五年前，本频道曾做过一个栏目叫《百万淘房记》，那时候100万能买到的房子是什么样的呢？

要么是老破小单室套，不规整不通透，蜗居感十足；

要么是商住用筒子楼，居住密度超高，私密性很差。

彼时，很多市区符合条件的房子房龄都非常高，70-80年代建成的十分常见，1998年的房子都算“新兵蛋子”。我们陪同看房的很多粉丝，尽管预算不高，但对这些房子的条件依然非常失望，最后愿意出手的人寥寥无几。

到了今天，100万能买到的房子，可以用翻天覆地来形容。

100万预算不变

今天你能买到什么房子？

同样是预算100万左右，我们以两套截然不同的二手房作为例子。

首先是位于雨花台区雨花新村一村的房子，这套房面积58㎡，楼层适中，户型分布南北通透，两房朝南，南向阳台采光较好，且客厅、卫生间、厨房功能齐全。小区周边配套齐全，地铁站、医院、学校、菜市场、邻里中心都在10分钟步行范围内。

目前该房源报价100万，价格可谈，今年2月该小区同户型房源成交总价92万，成交单价约1.58万/㎡。

那么这套户型四五年前卖多少钱呢？根据贝壳买房平台数据，2021年3月相同的58㎡户型，成交价160万，单价2.7万/㎡，相比高峰期价格缩水了超40%。

那么如果同样是100万，我们在五年前的类似地段能买到什么样的房子？

例如当年的后宰门西村38㎡单室套，没有阳台、暗卫，几乎没有餐客厅，户型也很奇葩。即使条件这么差，在当时的报价也得118万，“业主觉得很便宜了，还价最多几万块。”当年的中介是这么说的。

另一套位于正方中路地铁站旁的刚改型二手房，位于绿地理想城，是正经开发商小区，在当年也是需要摇号抢房的。

这套房面积104㎡，挂牌价100万，单价9574元/㎡，毛坯交付，为开发商工抵房，产权人急需用钱，降价30万出售。房子为三室两厅一卫格局，北侧书房可以打通增加约4㎡，整体得房率接近80%，完全可以作为初级改善使用。

因性价比太高，这两天吸引了不少买房人实地看房，“这个房子我估计不是今天晚上，就是明天上午就会成交。”现场一位中介人员说道。

绿地理想城2020年的新房价格为2.3万/㎡，刚流入二手市场时最高也曾卖到过2.7万/㎡，可惜好景不长，2023年下半年开始再也没超过2万/㎡，直到今天二手普遍成交价在1.1-1.3万/㎡，价格基本腰斩。

那么在当年，想买这种大房子要去哪里呢？基本只有两个思路，一是前往丁家庄、岱山等保障房片区，选择面积较大的单室套或小两房，品质和人口密度都差强人意；二是前往禄口、六合、溧水等远郊板块，以空间换价格。

而那时候很多远郊板块尚未通地铁，通勤条件非常艰苦，因此愿意舍弃城区生活前往郊区的买房人并不多。

200万以下成交近60%

中小户型仍是交易主力军

除了上述两套比较具有代表性的房子，近期总价100万上下的好房子，更是数不胜数。

南湖的健园三楼精装修、丹凤街的尖角营两房、岱山的乐业东苑边户三房...既有位置好的老小区，也有面积大的新小区，楼层也不再是步梯房顶楼、电梯房一楼这种极端楼层（当然这类缺点明显的房子更加便宜），不论你想住南京哪个区域，都能淘得到高性价比的二手房。

随着越来越多低总价且优质的房源成交，整个南京二手房市场也在悄然发生变化。

根据我爱我家南京研究院的统计，2月南京全市二手房成交5401套，成交量较1月提升约40%。从成交总价段占比来看，总价100-200万占比最多，达到38.8%，环比增加5.1%，总价小于100万占比21%，二者占比总计接近60%，是目前二手交易的主流类型。

另一方面，60-90㎡成交占比最高，达到42.3%，整体90㎡以下累计占比近7成，环比也提升了5.4%。值得注意的是，2月份60-90㎡成交占比相比1月份有了显著提升，在总价200万占主力的前提下，说明相同预算下，买房人能买到的房子正在变大。

不论是一线市场还是数据分析，都说明了今年南京刚需房成交的活跃，也说明了大多数买房人对当下房产价值的认可。或许今年，才是刚需买房真正合适的一年。