从2016-2018年之间，土拍市场上频频出现地王，楼市的信心爆棚。

2017年福州的楼市是标准的卖方市场，当初新盘几乎都捂盘惜售，在售的二手房随时做好涨价，那个时候，大家对楼市有一种信仰。

可是是在2017年底的时候，随着三个楼盘（世茂璀璨天城，阳光城檀悦，融信双杭城）逐渐开盘，开发商的预期也有所降低，没有加价的可能，那就捎上车位吧。

到了2018年春的时候，因为新盘陆续供应，二手房市场也逐渐开始动摇了，楼市已经逐渐失去了之前的热度。

但有一个板块还是很逆天，毛坯备案价，要求买家每平米要加4千左右的精装费用，当时销售给出的理由是：我们楼面价很高。

有一个楼盘本身是带装修，装修无法加价，那就要求捆绑车位，好的楼层要求买两个车位，他们销售说：我们楼面价低，卖得便宜，买车位不吃亏。

PART 1

图片为实地拍摄

奥体的神话源于2018年初的宣传，当时的口号是一座城市只有一个奥体。

这里承办过青运会，也迎来多次明星的演唱会，也是福州的封面之一。

因为此前奥体板块供应量不高，次新房社区也不多（如阳光城新界，丽兹公馆等）。

而奥体板块除了早些年拿地的阳光城檀府楼面价约1.6万每平米外，其他楼盘基本都在2.3万左右。

当时宣传时也说有地铁5号线，只不过那个年代大家对于地铁的认知只停留在1号线上，觉得反正都是地铁，5号线应该也差不多（实际上两条线路差距很大）。

虽然过去6年多了，但至今能记得当初人山人海在奥体看房的画面。

那一年，福州的房产自媒体并不多，关于宣传方面，除了开发商外，他们更相信全国性的自媒体大V。

在这个时间点，有一位全国自媒体大V来福州踩盘，然后发了一篇文章，大概要描述的意思是，福州奥体板块未来很有前景，也值得现在的售价。

那个时候，奥体板块小面积户型做复式楼，以翡翠里溪望为例，97平米楼下一房，楼上可做三房，这样的楼盘售价大约为3.1毛坯＋4K精装修。

阳光城檀府的楼盘都是平层，售价在3万出头，105平米做三房，126平米以上做四房，加车位后，从得房率角度来看，二者有可比性。

这个大V甚至连奥体板块的不利因素都没了解透到就匆匆离开了，估计什么是三件套都不懂吧。

说实话吧，即使来福州之前做足了功课，那也不能只用一两天的时间来踩盘，售楼部滔滔不绝地输出优势很容易带跑偏。

踩盘只是停留在售楼部，还会有客观结果吗？怎么着也得花点时间围绕着板块了解一下吧。

当一个以唱空为主的大V觉得这个板块不错的时候，就有不少人往里跳了。

PART 2

图片来源于中介

奥体的神话源于2018年的春天，看一下这套中介发布的阳光新界单身公寓，35平米卖106万，单价超过3万。

简单介绍一下阳光城新界，2013年交付的社区，楼盘品质还不错，邻近5号线，小面积段有35平左右的单身公园，47平可做小两房。

当然，还有两房户型单价更高，这是来自2017年底中介的描述：阳光城新界，总价153万买房东重金全新打造标准大两房，面积:45.8平米，户型:2-2-1-1，楼层:中层，单价3.34万。

现在看一下关于阳光城新界单身公园的售价：电梯高层，34.68平米，57.8万，单价1.66万。

如果说小面积的没有代表性，那也可以参考一下正常的户型：

新出房源!阳光城新界，产权面积109平，做 4/2/2/2 纯毛胚，电梯高层，加车位仅售325万。

这个广告的时间点是在2018年4月，即使减去一个车位的价值，这个毛坯房源单价也在2.8万左右。

而在前几天，中介刷屏一套阳光城新界，电梯十楼，全明四房，118平米，售价200万，单价约为1.69万。

如果按照小面积段对比，阳光城新界几乎打五折，大面积段对比，也几乎打了六折。

PART 3

图片为实地拍摄

这些年，对比巅峰期五六折售卖的二手房当然也有，但基本都是外围板块。

但奥体并非是一个外围板块，甚至还有发展的潜力，既能承办大型娱乐，运动等多类项目。

周边商业配套，休闲配套较多，还有不少免费的运动场所，东面还有发展的空间。

那为什么奥体板块的楼盘几乎腰斩似割肉离场呢？

楼市下行是一方面因素，但是这个板块早期真的是被高估了，即使在楼市的高光时刻，在市中心区域，都未必能卖3.5万左右的单价（比如双杭城）。

还有一点值得大家关注，麓里云筑前段时间开盘，一个同事买入端头户型中间楼层的洋房，单价不到2.6万，108平米能做四房。

这个楼盘就在阳光城新界东面，做多维度对比之后，新界房东只能割肉离场。

图片为实地拍摄

表面上看，奥体板块还有一些刚交付不久的社区价格比较坚挺，如翡翠里溪望，挂牌价依旧在3万左右。

客观说，这个楼盘社区环境还是不错的，物业管理也比较到位，只是外立面有点奇特，像空中碉堡。

2021年的时候，陪朋友（一对小情侣）去看这个楼盘的时候，他们看中的房源房东要卖3.1万左右，未满两年，算了一下综合成本要3.3万。

因为整体品质不错，房龄更新，楼盘算是比较坚挺，但是大家忽略了一点，从2023年以来，该楼盘在贝系只成交一套，麦田成交4套，近期成交的房源单价为2.7万。

其实，在楼市下行周期中，如果没有性价比，连中介都不愿意带看，要想成交的话只能苦等有缘人了。

而相对比檀府的话，成交单价基本在2.4万左右，成交机会就会大很多，同样是一个有品质的社区，这边的业主还是比较理性的选择以价换量。

小结

图片为实地拍摄

在奥体板块周边游走多次，客观说这是一个有现在也有未来的板块，但没有像当初宣传得那么好。

一座城市确实只有一个奥体，但一座城市的中心区域是不是更值得期待呢？当初过度吹捧，如今却无法看到质的飞跃，只能降低预期了。

我们承认，奥体板块很宜居，该有的配套都有，还有人特地驱车前来看喷泉。

但在了解福州的板块分布以及价格体系后，会发现奥体板块确实被高估了，购房者如此，开发商也是如此。

所以，当楼市回归理性的时候，这种被高估的板块，价格也自然下滑了。

在楼市中，应该客观去评估其板块价值，如果当初没有听信那些发展蓝图，或许不会摔得那么惨。

正是因为有潮水，所以才有人敢去裸泳，而当潮水退去时，裸泳的人都被暴露了。