文/谢逸枫
2018年针对部分民营企业遇到的融资困难问题，金融监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。针对房企销售下降，回款枯竭，融资遇阻，债偿压力大，财务稳健的房企开始出现资金问题。
2022年11月11日、11月23日，金融监管部门再次打出“三支箭”“金融十六条”，2023年7月10日延期、11月27日要求落实。为金融机构增加对房企的信贷投放，为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。为对房企发行债券提供支持。恢复房企及涉房企业的股权融资功能。
2022年3月起，由于新一轮疫情、房企信用风险持续发酵等因素影响，各部委频繁发声，重点以支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房企风险，纾困方向从救项目、保交楼转换至救项目、保交楼、救主体并存。
一是2023年7月10日，金融监管部门决定将将“金融16条”延期，将其中的两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，其他不涉及适用期限的政策长期有效。引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。
将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。“金融16条”第5条明确，要保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持。
二是2023年11月17日，金融监督部门呼吁，加大金融机构对涉及企业的信贷、债权和股权融资等方面的金融支持，但并未提出硬性要求。并且提出“三个不低于”“50房企白名单”“拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”。
监管部门提出“三个不低于”，第一是各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速。第二是对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。第三是对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
“50房企融资白名单”横空出世，银行邀请房企密集召开座谈会，已经有10家银行。目前银行正在抢夺好项目，头部房企贷款利率低至2.2%。银行根据自身信贷投放计划和风控确定一个相对安全的企业名单，信贷、债券、授信审批速度给予支持。
“拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”，这条新政策应该是非常重要的，因为与“三个不低于”一样，都是要求银行放开房地产融资，包括信贷、债券市场，并且提出了指导意见，有待于配套政策的落实，细则的出台。
三是2023年11月27日，金融监管部门要求落实（银发〔2022〕254号文），即金融16条措施等政策。保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房企金融需求。这是自房企大规模出险1年多后，首次就房地产融资问题出台专门性文件。
2022年11月以来，支持房企融资“三支箭”出台，保持房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定。2023年监管部门持续推出系列政策，资本市场加大支持房企债券融资、股权融资力度，房企融资、库存、经营、负债在持续改善。
第一支箭为信贷。截止2023年三季度末金融机构房地产贷款余额 53.19 万亿元，同比下降0.2%，较去年末下滑1.7%。其中房地产开发贷余额13.17万亿元，同比增长4%，增速较去年末高0.3%。个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%，增速较去年末低2.4%。
自2022年11月23日，截至2023年2月15日，全国128家银行（六大行与分行、股份制银行与分行、城商银行）授信4.1258万亿元（其中69家未公布金额，预计3.2320万亿元），加上未公布金额，总计7.2578万亿元（意向性综合授信额度）。
涉及的房企数量为218家，分别为央企类房企16家、国企类房企32家，民企类房企180家，80%授信额度向前2类房企集中。其中债务违约的民营房企40家旭辉、新城、大华、宝龙、绿都地产等，债务违约的央企1家为中交地产、国企1家为绿地。
针对“50房企白名单”，银行密集召开房企座谈会。2023年11月22日-12月12日，已经有10家银行与房企商讨透融资需求、合作，包括浙商银行、农业银行、建设银行、交通银行、广发银行、工商银行、邮储银行、中国银行、中信银行、光大银行。
浙商银行约20家房企（2023年6月末浙江20代表房企，除融创、碧桂园债务违约外，11家民企为滨江、绿城、万科、建杭、坤和、大家、中天美好、德信、宝龙、金帝、荣安，7家央国企为华润、保利发展、招商蛇口、中海、保利置业、建发、金茂）。
（2022年9家家房企意向性融资，2家央企为保利置业、五矿地产，4家国企为越秀地产、首开股份、首创城发、信达地产，3家民企为绿城中国、滨江集团、美的置业）。农业银行3家房企（3家民企为万科、龙湖、朱孟依家族3家集团，合生创展、珠江投资、珠实投资）。
（2022年5家房企意向性融资，2家央企为中海、华润置地，3家民企为万科、龙湖、金地）。建设银行6家房企（6家民企为万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江、大华）。（2022年8家房企意向性融资，5家民企为万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华，3家央国企为首开控股、越秀地产、中交建设）。
交通银行15家（15家房企，11家民企为万科、绿城、龙湖、滨江、新城控股、美的置业、卓越、大华、新希望地产、伟星、仁恒置地、4家国企为信达地产、首开股份、陆家嘴集团、浦发集团）。（2022年2家房企意向性融资，为万科、美的置业）。
广发银行6家房企（6家民营房企为新希望地产、雅居乐、碧桂园、新城、万达、万华）。（2022年2家房企意向性融资，为碧桂园、美的置业）。工商银行12家房企（房企数量与所有制上，应该与2022年的一样）。（2022年12家房企意向性融资，5家央企为中海、保利发展、华润置地、招商蛇口、深圳华侨城，7家民企为万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业和金辉）。
邮储银行8家房企（8家民企，增加3家民营房企）（2022年5家房企意向性融资，民企为万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业）。中国银行8家房企（8家民企为绿城、龙湖、万科、滨江、新城、美的置业、星河湾、大华、金辉（2022年3家房企意向性融资，3家民企为万科、碧桂园、龙湖）。
中信银行10家，应该是与2022年的名单一样，数量与房企所有制上，差别不大。（2022年10家房企意向性融资，5家央企为中海、招商蛇口、华侨城、大悦城、建发房产，5家民企为绿城中国、龙湖、滨江、碧桂园、美的置业）。
光大银行8家房企（8家民企为万科、美的置业、金辉集团、新城控股、碧桂园、安徽置地、南京金基、天安骏业）（2022年10家意向性融资，4家央企为保利发展、大悦城、中海发展、中国金茂，6家民企为万科、绿城中国、新城控股、碧桂园、金地集团、旭辉控股）。
房地产行业调整，融资难的问题更为突出。房地产行业收并购从以往企业规模扩张驱动，转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。收并购市场由民企主导转向国资主导的局面。行业收并购机会变多，房地产行业整体的收并购热度却有所回升。
在严峻的融资形势下，更多房企选择出售地产项目或多元业务股权以获得流动资金。AMC作为化解风险的专业机构，在房地产项目风险化解、企业重组纾困、危机救助等丰富经验，在资源整合、资金支持和价值修复等方面具有其他机构不具备的优势。
2023年11月房地产行业共披露46笔并购交易，比10月增加11笔。其中40笔交易披露交易金额，总交易规模约252.6亿元，环比增加199.8%，平均单笔交易规模6.3亿元，环比增加19.9%。从披露并购交易数量及总体规模来看，并购活动热度有所回升。
自2023年1月，截至到11月份，AMC并购的项目交易宗数为418个，其中交易的标的为房地产开发项目280个以上，占67%。涉及金额2041.3亿元，交易的标的为房地产开发项目金额1163亿元以上，占57%以上。
例如2023年11月AMC并购的交易标的为房地产开发项目31个、占67.39%，145.21亿元、占57.48%；商办类多元化项目3个、57.70亿元；其他多元化项目7个、33.52亿元；其他资产5个、16.12亿元。
第二支箭为债券。今年以来截至2023年12月4日，房企债券融资2282.92亿元，股权融资203.86亿元，合计2486.78亿元。其中房企发行公司债(含企业债)1737.96亿元，发行ABS融资544.96亿元，综合来看资本市场支持房企债券融资2282.92亿元。
自2023年1月，截至11月22日，“第二支箭”累计支持16家民营企业（分别是美的置业、卓越商业、新希望地产、龙湖、金辉、中骏、新城、滨江、万科、新湖中宝、永禧、碧桂园、新世界地产、雅居乐、华宇、广州合景）。
共发行超过360亿元债务融资工具，民企债券融资较2022年已有实质性进展。未来通过第二支箭的方式支持民营融资的力度继续加大，具体表现政策继续延期、扩容、增量，更多未出险民企能获得实质性支持，短期内违约风险大幅降低。
房企债券融资在连续3个月下滑后首次回升。中指数据显示，2023年11月房地产企业债券融资总额仍处于较低区间，但较10月环比明显回升。具体来看，11月房企债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。
2023年1月-11月房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上个月收窄0.3%。2023年11月房地产企业债券融资总额为412.8亿元，同比下降2.6%，环比增长49.4%。行业债券融资平均利率为3.48%，同比上升0.13%，环比下降0.01%。
2023年1月-11月，房地产行业信用债融资3959.5 亿元，同比下降6.8%。海外债发行183.8亿元，同比增长4.4%。ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%。总体看，房地产行业信用债、海外债、ABS融资均创历史低位水平。
2023年11月房地产行业信用债融资311.5亿元，同比大幅增长37.6%，环比增长108%，占比75.4%。海外债发行金额5.1亿元，环比下降85.1%，占比1.2%。ABS融资96.3亿元，同比下降51.2%，环比微增4.1%，占比23.3%。
主要受10月低基数影响，11月信用债发行总量同环比均显著增长，发行量在连续三月下滑后回升。其中美的置业、卓越商管、绿城3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额合计23亿元，发行规模有所回升，为近一年来低位。
2023年年底金融监管部门持续释放利好，若“三个不低于”等相关支持政策细化落实，房企资金压力有望缓解。预计2024年，在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。
第三支箭为股权。截至2023年11月18日，自2022年11月份股权融资5项措施发布以来，共有48家上市房企发布股权融资公告，拟募资共计1082.13亿元。其中，44家拟通过定向增发合计募集资金971.22亿元。
4家(华侨城A、浙江建投、高新发展、筑博设计)拟通过发行可转债募集资金110.91亿元。从深市来看，共计24家上市房企披露再融资预案，拟合计募集资金412.51亿元。从募集资金用途来看，大多企业将用于项目融资或补充流动资金。
从A股股权融资情况来看，国有背景房企在股权融资中依旧占据先机。自从 2022 年11月证监会发布调整优化房企股权融资方面的“第三支箭”政策以来，房企股权市场再融资的进展一直较为缓慢。
2023年11月30日，上海交易所组织召开了上海市房企座谈会，保利发展、大名城、华发股份、金地集团、迪马股份、新黄浦、中华企业、京能置业8家沪市房企及申万宏源、国金证券两家保荐机构参与，说明股权的融资有望加快。
截至2023年12月4日，已有8家上市房企股权融资获得证监会注册批复，包括6家公司为定增，2家公司为重组配套融资。8家房企中，有7家实施通过完成，1家退出（万科150亿元），合计募资559.9亿元。
自从6月中旬以来，有关部门终于加速了房企股权融资的进度，当前已经有7家上市房企收到证监会出具的关于同意向特定对象发行股票注册的批复，股权融资终于取得实质性的进展。
从房企所有制来看，目前定增落地的7家房企中有3家央企和2家地方国企，5家央国企的预计融资总额合计371亿元，占据7家企业预计融资总额的90.5%，2家民企38.9亿元。说明央国企占据批复速度和融资规模的优势。
截至2023年12月4日，只有招商蛇口、保利发展、中交地产、陆家嘴、华发、大名城、福星股份7家A股上市房企的定增方案陆续获得中国证监会同意注册批复。这6家房企的预计募资总额达到409.9亿元，审批时间周期为6个月-7个月。
2023年10月20日，证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。华润、万科、金茂及物美集团在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。
推动保障性租赁住房REITs常态化发行，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。截至2023年12月4日，累计5单保障房REITs获注册，其中4单已经上市，募资超50亿元。首批3单消费基础设施REITs获证监会注册批复。
自2022年11月份以来，截至2023年9月13日，中证金融为6家房企合计提供24.42亿元信用保护，助力债券融资55.3亿元。目前证券监管部门正在常态化推动“央地合作增信”模式，支持民营房企融资。
2022年11月，支持房企融资“三支箭”出台，保持房企信贷、债券、股权等重点融资渠道稳定。监管部门持续推出系列政策，资本市场加大支持重点房企债券融资、股权融资力度，典型房企融资、库存、经营、负债在持续改善。
房地产市场边际改善信号显现，深市房企2023年三季度报告数据显示，盈利方面，营收表现有所改善。48家房企合计实现营业收入6966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元。
房地产库存方面，企业库存去化成效显著。深市房企2023年三季度报告数据显示，截至2023年9月底，48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%。
债务杠杆方面，主动性降负债效果明显。截至9月30日，48家房企带息债务规模为1.2386万亿元，较去年年底下降4%。平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48%，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较去年底下降1.73%。
“三个不低于”，具体为各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速。“第一个不低于”为国有银行对房企信贷增速不低于同业水平，旨在营造行业竞争氛围，从被动放贷到主动寻贷，缓解房企流动性不足及信用问题。
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。“第二个不低于”针对非国有房企融资难的问题，这类房企是当前债务违约的“核心区”，有助于化解这类房企的债务风险。对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
“第三个不低于”，则是从需求端出发，保障非国有房企的销售回款预期，通过增强个人按揭贷款投放，实现非国有房企经营状况持续改善。
不同于2022年11月陆续出台的“金融16条”以及“三支箭”等政策，本次“三个不低于”属于量化的指标性监管要求。此外，根据市场传言，“白名单”企业包括了50余家国有及民营房企，覆盖范围也有所扩大，且有传言出险房企或将包含在内。
出险房企之所以难以得到银行贷款，是由于银行发放贷款主要依据优质的担保物价值，否则难获得银行贷款。部分出险房企资不抵债，能用于抵押贷款的标的少之又少，在市场化机制下不太可能取得银行贷款。
如果新政存在“允许向房企提供无抵押的流动资金贷款，房企不需要提供土地等抵质押物”，对出险房企无疑是重大利好。如何在实操中把控风控将会是一大难点，考虑到高风险贷款可能出现的坏账率,银行对于这类贷款投放或仍保持相对谨慎。
以工商银行及建设银行为例，虽然历年房地产业贷款规模均有增长，但占总公司类贷款的占比却不断下降，工商银行从2020年的7.2%下降至2023年上半年的5.3%，建设银行则从4.11%下降至3.61%。
2022年末出台了“三支箭”等一系列政策扶持，但2023年上半年房地产业贷款占比仍在减少。房地产贷款中不良贷款率却不断攀升，工商银行从2022年的2.32%快速上升至6.68%；建设银行则从1.31%上升至4.76%。
“三个不低于”的出现，就是监管在实操层面对于银行导向的引导，是对“地产贷款集中度管理”的调整。尽管一直不认为“三个不低于”属于行政性强制操作要求，就算有是会设置好过渡期，不会立刻一刀切。就好比“房地产贷款两集中”，有股份行一直没有完全达标。
大型银行“三个不低于”的要求，第一条，各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速。20家系统性重要银行披露的开发贷和个人按揭数据，与央行披露的贷款投向数据，发现第一个不低于的压力主要在股份制银行。
其实大部分系统性重要银行，对于第一个不低于，本行地产贷款增速高于银行业地产贷款增速，是比较容易实现的，而未来监管引导银行支持地产融资，大行也一定是主力。所以从这一条看，大行推行第一个不低于，压力并不大。
第二个和第三个不低于，涉及到对地产公司的对公贷款（包含开发贷、经营性物业贷、并购贷等）和个人按揭贷款中，向非国企投放增速不低于向国企投放增速。这一点很难从公开数据上得到验证，也确实存在难度。
当前民企和大部分混合所有制房企，已经退出了土地市场，没有新增土地，也缺乏新供货楼盘，而大部分民企和混合所有制房企的持有型物业，剩余融资空间在收窄。在这种背景之下，只能依托流贷之类的工具，补充流动性。
新一轮中国房地产融资新政，不为了拯救房企，是为了防止风险扩大。控制风险蔓延，确保没有出问题的房企，出现爆雷。是为了保交付，不要新增问题楼盘，通过金融手段帮助房企输血、项目获得交付所需资金。
新一轮房地产融资新政的效果，有待于观察。即便所有政策都能落实到位，依然解决不了房企的根本问题。因为现在民企融资大部分只能用于保交付，不能用于还债、投资新项目发展，有的房企不一定愿意去借钱。
一是新政依然以原有政策工具为主，而具体实施又不同于以往，属于“老工具新用”，说明之前的房地产融资政策的实际落地情况没有达到监管预期，这一轮监管层更加重视和务实、执行效果，实现精准输血。
二是新政如果不会突破原有监管规则和风控体系，防范风险依然是主线，更多是在已有工具基础上对实施细则做调整和优化。因此，力度、规模有限，覆盖的房企数量有限，因为银行很难落实新政策。
三新政短期促进房地产市场各方信心修复，中期需看方案落地情况（视监管审批和投资者认可程度）。与2022年的金融16条措施、四支利箭（信贷、债券、股权、内保外贷）的政策与落地实施情况及效果一样，预计有待观察。
四是新政目的主要为控制房地产金融风险不再扩大，不再新增违约主体。市场上这么多险情的房企，涉及巨大的债务，巨大的交楼资金，银行无法托底。不是正常经营、财务与资金状况稳健的房企，肯定不是重点支持的对象。
五是落实“三个不低于”“50房企白名单”“拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”新政，最重要的是出台新的配套政策、实施细则，否则与022年的金融16条措施、四支利箭（信贷、债券、股权、内保外贷）一样，效果不明显。
六是落实“三个不低于”“50房企白名单”“拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法”新政，必须先调整卡银行、房企脖子的限制政策，三道红线、房地产贷款集中制、金融内部考核指标与监管体系及分控体系的规则、规定。
当前房地产市场的风险不仅是供需关系发生重大变化，供需萎缩，库存，结构性过剩的问题，还有今年、2024年的上市房企退市、停牌、复牌，到房企期债务，房企债务重组，新房交付、供应商的款项支付的一系列问题集中爆发。
一是上市房企退市、停牌、复牌。当前房企由于经营亏损以及债务违约等多种因素叠加，被实施退市风险警示的企业迅速增加。A+H股上市民营房企退市的退市，停牌的停牌，复牌的复牌。
A股上市房企退市，分别为蓝光、中天、美置、粤泰、宋都、嘉凯、泰禾、阳光城、泛海、海投、新华联。而A股复牌的房企为世茂、恒大中国、金科、中南建设、荣盛发展、华夏幸福等。
H股上市房企退市的，嘉年华国际、新力控股、南海控股三家港股退市房企。港股停牌的上市房企为天山发展控股、三盛控股、中国上城、大唐集团控股、力高集团控股、汇景控股、佳源国际、新明中国、上置集团等。
港股复牌的上市房企为富力、中国奥园、佳兆业集团、景瑞控股、融创中国、旭辉控股、旭辉永升服务、上坤地产、阳光100中国、龙光地产、世贸、大发地产、祥生集团、华样年及彩生活、当代置业等。
二是是房企到期债务。2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内待偿还债务规模预计为1.09万亿元。其中境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%。美元债到期规模约770亿美元（折合人民币5490.43亿元），同比增加31.4%。
2024年房地产行业境内债到期约1.38万亿元，较2023年缩窄超30%，行业偿债压力将进一步趋缓。2022年到期的房企美元债490亿美元、2023年450亿美元、2024年、2025年到期规模都超过300亿美元。
中指统计的数据显示，2022年到2024年，房企海外债到期规模分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。而2024年一二季房企到期债务高峰期，债务达到1500亿元以上，2024年上半年房企的债务压力依然较大。
房企依然处于水深火热之中，2023年底一大波的央国企、混合制、民企类房企正加速卖资产，应对2023年12月到期债务、2024年一季度到期债务。这是金融政策不断加码的根源，政策如何落地，对防范和化解房地产金融风险至关重要。
2024年121家房企到期的债务规模合计为7177亿元。持续3年多出清，将还有一批房企洗牌，包括破产、债务违约。房企处理债务的方式，以卖资产、卖土地、项目、债务重组为主。债务重组包含展期、债转股、交换要约置换债务、资产清偿形式。
2024年到期债务前十大房企分别是恒大、首创、金地、万科、融创、华润、合景泰富、保利、佳兆业、碧桂园。其中恒大到期的债务将超过500亿。恒大、融创、合景泰富、碧桂园，这四家房企遭遇资金压力，已进入债务重组进程。三是房企债务重组。
目前90家房企正在开展债务重组，通过债务展期、债转股、资产清算的形式化解债务。但是通过债务重组的房企数量比较少，没有通过的，基本上靠卖资产、卖土地、卖项目、卖股权的方式还债。
90家房企债务爆雷（2018年-2023年12月12日）。其中千亿房企30家，债务总额超过10万亿元，90家房企债务总金额超过15万亿元。如此庞大的债务，没有3年-5年，甚至到8年、10年，是无法全面彻底的解决债务问题。
房企债务重组成功的为融创中国、碧桂园、中国奥园、华夏幸福、富力、龙光集团、万达集团、中梁集团、远洋集团、正荣集团、绿地集团、世贸集团、融信中国、祥生控股、中国奥园、旭辉控股、中南建设等。
尽管房企债务重组成功，依然被追债，称为被执行人，股权资源的冻结。其中有富力、万达、碧桂园。对于债权人来说，以新债换旧债，最长展期年限达12年，并且第四年开始付息，就是说债权人还需要等3年的时间，不是太理想的方案。
销售下降扩大，回款困难，房企融资显得更为重要，尽管监管下发一系列房地产融资政策（金融16条措施、四支利箭），由于三道红线、房地产贷款集中制、监督体系及风控体系的限制，政策落地效果并不显著。
目前房企的资金来源主要是融资和销售回款，现实的情况是销售回款面临两个方面的巨大压力。一是销售进一步下降。二是回款，保交付是所有房企的第一要务，地方政府对预售资金实施全额监管，项目回款极大受限。
第一支箭是信贷。2022年以来，民企信贷以开发贷、经营性物业贷、抵押贷、个人住房贷款为好项目输血主，银行的放贷条件非常苛刻，不仅看经营、财务、资金状况，还要看是否符合三道红线、监管、分控的规定，同时要额外提供优质的资产抵押、担保。
投放范围持续扩大，头部房企签约优势明显。2022 年11月-12 月期间，全国主要商业银行对房企新增授信已超3.4万亿元，其中优质头部民营及混合所有制房企新增授信签约银行较多，包括万科、绿城中国、龙 湖集团、碧桂园等。
国央企更多利用母公司集团的银行总对总授信，单独新增授信的签约相对较少，前期出险房企 新增授信仍较少值得注意的是，2022年12 月以来，银行授信覆盖的范围逐步扩 大，授信的银行逐步扩张到商业银行的地方分行、城商行、农商行。
签约授信的中小房企数量逐步增加，截至2022年12月31日，158家房企已获取78家商业银行授信（不含城市分行、城商行、农商行）超过3.4万亿元。银行信贷授信的落地，需房企提供合适的项目资源进行抵押，导致信贷政策落实不20%。
2022年并购贷款、项目、保交楼上看。根据公开数据，2022年全国性AMC（中国华融、中国东方资产、中国信达、中国长城资产管理）已发布了纾困房企数据，2022年内累计推动及已落地65个房企纾困项目、带动复工复产项目规模超过1500亿元。
2022年以来，在房企流动性危机集中爆发的背景下，作为纾困房企的一支重要力量，AMC频获监管层的支持。2022年1月，金融监管部门曾召集几家全国性AMC开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
2022年2月8日，央行、银保监在中国东方资产管理股份有限公司召开专题座谈会，研究金融资产管理公司（AMC）聚焦不良资产处置主业、发挥独特功能优势、助力化解金融风险相关政策措施。
2022年11月23日，央行、银保监“金融16条”中又提到，鼓励金融资产管理公司（即AMC）、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
鼓励AMC与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的银行、AMC发行房地产项目并购主题金融债券。2022年12月20日，银保监表示，督促金融资产管理公司聚焦不良资产处置主业。
AMC充分运用金融工具参与市场化资产盘活，能够有效化解房地产企业风险、推进房地产市场的平稳健康发展。以中国华融为例，目前AMC作为参与方处置不良资产主要有收购处置、重组业务、债转股、基于不良资产的特殊机遇投资、基于不良资产的房地产开发等多种模式。
第二支箭是债券。2022年以来，民企发债以担保中票为主，银行主要充当债券承销和投资两个角色。即便有优质资产、或者企业担保，也不是所有银行都愿意认购，除非房企承诺拿出一部分募集资金偿还存量贷款，否则无法获得银行支持。
2022年受从紧的融资政策、销售下滑、信用风险集中暴露等因素影响，房企融资遇到前所未有的困境。境内债发行规模地方国有企业占主导，民营房企发行规模接近腰斩，可谓是冰火两重天的情况。
2022年房地产行业境内债发行规模20981.3亿元，同比下降11.5%。其中地方国有企业融资占主导，2022年境内债发行规模为16506.59亿元，占比78.7%，同比小幅下降7.9%。民营企业发行规模则接近腰斩，发行规模为954.64亿元，同比下降45.9%。
以美元发行的境外债发行规模同比下滑34.6%，以人民币发行的境外债则上升明显。2022年房地产行业以美元发行的境外债发行规模为408.01亿，同比下滑34.6%，以人民币发行的则上升明显，从2021年的79.3亿元增加到2022年的416.7亿元，同比增长425%。
截至2022年12月31日，已有8家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达1210亿元。自11月29日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，美的、金辉、碧桂园及新城加速推进，优质民企合理融资需求得到有序支持。
2022年全年银行间债券市场共发行民营房企债券487.2亿元，同比增长24.4%。支持民营房企注册1415亿元，同比增长249.7%。2022年中国银行间市场交易商协会支持房企发行债务融资工具2928亿元，同比增长11%。
支持民营房企发行487亿元，同比增长24%。支持民营房企注册1415亿元，同比增长249%。4家优质房企共完成780亿元的储架式项目注册。中债增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供增信支持。
2022年万科、新城、龙湖、金地、美的置业、滨江、碧桂园、绿城、金辉、大华、旭辉、卓越商管12家房企增信、4家优质房企（龙湖、万科、美的置业、滨江）完成了780亿元的储架式项目注册均申请、注册储架式发行，规模超2000亿。
第三支箭是股权。2022年11月28日A股房企股权融资全面重启以来，已有超过35家涉房上市企业筹划股权再融资，但不少房企连定增预案都还未披露，大部分已有预案的上市房企股权融资申请都还在审批流程中，进展非常缓慢，没有1家通过。
到2023年上半年，招商蛇口、保利发展、中交地产、大名城、福星股份等五家A股上市房企的定增方案陆续获得中国证监会同意注册批复。这五家房企的预计募资总额达到283.9亿元。这意味着支持房企融资的“第三支箭”在实操方面正加速落地。
2014年以来A股房地产上市公司增发的事件，初始预案公告日至发审委/并购重组委通过日历时2.2至25.4个月不等，中位数为7.6个月。由此可见，上述5家A股房企定增的审批速度属于一个合理的水平。
第四支箭是内保外贷。2022年12月2日，中国监管机构要求四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。金融机构为房企提供离岸贷款，主要通过“内保外贷”形式。
即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。“金融16条”发布之后，其中中信银行、光大银行等多家银行支持房企融资的政策包含内保外贷。
2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。继信贷、发债、股权三支箭后，“内保外贷”的第四支箭正式落地。
中行境内外两家机构共同参与，中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。近期美的置业与工行总行签订“总对总”合作协议中提到了内保外贷支持。
中信银行与多家房企签订“总对总”战略合作协议中，也提起合作方向涉及内保外贷业务，我们相信将有更多的房企获得银行“内保外贷”的落地贷款，助力房企在离岸市场的信用环境改善。
市场风险、金融管制政策、机构追责的现实障碍，限制了金融机构的资金投放意愿。2022年11月23日的金融16条措施看，以“保交楼”为例，明确提出了专项借款支持项目金融机构和相关人员的“尽职免责”情形，实际上形同虚设。
金融机构目前能否真正下场救市，落实金融16条措施、三支利箭、三个不低于、房企白名房、开发贷、个贷、经营物业贷的，关键是措施的配套政策、实施细则出台、金融机构的“尽职免责”的机制、金融监管及风控体系极规则的调整政策落地。
短中期内房地产行业的风险化解将始终停留在口头、政策文件支持的阶段。在标杆龙头房企万科都如履薄冰的当下，房企（尤其是民营企业）指望销售端的回暖和销售现金流的改善已变得更不切实际。因为需求端的复苏受供应端的影响。
金融政策最大的问题是什么？坦白地说就是金融机构面对的越来越严苛的追责，贷款投放但凡出点问题还是得有人背锅。绝大多数金融机构都不会做雪中送炭的工作。因此，一旦遇到风险，金融机构的惜贷、抽贷、断贷比谁都快。
目前爆雷房企的纾困和“保交楼”项目的落地问题上，银行和AMC为何至今都是选项目，不选房企，本质上还是市场、项目、利润方面的问题。如何立而不破，进而不稳，金融支持房地产的救市思路还是空谈。
如果项目卖不出去、租不出去，没有剩余货值、贷款资金、优质的担保、没有足够的还款来源，除了政策性银行的资金投放（依然是选择性的项目、公司对象），谁真的会愿意做这种亏本生意、谁能承担这种投资损失？
对民营企业的金融16条措施、三支利箭、三个不低于支持，依旧将只停留在“口号”层面。更现实一点地说，市面上能看到的出现了不良或风险的项目，最终都还是由金融经办人员和领导背了锅，至于经济、行业、系统的问题反而其次。
要救房地产、救民营房企，关键是一系列金融输血措施的配套政策、实施细则出台、金融机构的“尽职免责”的机制、金融监管及风控体系极规则的调整政策落地。打消金融机构、AMC的后顾之忧，在制度和执行层面真正实现“尽职免责”。
对银行来讲，尽管房房地产风险处于可控状态，已经形成坏账的债务，以及展期且偿还风险大的债务，但是需要银行愿意牺牲3-5年的利润，才可以化解风险。从银行、金融安全、监管来看，肯定不会冒险。
金融监管层更多是鼓励银行支持房地产，而非直接下达指示，即便是“三个不低于”政策下，三道红线、房地产贷款集中制、监管体系、风控体系依然是无法逾越的红线。因此，期望银行输血拯救房企是不太现实的。
总体看，“三个不低于”“50家房企白名单”出台对房企利好，具体的实施效果依然难料。同时，国有银行面临两难选择，既要完成硬性量化指标，又要控制自身风险敞口。即使出险房企进入白名单，银行对于出险房企的贷款投放将保持谨慎态度。
前期通过国有银行增加对房企贷款，未解决当前销售端疲软的问题，获得贷款的房企尽管能“喘口气”。由于销售持续下降，销售回款支持经营困难，债务风险并未完全化解，需积极偿还贷款。50家房企白名单数量依然无法覆盖险情房企、民企，债务巨大。
一是房地产表面问题是债务、交付的爆雷风险，真正根源是市场下行，只有终端市场回暖，才能彻底解决房企难题。现有的融资政策只是延长了风险爆发的时间，放缓风险爆发的速度、节奏。
二是银行之所以不愿介入保交付配套融资，主要是保交付项目去化不好，多数项目的预售资金或开发贷已被挪用，要不就是项目的规划、质量、配套等有问题，要不就是存在其他的情况。无论哪种情况，都存在缺乏后续还款资金的问题。
三是如果房企愿意提供额外的优质抵押物，银行都会愿意参与保交付项目配套融资最为遗憾的是当前保交付项目的房企主体来说，符合抵押要求的资产并不多。房企无法的提供的情况下，基本上选择放弃，或者是逾期交楼。
四是银行作为防范金融系统风险的核心阵地，其风险来源看，第一是房地产。第二是城投和其他领域。第三是地方债务。银行不愿同时无力承担更多风险。因此，在风控方面更加谨慎，对潜在风险容忍度更低，保护国有资产，并且对投资人负责。
