普陀区，位于上海市西北角，是上海市区的西大门。无论是京沪高速，还是早年进入上海的旅客列车，踏入上海市区的第一寸土地，那都是普陀区的。“普陀区”三个字，在上海本地方言中，谐音“破大区”，上海人讲，普陀区，破大区，又破又大。在跨内环8个区域之中，算是最没有存在感的。

普陀区的商品住宅，实话说，与跨内环其他七个区域比，确实，没有什么能拿出手的。虹口区有海泰北外滩这样豪宅巨无霸；静安区有华侨城苏河湾这样的网红豪宅；长宁区有闻名遐迩的檀宫；徐汇区也有云锦东方、保利西岸、海珀旭辉这样的高层，也有霞飞别墅如是的经典别墅，傲视群雄；黄浦区有华府天地、翠湖天地四期以后、融创外滩壹号院等屹立于中心；浦东新区内环内高层汤臣一品名声比品质高；哪怕是偏安一隅的杨浦区，也有中建大公馆为代表的一大群新江湾城豪宅撑场子。

唯有普陀区，也是跨内环市区，你很难找到明显别于其他的第一豪宅。有好事者经过对比，从面积、总价、地段、配套和房龄等综合来看，把位于长风板块最西北角上的中海紫御豪庭评为“普陀区第一豪宅”。

实际上，普陀区真没有豪宅，中海紫御豪庭也是瘸子里面的将军。也就是这个第一号豪宅，今天有套位置不错，楼层好的大平层，被搬上了拍卖平台，最终还流拍了。那么，该套房子的流拍，可惜吗？

流拍这套房子的基本情况大致如下。本套房子，位于中海紫御豪庭北区15号17楼，建筑面积292.52平方，4房2厅4卫，朝西南，总高20层，2013年竣工。

该房子本次为首拍，起拍价为3358.8万，起拍单价为11.48万元/平方。本次拍卖，由于没有客户报名参与竞拍，于今天上午顺利流拍。

在评价之前，我们先介绍一下该小区。

中海紫御豪庭，位于长风板块的最西北角上，门牌号为同普路门牌。该小区行政上属于长风街道，地理位置上属于中环线里面，长风该板块属于普陀区过去15年内发展起来的新区，其地位类似徐汇区的徐汇滨江，杨浦区的新江湾城，静安区的大宁板块，老上海人不是很喜欢这样的区域。

紫御豪庭小区，由中海集团开发，包含公寓住宅和别墅住宅两部分。公寓部分多靠北面和东面，近金沙江路，别墅部分多靠西面和南面。都分为北区和南区，整个公寓部分有26幢小高层和高层组成，合计26幢门牌号，都是2梯2户之板式结构，户型偏大，没有小户型，面积段多在245-433平方之间，行家称之为大平层者是也。小区北区门牌为同普路688弄，南区为689弄，总计有不到1050户，车位充足，倒有近2000个地下产权车位。目前有中海自己你的物业管理，物业费为4.25元/平方，最早的一期2012年交房，最晚的一批2014年入住，算是普陀区较新的楼盘。

中海紫御豪庭，交通便利，商业发达，城市界面也不错。小区北侧有地铁13号线真北路站，西侧不远为中环线；东到地铁15号线长风公园站也不远，交通可谓便利也！配套上，西北角有近铁城市广场、118大卖场和中环中心；东有桃源π商业广场和长风大悦城；有上海市儿童医院泸定路分院，有华师大四附中学校等设施，可谓是应有尽有。

城市界面上，由于是新开发区，住宅品质小区有雅戈尔长风八号、沁和园、国浩长风汇都、长风瑞仕璟庭等品质小区，可谓是普陀区的新兴生产力代表。

中海紫御豪庭小区如今价格如何呢？看上海绿军数据，目前小区挂牌出售房源有31套之多，挂牌均价11万元/平方左右。挂牌高者有12万以上，楼层低、面积大者也有7万左右一平方者。故此，我们比较，只能比较类似面积近期成交者。看上海绿军数据，今年5月成交过一套，与上述拍卖面积一样，楼层也是17楼，最终成交价为3100万，单价为10.6万元/平方。

绿军内网目前挂牌在售有一套中间楼层，挂牌价为3300万，也比拍卖的这套房子要便宜。

仅仅从价格上看，很明显，起拍价3358万高了，拍卖房子不能低于市场价10%以上拍卖，能成交的几率都很小。

其实，不仅仅价格因素导致流拍，还有其他原因。首先，拍卖房子最大的问题是交房问题，本套房子拍卖公告和提醒之中，都没有提到如何交房，很多客户心生畏惧；其次，房子欠费需要买家承担，不算在房价里，也没有说究竟欠了哪些名目和欠了多少钱，仿佛一个无底洞；再次，这套房子目前为止都已经拍卖了，也没有提供产证，不知道是否有其他隐性问题；最后，这套房子为止又是靠近西北角，朝向也一般。诸如此类问题多多，拍卖公告都是这不负责，那不负责，价格又那么高，流拍也就在情理之中了！

那么，这套房子下次可能流拍吗？按照拍卖规则，二拍要打八折起拍，即2680多万起拍，房子市场价在3000万左右，若低于2900万成交，就算是一个好价格！由此看来，二拍流拍的可能性不是没有，但是，会很小！一拍流拍，丝毫不可惜，市场上没有傻子！起拍价高于正常二手成交价，如果成交了，说没有猫腻，鬼都不信！还好，世间鬼少！