《华夏时报》记者 刘敏 西安报道

阳春三月，西安大唐不夜城的游人川流不息。这条南北长1.5公里、宽480米的文旅街区自去年7月改为步行街后很快成为“网红街”，春节黄金周期间以387万人次接待量登顶西安景区接待榜首，现在依然能感受到当时那种热度。

作为地标建筑之一的西安音乐厅地处街区核心区域，与之紧邻是一座地面四层、底下一层的商业地产，它早在2014年就已建成开业，算是街区“元老”。奇怪的是，网红街爆棚的流量到了这里就像遇到某种神秘力量干扰般绕道而去，多年来这个项目不断更换着“马甲”：古玩城、一站式购物中心、教育MALL，但结果或胎死腹中或运营几年后倒闭，2018年初改头换面后推出教育综合体概念开业，也在跌跌撞撞一年多之后陷入与进驻商户间的集体纠纷。

这栋建筑现在的名称为“壹洋堂教育MALL”，在其官宣中，项目自称是“以 STEAM教育为特色，涵盖科学、技术、艺术、工程、文化、体育以及学科等培训项目的一体化、场景式新型素质教育服务平台”。 在腾讯&企鹅互动联合推出的“星云计划——2017年西安商业项目评选”活动中，西安壹洋堂还获得最具潜力奖，成为年度“商业之星”。

《华夏时报》记者于3月初实地探访时看到的却是另一幅景象：陕西土特产超市、某网校空荡荡的工作区、百无聊赖的廉价服装卖场、一至四楼空转的扶梯、花店、空无一人的钢琴教室内孤独弹琴的老师……

西安壹洋堂内的引导图显示有40家商户，教育类的有18家，日前，其中9家教育机构联名向本报反映其一年来的惨痛经历，提出的质疑包括壹洋堂涉嫌招商欺诈、虚假宣传、天价物业廉价服务等。这个曾经最具潜力的“商业之星”如今已步入矛盾一触即发的境地，其一年来的现实也给正值风行的“教育综合体”概念敲响警钟。

天价物业换廉价服务？

张然（化名）是壹洋堂通过招商而来的首批签约商户之一，他开设的机构在占地面积、投资等方面在整个壹洋堂算规模较大的，但同时，在入驻壹洋堂一年多经历的惨痛程度中，他更是“名列前茅”的“重灾区”。

张然（化名）最早从事建筑行业，因为比较看好教育培训市场，他果断改行，先是入职一家大型教培机构工作了5年多，然后便开始琢磨着寻找合适的机会自己创业。2017年11月左右，他偶然看到壹洋堂的招商信息，受“教育综合体”概念吸引，立刻开始深入接触、了解相关具体情况。

与当时壹洋堂招商人员交流后，他很快动心。”吸引我的有三点，首先是宣称商场将来会办有民办教育许可证，各入驻机构都可挂靠在壹洋堂的大证下运营；其次是承诺引流，具体硬件将建设小剧场、有氧书吧等公共配套吸引客流，软件上承诺有定期进社区推广，商场聘用国内一线团队运营等等；第三是教育综合体这个概念比较新颖“，张然（化名）称。经过初步考察后，已经有了初步入驻意向的张然（化名）决定去壹洋堂的招商推介会上再进一步看看。

当时的网络直播内容显示，西安壹洋堂教育MALL总经理陈瑾推介该项目为“教育与商业完美结合的崭新商业模式”，称：“壹洋堂教育综合体致力于打造成为"全客层终身素质教育培训平台"、"教育产业领域的优质资源整合商"、"教育综合体壹洋堂系列产品的资产运营商"、以及"以教育综合体为载体的文化生活、餐饮休闲业态集成商"。

北京壹洋堂教育科技有限公司执行董事韩继志则介绍称：“从壹洋堂教育MALL产品本身来讲，汇聚的是西安当地和北京、上海优质教育的平台，是以成熟的教育资源和教育机构集合为一体的，基于传统的商业管理、会员营销的方式建立起来的，只是把优势教育机构做了集合。我们希望全社会闲置的教育资源，空间是一个闲置教育资源，渠道和消费者是一个闲置资源，校内和校外的学生，俱乐部也是一个闲置资源，比如说我们打算做成人再教育、老年大学，这一类终身学习的产品，也是我们希望和壹号教室产生长期战略合作的渠道”。

“那场会办得确实漂亮，轰轰烈烈地，我就毫不犹豫地当场签约了“，张然（化名）回忆称。他的机构占地约400平米，装修、人员等总共投下来一百多万，但一年多的入驻历程对他来说犹如梦魇。他给记者提供的书面反映将遭遇问题列举如下：

1、2018年1月份-6月份，因商场招商进度缓慢，场内到处施工，环境、建筑味道强烈，导致第一批进场商户无法正常运营。当时出现的问题包括：公共区域照明灯经常坏掉，甲醛严重超标令职工与客户均产生身体不适，墙面龟裂，防火卷闸门经常无故脱落曾差点砸中孩子等。但这些问题多次与商管部门沟通无效。

2、2018年1月-2019年3月，商场当时环境与招商会时发布的效果图严重不符。规划与服务更达不到当初宣传，比如壹洋堂宣称为教育Mall，但一楼为廉价衣服卖场、土特产零售店扎堆，四楼是类似KTV的轰趴（英文“Home Party”，国内泛指夜店主题派对）和健身房，夜间非常吵闹。

3、在招商洽谈时，商场招商工作人员告知商户此商场有民办教育许可证，现如今商场否认之前的承诺。

4、我开设机构所在区域夏天最高达55度，中央空调几乎不起作用，物业称需要商户自行在装修时加装风机管，因我最早入驻而未告知，但商场物业费每平方高达38元人民币！高额的物业费为何还达不到相应的环境供给及设施供给，竟要商户自己出费用加装空调设施；区域内办公室屋顶严重漏水，一直难以修复。

记者在张然（化名）开设机构进行实地走访时看到，其办公区域屋顶布满大面积水渍，吊顶中央被开了个孔，接漏水用的小盆从开孔处进入布置于四周，显得异常狼狈。

走访中，另外8家入驻机构负责人都表示，张然（化名）遭遇的大部分问题都是共性，只是各家程度不同而已。比如另有一家占地近400平米的机构虽然装修时自己花了一万多元装了风机管，但依然难以获得适宜的室温，他们的问题却是另一个极端。”太冷，夏天时候在我们室内工作人员都需要穿毛衣，呆一个小时就需要到室外晒晒太阳，真是太可笑了“，这位机构负责人称。

有一家跆拳道馆是这样描述其日常状况：“从2017年12月入场，我们是最早进入的商户，从进场到2018年7月，我们周边一直在装修中，空气质量极差，噪音严重影响正常训练。2018年2月-3月空调温度到达40℃+ 室外温度5度左右，很多小朋友因为室外温差太大了而导致生病，有部分学员以及家长接受不了温度差，家长选择退费。在这期间，一直和壹洋的物业沟通，但一直沟通无果。

到了2018年6月至9月室内温度10℃左右，室外40℃左右，夏天的时候得穿羽绒服，我们的家长在等待孩子下课的时候，有部分家长因为温度太低而发烧感冒，对于新报名的学员家长，他们无法忍受如此糟糕的室内温度选择退费。给我们造成了严重的名族损失和经济损失。”

这家跆拳道馆目前已经搬离，记者看到，其原先接待处大门一侧的电视屏幕已被砸毁，让这家机构的门厅处倍显凌乱。这些问题都是在商场向入驻机构收取每平米38元物业费的情况下出现，因而备受质疑。

虚假宣传与商业欺诈质疑

眼下，发起投诉的9家仍在场内的教培机构共同面临多个生死攸关的问题可，他们将之概括为数个”无“：无证、无电、无引流、无核心配套、无整体推广。

因为无证，入驻机构只好通过改变经营内容来规避检查，培训变成了体验，教学调整为训练，“即便如此还是要经常’打游击’，遇有检查，商场就会给各家发通知让暂停，商场自己门头上的各种宣传也会被悄悄摘下来”，一位机构负责人称。

而后续服务远远达不到招商时宣传则引发出“无引流、无核心配套、无整体推广”现象，这让入驻者不得不承受巨大经营压力。一家音乐相关的机构给记者发来的自述中是这样描写自己遭遇的窘境：“自从开业以来，壹洋堂始终保持着周内门可罗雀，周末进店人群不多的状况，商户大多数经营惨淡，销售招生全靠自己做活动引流。以我们店为例，开业9个月以来，自然进店报课学生只有两位，钢琴销售只有一台，其它皆为自己雇人做推广跑市场做活动引流产生的报课和销售。”

“招商时，壹洋堂以’打造西北地区规模最大，最专业的教育培训基地’为招牌，郑重说他们已经有教学许可证，只要在他们壹洋堂里办学，他们会帮助商户招生，做活动，2017年年底进场至今我们已经做了一年了，并没有什么活动，也没有辅助招生。商场人烟稀少，除了各个机构的工作人员几乎处于无人状态”，现已无奈离场的那家跆拳道馆负责人称。

记者就这些问题致电西安壹洋堂教育MALL总经理陈瑾进行求证，“这是个别商户在无理取闹，有的人自己经营不下去了还不交租金”，陈瑾开门见山对此定性道，“任何投资都是有风险的，机构在入驻的时候就该考虑到这种风险，商业都需要一段时间培育，除了像大悦城等知名IP开连锁时会有例外，而教育综合体更是新生事物，大家都是在摸索”。

检索发现，招商时陈瑾的说法则与现在完全不同，2017年底西安壹洋堂的网络直播内容显示，西安壹洋堂教育MALL总经理陈瑾在推介时称：“在壹洋堂这个平台里，教育机构与商业地产的结合，不仅仅是简单的招商、付租关系，更多的是为教育机构营造良好的教育产业生态、提供优质资源共享服务、招生引流服务、优质IP内容落地孵化服务、各类青少年赛事组织及产业博览会策划运营服务等增值服务内容”。

对于综合体缺少整体推广、引流的质疑，陈瑾同样也不认可。“这一年来，我们在网上也发过推广内容，当然教育类不可能像其他商业那样投放特别多，我们还组织过几次进社区，也有联系围棋协会到场内搞活动，他们还想要我们怎样”，陈瑾反问道。

陈瑾还回应称，目前综合体内大多数商户还是盈利的，只是个别商家没有盈利；而有关办理教育许可证问题，自己从未做过任何承诺，曾经说过的办证也只是一个努力方向，并且是用于壹洋堂内将设立的共享教室，而不是给入驻机构共享。

“到现在为止，18家教育机构只有3家处于盈亏平衡，这三家的共同特征是进驻时是自带学员，像我们均损失惨重，这一年来，每天从早到晚，除了保洁、送水工、送外卖及其工作人员，几乎没有家长和孩子来此问询和逗留”，9家教育机构负责人在反映中这样表示。

对于综合体内长期人流惨淡，陈瑾则提出另一个原因：“我们所在的街区虽然现在是网红街，但去年经历过几个月的改造，当时都被围挡住了，这种影响属于不可抗力，我也没办法”。而对于招商时宣传的小剧场、有氧书吧等有助于人流停驻的配套始终没有兑现，陈瑾直言不讳称：“就是也没钱了，因为租金经常拖欠，我总不能不停去问股东要吧”。

联名反映的机构称，不交租金是有原因的。“签约时壹洋堂皆告诉每户的租金是同楼层最低的，后来发现并非如此，租金制定没有标准，每平米租金从60到140不等；同时，由于招商时各方面宣传、承诺大部分落空，这种情况下商户普遍认为商场创造的经营环境和提供的服务远远不能与租金划等号，故被迫拒缴租金或延迟缴纳租金，形成恶性循环的局面”，一家机构负责人称。

壹洋堂的前世今生

工商信息显示，西安壹洋堂教育科技有限公司注册成立于2017年7月19日，经营范围中包括商业运营管理；场地租赁管理；物业管理服务；是天津壹洋堂教育科技有限公司的全资子公司之一，注册成立于2017年10月30日的北京壹洋堂教育科技有限公司是天津壹洋堂教育科技有限公司的另外一家全资子公司。

天津壹洋堂教育科技有限公司（下简称‘天津壹洋堂’）有四个股东，分别为：北京盛立商业投资管理有限公司（股份占比35%）、西安壹洋商业运营管理有限公司（股份占比30%）、天津放量企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、北京中联国新投资基金管理有限公司（股份占比15%）。

其大股东北京盛立商业投资管理有限公司则由上道（天津）商业管理有限公司与北京安宜东方企业管理咨询中心（有限合伙）控股，二者持股占比分别为62.1%和32.9%，而这两家公司的大股东均为暴雪松，其在上道（天津）商业管理有限公司中占股90%，在北京安宜东方企业管理咨询中心（有限合伙）中占股60%。这意味着北京盛立商业的实控人为暴雪松。

工商信息显示，暴雪松目前还担任华侨城（北京）商业管理有限公司法人兼董事、王府井集团购物中心管理公司总经理等职。

天津壹洋堂的二股东西安壹洋商业运营管理有限公司原名西安曲江大雁塔古玩城管理有限公司，由陕西逸海投资置业有限公司全资控股。2014年4月14日，陕西逸海投资置业有限公司将其持有的全部股份转让给四名自然人，并更名为西安壹洋商业运营管理有限公司，原先的古玩城也改头换面为西安壹洋购物中心。

公开信息显示，2014年4月25日，西安壹洋购物中心在曲江唐隆国际酒店举行招商推介会，称该购物中心是由北京中美华尔公司整体托管经营。后者是一家商业地产运营机构，宣称曾参与运作过中粮集团的西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城；香港太古集团的北京三里屯太古里等。全新打造的西安壹洋购物中心则是西安首个花韵主题时尚体验消费天地，集购物、餐饮、休闲、时尚于一体的一站式体验时尚休闲生活方式中心。推介会上，西安壹洋商业运营管理有限公司总经理陈瑾、中美华尔中国区总裁张建勋等出席致辞并共同开启招商启动仪式。

虽然概念听起来很时尚，但西安壹洋购物中心的招商并不顺利，仲量联行2015年第一季度研究报告称，彼时已落成开业的西安壹洋购物中心（总建筑面积约50,000平方米）入驻率只有约60%，主力租户为H&M和Mr.X密室逃脱（似乎与“花韵”扯不上多少关系）。

此后，这家购物中心一直在惨淡经营与倒逼的边缘挣扎。2017年8月，趁着西安楼市整体升温的势头，原来的四名股东将所持有的全部西安壹洋商业运营管理有限公司股份转让给深圳西恩商业管理有限公司，后者的实控人为苏立平，由其担任董事长的西恩集团最初为商贸餐饮企业，主要经营餐饮品牌“小白鲨”，经20余年发展目前已成为集房地产开发、金融担保、能源投资、商业运营、餐饮娱乐、酒店管理、物业管理、建材销售的多元化企业集团。

壹洋堂的第三个股东是北京中联国新投资基金管理有限公司，中联基金官微曾发文称：“由中联基金作为初始投资人之一参与创建的壹洋堂教育旗下首个项目“西安壹洋堂教育Mall”成功落地是中联基金教育主题不动产投资业务发展历程中一座新的里程碑”。

对此中联基金还进一步阐述称：“教育主题不动产是中联基金的主要投资方向之一。教育主题不动产能够为中联基金所投资的创新教育品牌、创新运营团队提供孵化平台，帮助被孵化的创业品牌快速成长。同时，教育主题不动产所孵化的优质教育内容和优秀运营团队能够对教育不动产的经营进行反哺。通过教育不动产、运营团队和教育品牌三者的协同和互动，能够最大程度提升各方的价值，为投资人带来理想的回报。

至此，西安壹洋堂成立酝酿的图景已大致清晰：一个在商业地产征战多年的经理人（暴雪松），一个有点儿白手起家味道的餐饮品牌老板（苏立平），再拉上另一家基金公司以教育不动产概念发个基金，拉些投资，而标的物就是盯着“教育综合体”光环的西安壹洋堂。

真假教育综合体

近年来，被称作地产、商业与教育融合发展的教育综合体一度风行。2015年10月，新东方旗下“一站式素质教育平台”百学汇在北京开业，自此拉开各大教育集团和地产机构试水“教育综合体”的大幕。有媒体统计到2017年前后全国正在运行和等待开业的教育综合体已达到300余家。

教育综合体有两大模式，一种是开发商，或者运营商，以“低价”获得场地使用权，吸引教育机构采取分租，或者保底分成的模式运营。其实，这依然是租金模式，只是赋予了教育综合体的概念。进驻的教育机构，实质上与进驻的餐饮、化妆品等企业一样，并没有改变商业综合体模式。

另一种，主要是运营商搭建平台，统一运营进驻教育机构的客户资源，实现课程、资源、数据的打通。其典型例子有新东方的百学汇，成都21世纪教育集团投资的“最IN菲克城”等。

新东方百学汇给入驻产品提供：免费的入驻空间、招生方面的帮助、品牌影响力的积蓄。最IN菲克城在为入驻机构提供：统一客服、日常运营、品牌营销之外还延伸了一些配套服务，如儿童剧场、录音棚、烘焙教室、亲子咖啡厅、儿童摄影、美术馆、儿童健身房、儿童创客空间等。但即便如此，业内仍普遍认为，这些项目距离真正实现“打通教育、商业、地产等行业之间的壁垒”，打造真正的教育综合体还需要进一步探索。

与之比较，在进驻西安壹洋堂内机构的眼中，经历了一年多的冷酷现实之后，他们认为这个教育综合体不过是“挂羊头卖狗肉”，据此大家都认为对于自身巨大的投资损失，壹洋堂理应负有责任。天物坊陶艺馆负责人袁明浩介绍，他与壹洋堂的租约虽然已经到期，但目前已经提交了索赔要求正等待回应，然而却发生了一件让其意想不到的事件。

“一天上午在我还未到商场的时候商场，就有同业热心人通知我，壹洋堂方面对我店进行了强行撬锁入店，我赶到现场后发现，自己的锁已经被撬开，商场工作人员已经在店里要强行将期内设施、物件搬离，因为相关索赔纠纷还未有结果我没有同意他们才暂停”，袁明浩称。

眼下，仍在勉力经营的机构们目前面临的还有一个尖锐问题则是：无电。 “在经营出现危机的情况下，商场并未积极反思，拒不降租，也从未坐下来与商户深度沟通长久合作发展大计，而是强硬的采取不清缴租金拒不购电的手段，以我店为例最后一次购电仅给购买了半个月的250度电，而我店春节前已经缴清了2018年的租金，商场表示接下来也不会再给卖电，我店只好白天没人时不敢开灯，用电省吃俭用掰着手指头计算，也使员工疑云重重挫败了员工的工作热情。”前述一家机构负责人在反映中这样写道。

现在，联名反映的9家商户目前无一例外都是掐着指头算电度日， 而对于这个问题，西安壹洋堂教育MALL总经理陈瑾始终没有回应。本报对此将持续关注。