在去年国庆的时候，很多中介跑到五四北直播，在一个犄角旮旯的楼盘里。

但是，很快，这些中介都撤走了。

过去直播的原因很简单，这里的特价房已经低到4位数的单价了，9999每平米还带装修的房子，在福州四城区确实罕见；

但是，没多久就被叫停了，从网上查到房源被冻结了，房子也卖不掉了。

如今又重新进入市场，又有中介打着9999元每平米的广告，在上周取得不错的销量。

前言

图片来自克而瑞

这个楼盘的推广名就是熙悦府，根据克而瑞的统计，上周成交了22套，成交面积为1933平米，套均面积约为87.8平米；

这个楼盘目前还有挺多房源的，有79的三房两卫，89最高可以做四房，再网上也有超过101平米的四房户型；

但是从套均面积可以看出，主力成交的户型应该是以89平米的四房居多。

关于是不是韭菜，今天群里几个小伙伴发起了讨论。

关键还是看价格，之前发文的时候，有一位网名为ACH发出这样的留言：

你不买，我不买，三傻明年卖七千。

这个留言，在一万多的浏览量里，居然点赞是最高的。

关于这个楼盘，价值锚定应该是7千还1.1万，我们可以根据客观情况做下讨论。

PART 1

图片来源于网络

在杨廷水库片区，有三个楼盘，都算比较有实力的开发商。

在2018年4月19日的土拍上，18号保利（福建）房地产投资有限公司以33.12亿元竞得1号地块，平均楼面价14280元/平方米。

该地块位于晋安泉头旧改项目地块四，位于晋安区新店镇杨廷水库用地南侧，面积105422平方米（合158.13亩），用途为住宅用地、商服（商业）用地。

此前的两个楼盘为龙湖云峰原著（楼面价超2万）和绿城柳岸晓风（楼面价超1.9万）；

熙悦府是随后入市的保利地块，由碧桂园、保利、华润、首融和世茂联合开发。

熙悦府的峰值卖单价能卖到2.1万左右，但是随后市场下行，这个规划2496户的楼盘，在销售时逐渐陷入困境。

说一下我们的真实看房经历吧，在外人眼里可能像个总裁。

在2022年的夏天，我和朋友在南二环看一个安置房，接到一个关于熙悦府的推销电话，本来觉得很远，不想去，对方说开车来接我们，于是就答应了。

朋友的话说，真的没白去，不是房子有多好，过来接我们的车是埃尔法，车里都是高端饮料，销售还给我们递上华子。

从南二环到熙悦府，大概开了半个小时，但是，可能是因为操盘房的原因，到了那里后销售并没有让我们直接进入售楼部，说还要等20分钟；

于是先开始滔滔不绝地铺垫熙悦府的优势，不过说实话，对于福州的了解，专业度很低，甚至还不如我那个长期看房的朋友。

在他们眼里，距离核心区开车半个小时以内，都属于城市的和谐地段，我觉得这应该是其他二线城市派过来紧急支援的销售。

PART 2

置业顾问计算的价格

在埃尔法里呆了二十多分钟里，朋友还喝了饮料（毕竟天很热），终于进入售楼部了。

我们表示预算有限，就看一下小户型低楼层的房源就好。

一二楼肯定是不考虑的，那最便宜的就是三楼了，顺便也叫他们算了一下六楼的价格；

从表上看到，2022年的夏天，3楼79平米的房源单价约为1.76万，6楼的房源单价约为1.96万；

这个价格，或许还有一些可以谈判的空间，但是再大会有多少呢？

当时的熙悦府对比同为刚需地段在售的房源，本身就没什么性价比，而中介带我们看的南二环安商房，价格可以谈到1.5万出头，但未满二；

虽然我们并不认可三江口的某些楼盘，如远洋天赋，当时的价格也和熙悦府差不多；

同样对比这两个楼盘，都属于三无产品：无高端商业，无名校，无地铁；

但是远洋天赋所处的板块，至少还有发展的可能，在大山脚下的熙悦府，真的很难看到未来。

不过，如果当时熙悦府愿意早点降价的话，来个12999的话，估计能浑水摸鱼，去掉一些库存。

但是，那个时间点，接近2万单价的话，虽然只能在外围地段，但一些地铁房也能够得着，如星海天宸。

回来的时候，朋友就说虽然看不上，但是坐在埃尔法里，抽着华子，喝着饮料，下车还有人开门，已经不枉此生了。

就这出息，难怪现在还单身，但是我们也可以看出，当时开发商还是希望提高营销成本，获取更高的利润。

PART 3

图片为实地拍摄

抛开价格去谈论是否值得入手就毫无意义了，我们现在可以讨论一下熙悦府的真实价值。

我们试了一下从熙悦府开车到东街口的车程，如果在非早晚高峰的话，大概需要二十分钟左右，但在早上8点多的时候，这个时间要增加到35分钟，甚至更多。

熙悦府的客群就是鼓楼的刚需外溢，其他板块的客群很难接受这种通勤时间。

之前我们群里讨论的观点是，如果9千买来自住的话，还是可以接受的；

如今网签的结果是1.1万左右的单价，还是上周楼市的销冠。

有人买，就反应了一个客观事实，在价格处于一个相对低点的时候，有需求的客群，就会做好上车的打算。

但是，这个价格，在如今的福州楼市里谈不上性价比，比如前几天法拍的滨海橙里，单价在9千到1.1万之间（开发商房源）。

如果说是非地缘客户的话，应该会觉得后者更有性价比吧，毕竟在三环内，出门五百米左右的距离就有地铁1号线排下站。

现在楼市的真实现状还是处于买房市场，但是地段稍微好一点的楼盘，大多数都悄悄涨价；

而熙悦府去年被叫停之后，今年又进入市场，和去年价格差不多，对于极限刚需来说，可能有那么点诱惑力吧。

毕竟总价不到一百万，就能买带装修的房子，所以也能偶尔露峥嵘吧！

小结

图片为实地拍摄

当初杨廷水库在宣传的时候说，路修前看眼力，路修后看实力，如今成了笑话。

路修得很棒了，但是没有生活配套，却有天量库存的房源，只能无奈割肉了。

但是，也不能完全否定杨廷板块价值，未来有一点还是可以期待的。

这里除了熙悦府外，还有柳岸晓风，云峰原著这两个商品房，然后还是世茂五四理想城，世茂云图二期的安商房。

这个板块，肯定不能期待地铁和大型商超，或者高端教育配套；

但是当入住率逐渐提高时，容得下小几万人的板块，要是能多通几个线路的公交车，再来个地铁接驳专线，生活会便利很多。

熙悦府并没有像网友期待的那样卖到7千的单价，却以1.1万的均价成为销冠，怎么评价呢？

如果只是单独把它当做一个建筑的话，这个价格对比同为五四北板块战坂片区的新房打了五折，终究会迎来部分极限刚需；

但是，从目前情况来看，这里的配套算是非常薄弱的，对于未来有孩子要入手的家长来说，接送就非常远，慎重考虑吧！