7月26日，星期五，上海二手房网签成交一般是出搞数据的日子。众所周知，进入7月，上海二手房成交量环比6月下降明显。受大环境影响，近期二手房拍卖市场似乎也不是很景气，流拍者甚多。然而，今天似乎有点例外，某知名拍卖网站上，今日拍卖的14套住宅，居然成交了9套，这已经是个很不错的成交数据。尤其是有一套位于普陀区真如板块的品尊国际小区之中，底楼三房，居然以1000万以上价格成交了，多少有点出人预料。

那么，这套房子以如此价格成交，拿下之人是赚了还是亏了呢？下面我们就简单分析一下。

提起真如房地产，人们往往都会唏嘘不已。作为早期的四大城市副中心，其他三个都因为开发成功而声名显赫，唯有真如耽误了十几年，直到最近几年才慢慢发展起来。虽然山姆会员店的开业，盒马鲜生的入驻，环宇城MAX的正常运营，都一定程度上让真如板块逐渐迈入正常轨道。然而，真如板块的尴尬是不言而喻的。

真如板块最大的尴尬是政策性住宅居多，高端品质好户型住宅偏少，周边环境不尽人意。真如的核心板块，石泉春晓、石川春晓外面看上去似乎高大上，实际上都铁路部门的廉租房一样的政策房存在；而早期开发的市政馨苑、岚皋馨苑、中宁家园、宁泉馨苑等也都摆脱不了早期福利房的影子。区域内中心的中海臻如府，虽然一定程度上品质不错，其实小面积的刚需用房罢了；名声最大的高尚领域，其户型还停留在上世纪90年代的塔楼水平上，简直令人难以相信21世纪20年代还有如此差劲的户型；与高尚领域一街之隔的星光域，品质虽然不错，可惜规模小，其中夹杂有商住用房，自己把自己玩死了，价格根本上不去。放眼整个真如板块，真正品质不错的小区，唯有西北角上的中骏天悦和最东北角上的品尊国际两个小区了。

中骏天悦规模小，位置偏，与品尊国际比较，似乎有稍有逊色。品尊国际，位于铜川路与岚皋路交叉的西北侧，如今已经开发了三期，前面地下就是地铁7号线岚皋路站，后面就是铁路线。地理位置上属于中环，板块属于真如——最东北角；交通上在铁路线以南，地铁7号线0距离，前面就是弘基时尚生活中心。即使走到环宇城MAX和山姆店也就是1000米左右，可谓是生活设施齐全，交通便利。

综合评比，品尊国际一定程度上来说，是真如板块最好小区之一。

品尊国际行政地址多为铜川路58弄。由上海明捷置业开发，最早一批2009年交房，第二批2011年交房，第三批部分2016年交房，还有部分没有交房。在整个真如算是比较新的小区。目前已经完成的有27幢，3800多户，车位充足，绿化超过40%，狮城怡安物业管理，物业费在3.2-8.5元/平方之间；板式住宅，户型好，得房率高，很受客户欢迎。看最近几个月的成交均价在8万-9万元/平方左右。2房以下小户型成交均价较高，而3房以上户型者，成交价不是很理想。

真如周围被曹杨新村、管弄新村、岚皋新村、真如新村和铁路线环绕着，一定程度上也拉低了人们对真如的期待。

我们看看今日拍卖成交的这套房子基本情况。方位位于小区66号1楼，建筑面积为143.88平方，为3房2厅2卫户型，2011年竣工。

该套房子今日为二拍，起拍价为841.2万，评估价为1502万，吸引了总计8位客户参与竞拍，经过42次加价，最终以1009.2万价格成交，单价为7.01万元/平方。该套房子今年3月1日首拍过，彼时起拍价为1051万，流拍。之后，曾经在5月3日和5月17日打算二拍，都因为各种原因最后中止拍卖，直到今日才完成二拍，并最终成交。

本套成交的房子有什么劣势呢？上述基本情况看出，首先，该套房子位于1楼，这是高层住宅最差的楼层；其次，位于66号，为小区最后一排，靠铁路最近的地方；

第三，拍卖公告明确本套房子有人占用，何时交房需要等待法院通知。

上述三个劣势都大大影响了本套房子的价格。1楼的房子，与小区成交均价起码打9折；小区铁路线影响，起码95折；拍卖房子本身需要打起码9折;再加上交房子不易，整套房子的成交，最少钥匙小区平均价格的75折才算正常。我们前面看过，目前小区成交均价基本上在8.7万左右；今年5月25日，上海绿军成交的一套152.89平方的房子，具有可比性。那套房子位于32楼（总高36楼），也是2011年竣工，成交总价为1305万，单价为8.54万元/平方。

如果按照上述这套房子比较，8.54万起卖打8折-7.5折之间，才能算是市场价。如此比较下来成交价需要在6.8万-6.4万之间才能算得上是市场价。

回首我们再看这套成交的房子，单价在7.01万。很明显，其成交单价略高于市场，稍微有点不合算。有人说，已经很便宜了，其实不然，买下拍卖房子，你拿到的产权证产权来源是拍卖，以后你出售的时候，你的买家也会因为这个压价更多。故此，综合来讲，这套1009万成交的品尊国际3房，原则上是亏了！尤其在目前市场不景气的情况下，或许，不久以后，买家就会悔不当初！