对于普通购房者来说最糟心的事儿莫过于买到烂尾楼：房子是没了，但是房贷还在。

所谓欠债还钱天经地义，一般情况下，上了银行贷款的船，还清贷款前是下不来的，我们没有任何理由可以拒付贷款。即使是碰上烂尾楼这种扎心的事，银行可以深表同情，但不好意思，钱还是要还。

从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院也都是判决银行胜诉。

但近期，嘉兴一个因烂尾楼引起的购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决：否定银行诉求，直接判定购房者不用还房贷！

可以说，这个判法还是非常值得关注的，是类似案件中首例判购房者胜诉。不知道这样的判法能否撬动整个“烂尾楼还贷”现象的变革呢？

先来细说一下这个案例是怎么回事。

2014年，上海的许先生在嘉兴按揭套别墅，贷款总金额392万。2015年，许先生交了首付，银行也正式批贷。2018年，开发商资金断裂，无力开发，最终向法院提交破产清算。

这个时候，如果房子符合交付标准，开发商则有义务配合许先生完成交房。但不幸的是，这个别墅楼盘还不符合交付标准，所以法院直接解除许先生跟开发商的《商品房买卖合同》。

许先生钱房两空，一气之下决定不再还贷款。

2020年，银行向法院起诉，要求许先生支付贷款。一审法院认为开发商违约不影响许先生与贷款合同的履行，判定许先生偿还本息220万余。

许先生不服结果，继续上诉。

2022年2月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

为什么买房遇到烂尾楼还要还房贷，为什么这个案例中许先生可以迎来反转？

这里我们要了解一个常识，房子烂尾和还房贷，在法律上是两码事。

你贷款买房子，实际上是签了两个合同，一个是和开发商签的《购房合同》，一手给钱一手给房；另一个是和银行签的《贷款合同》，一个借钱一个还钱。

楼房烂尾是开发商的原因，属于开发商违约，但不代表你可以对银行违约。

本案迎来转机，是二审法院认为许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》中部分约定刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

最重要的是，其中第38条约定与最高法的相关司法解释抵触，不具备法律效力。

根据2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）

许先生刚好满足商品房合同和贷款合同都无效的条件，因此由开发商还钱给银行和许先生，这是一个既符合情理也符合法理的判决。

去年以来地产公司不断暴雷，不少楼盘施工暂停，很多小规模的地方性开发商甚至直接破产清算。买到这种烂尾楼的银行贷款还要不要还是很多人关心的问题。

事实上，不是所有人都能复制许先生的做法。遇到烂尾，千万不要盲目地与开发商解除购买合同，以及拒绝还贷！

一方面本案有一个重要前提，没有发生债务转移。而大多数情况下，《商品房买卖合同》被解除，开发商把钱退还给购房者，而不是直接返还给银行，这相当于债务转移。

那么购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务，如果拒绝执行，就有可能被列为失信人。

另外也不建议盲目解除购房合同，有些开发商烂尾，只是部分项目出现问题，但还没有进入破产清算阶段，债务还有被追回的可能。

这种情况下，如果你解除购房合同，跟开发商的关系就会从买卖关系变成了债权债务关系，买卖关系还款优先级是高于债权债务关系的。

也就是说，你虽然拿到了开发商的欠条，但欠条被兑现的概率很低。

烂尾维权相关细节盘根错杂，需要具体问题具体分析，如果发生了建议大家还是要求助于专业人士。当然，不发生是最好的。

不过，关于如何降低购买到烂尾楼的风险，东街1號倒是有几条建议给到大家。

1、选择国央企或者稳健的大开发商；

一般来说，国央企建设的房子更有保障，延期交房等违约情况也不易发生。民企则要特别关注，开发商的资质等级，资金状况。具体可以参见东街1號之前发布的文章《黑铁时代还有安全的房企吗？》

2、看五证是否齐全；

即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。

五证对于新房楼盘来说非常重要，朋友们购房前注意查看。

3、选择购买现房。

想要避免购买到烂尾楼最保险的方法就是购买现房，因为现房项目已经封顶，不存在停工的可能，可以即买即住。

上为正文。