文/谢逸枫
取消公摊面积呼之欲出。
2022年8月24日，内蒙古住建厅提出取消‘公摊面积’的建议，列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部，成为全国首个打响拟将取消“公摊面积”第一枪的省份。
内蒙古住建厅指出，提案中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。
2022年8月31日，内蒙古住建厅回复表示，鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作。
设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡，因此实施的难度较大，周期较长。下一步将按照国家的政策要求，会同有关部门积极研究，推动在商品房交易中以套内面积作为计价依据工作，积极解决购房过程中套内面积不透明的问题。
根据商品房销售管理办法规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。目前国内住宅交易主要是以建筑面积计算价格，就是说只要购买商品住宅，就需分摊公摊面积。
公摊面积主要是指公用建筑的电梯井、楼梯间、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等共用空间所占面积需由业主共同分摊，就是说公共空间，如电梯、走廊、过道等越多，公摊系数就越大，楼房层数越高，导致公摊面积增加。
笔者认为，公摊面积最大的弊端就是商品预预售制的模式下，公摊面积的信息不对称，建筑面积与套内使用面积之间差异大，误导消费者。公摊面积计算不透明、公开，存在自由操作的灰色空间。公摊面积的费用计算存在不合理。目前公摊面积没有统一标准，基本上是由开发商说了算。
公摊面积衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。与此同时，公摊面积既然摊给业主，所产生的收益（电梯广告、车位、会所、超市、游泳池、墙体广告，应当摊给业主，事实并非如此，基本上是归开发商所有。
笔者认为，大家呼吁取消公摊面积，不是取消这些公用部分，是呼吁调整购房时的交易计价计量方式，只计算套内使用面积，不计算公用部分在内的建筑面积，每一平方米买得清清楚楚。即便按照套内面积计算，羊毛出在羊身上。
对购房者而言，按照套内面积计算，房屋单价确实会有所上涨，总价则是变化不大。从建议本身来看，本次调整的只是计价方式。按套内面积算，最大好处是房屋实际面积多少，消费者一清二楚，能有效避免以往关于住房公摊面积的争议和纠纷。
笔者认为，在测量面积准确无误的情形下，无论按套内还是建筑面积，一套住房的总价是不变的。从决定房屋价格诸多因素来看，计价方式调整之后，对房价影响不大。当前决定房屋价格的因素大致有以下几点，一是土地价格，二是工程造价，三是融资成本，四是市场行情。
本次建议对以上诸因素并无实质性影响。在土地、工程成本等构成既定，市场供需结构不变，银行信贷政策照旧的情形下，房价不会因按套内面积计算而上涨。最担心的是商品房按套内面积计价后，开发商有可能借此抬高房价，更让购房者心生疑虑。
笔者认为，开发商借机涨价，不无可能，这与新政是否会推高房价是两码事。问题不在政策本身，而在于市场监管是否到位。总之，只有让购房的面积信息更公开、透明，监管更严格、有力，惩罚更及时、到位，房地产市场才能更规范，购房者才能更放心。
2002年重庆就以地方法规形式，率先对商品房的计价方式作出明确规定，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。从实际操作来看，当地新楼盘都是以套内面积计价销售，二手房依旧以建筑面积计价。
笔者提醒大家，千万不要过分解读。内蒙古住建厅取消公摊面积的立法项目建议，仅仅是建议，不是真的取消公摊面积。建议的立法项目，不是说取消就取消的，需要完成约定的法律程序。因此，短期之内不会取消，与预售制一样，长期取消是大势所趋。
尽管公摊面积容易引发纠纷，不能说取消就取消，一旦取消，会影响到购房者的权利、住房质量与舒适度、配套使用与管理、产权确认、拆迁补偿、费用收取等问题。因为在《商品房销售管理办法》中明确指出，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
目前中国内地按照建筑面积来进行计房价、单价、总价、产权确认等，实际上是对老百姓购房权益的一个保护。公用部分是属于购房业主所有的，具有合理性。对购房者的业主来讲，公摊面积代表着小区的楼盘自身配套的完善，代表着生活品质。
笔者认为，一刀切取消公摊，现实是非常困难的，需要一个漫长的过程，无法一步到位，尚需一定时间。首先是公摊面积的配套制度调整完成，房企建房成本、售价控制、公共配套品质等。其次是套内使用面积的立法、修改，各个部门之间的工作协调调整完成。
再次是房价、税费等费用的计算方式调整。最后是维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等方面都按建筑面积作为标准，如果取消公摊面积，会给计价标准带来混乱。公摊面积问题的关键，是规范房企和完善政府监管制度。
笔者认为，现在阶段，最关键的是如何使“公摊面积”的规范透明，消除“公摊面积”的灰暗地带。可以考虑住建部门公开公摊面积，要求开发商把公摊面积的具体项目、面积大小等统统写入商品房买卖合同、物业管理合同，建立第三方检验，公摊面积测算监管的制度。
中国内地的商品房期房预售、公摊面积计价模式，都是上世纪90年代借鉴自香港抄袭来的。1995年的《建筑面积计算规则》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，就对公摊面积有相应的规定。
2001年的《商品房销售管理办法》，明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和，构成一套商品房的建筑面积。
公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。中国内地在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
什么是公摊面积？包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯与楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，及为整幢服务的公共用房和物业管理用房。公用建筑面积一般由以下两部分组成，
其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。其二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。由于目前商品房销售基本上是预售制，普通购房人只能被动地从开发商等处了解信息，这为最终到手的公摊面积增加了不确定性。
国家目前没有明确的规定“公摊面积”多少算合理？其一是多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%-12%。多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%-18%。
7层-11层的住宅的公摊率是10%-16%。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%-15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%-20%之间。按照国家规定，凡在7层以上的楼层，必须安装电梯。
高楼层的住房12层-33层的住宅公摊率为14%-24%，为什么高楼层住房的公摊面积是最大。因为，根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层-33层之间。而且，高楼层的住宅是楼梯高度最高的。
高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。
别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%-8%，别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。因为没有电梯、安全通道的楼梯等大量的配套，公摊面积自然小。
各户分摊公用建筑面积的计算方法复杂，各户套内面积按比例分摊。第1步是计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和。第2步各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。
公摊面积由谁来测算？前期是规划、设计单位的图纸测算，中期是规划、设计、测绘、预售的政府主管部门对公摊的核算，后期是项目竣工后，政府测绘部门最后一次测算。目前公摊测量的根据是房产测量规范和建筑工程建筑面积计算规范的两个国家标准。
商品房销售管理办法规定，对于房屋面积缩水是有明确要求的。《办法》中明确指出，出现误差，按照面积误差比绝对值3%这个标准，多退少补。简单说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
同意不退房的，实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房企双倍返还购房人。购房人在前期签订购房的时候，一定要注意根据政策细化买卖合同的条款。开发商在售楼处都必须公开房屋面积预测报告或实测报告。
因此，购房者可以从这个报告中查出拟购买的房屋的相关面积数据，由此算出公摊比例。在必要时，购房人可以在签订商品房买卖合同时签订补充协议，就公摊面积及相应的违约责任进行补充约定，以便更好地维护自身的合法权益。
如何解决房屋公摊面积纠纷。在收房后，假如对公摊有异议，购房者可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到房产测绘中心申请面积鉴定。直接找开发商协调，可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。
