2021年12月标普维持旭辉“BB”级长期发行人评级及“稳定”前景；2022年1月，惠誉维持旭辉“BB”评级；

2022年3月，公司发布公告已回购11,940万今年4月到期的优先票据；公司与东急不动产控股集团战略合作，双方将就长三角项目合作开发；与平安银行上海分行订立《银企战略合作协议》获得50亿元并购业务融资；完成发行第一期中票10亿，票面利率为4.75%，发行期限2+2年期。

1990年，林中从厦门大学毕业，成为一家房地产公司的销售；

1992年，创办“永升物业服务公司”，最初帮开发商做销售代理，1994年和兄弟创办了厦门永升旭日置业公司，进入地产开发领域；

1998年，放弃厦门转战上海；

2000年将公司总部迁往上海，并创建旭辉，进入发展快车道；

2007年：在布局开启全国化战略；

2012年旭辉控股登陆港股，年销售额超过100亿，并开启公司“一五战略”；

2014年：首次进入百强房企前30名；

2017年，跨入房地产千亿阵营，发布“二五战略”，向3000亿元销售规模进军，引入中国平安作为战略投资者，成为旭辉第二大股东。

在经历了2018年“史上最严调控”后，旭辉的战略思路也从规模扩张转向更加追求“质”的发展，开始走多元化道路，布局包括物业管理、长租公寓、养老地产、教育、商业在内的9个业务板块；2018年年底，旭辉集团旗下物业平台永升生活服务登陆香港资本市场。2017-2020连续四年获“年度中国最佳雇主”。2021年上半年，平安对旭辉控股进行减持，持股比例降至6.59%。

截止至2018年，林氏三兄弟林中、林伟、林峰直接或间接持有公司56.07%的股权，其中林中直接及间接持股33%。

旭辉控股在业内一直有着“好学生”的戏称。公司在规模增长的过程中，时常会以当时行业的标杆企业为对象，诸如万科、碧桂园等公司，都是旭辉学习、分析、追赶的“榜样”。2019年，旭辉控股子公司——旭辉集团股份有限公司董事长由林中变为从万科挖来的陈东彪。

旭辉成立以来就一直践行“稳健、持续以及均衡发展”的公司战略，在追求销售规模增长的同时，注重业绩的同步增长。“我一直认为，做企业就像是跑马拉松，‘途中跑’是非常重要的一环，能否实现‘弯道超车’主要就靠这一阶段。”以前的旭辉之所以能实现弯道超车，后来居上，林中做出了这样的总结。在2020年的旭辉中报业绩会上，林中表示：“在目前行业总体降负债的背景下，未来房地产行业不会像之前一样再出现“黑马”房企，只会出现那些坚持“长期主义”的“千里马”房企。”

抓住机会弯道超车，并时刻关注长期的旭辉确实在行业快速发展的时候抓住了机会，并维持了良好的负债水平。

自2012年上市以来旭辉年均复合增长率超过50%，但净利润率始终保持在12%以上，净负债率始终控制在70%以下。

2012年-2016年旭辉第一个五年战略：销售业绩从96亿突破500亿，以年均53%的复合增长率，领跑“准一线”房企；

2017年-2021年旭辉第二个五年战略：实现持续、稳健、有质量的快速增长，实现3000亿的销售规模，毛利率大于25%，净利率要大于12%；千亿市值，成为一个地产蓝筹股；跻身全国房企TOP8。企业发展战略为“一体两翼”，其中“一体”是“主航道战略”，“两翼”是“房地产+”战略和“地产金融化”战略。

2017年旭辉集团跨进“千亿房企俱乐部”，实现合同销售1040亿元，同比增长96.2%；2018-2020年的合同销售分别为1520亿元、2006亿元和2310亿元，涨幅分别为46.2%、32%和15.2%；2021年前9个月合同销售1930.5亿元，同比增长25.07%。

2020年旭辉在长三角的销售额占比超过40%，是头部房企里面占比最高的；旭辉超过60%的合约销售收入来自二线，一线12.3%，三线27.3%。长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占总销金额的44.7%、16.2%、26.0%和13.1%。

2017-2019年，旭辉集团新增土地面积1320万平方米、1240万平方米和1520万平方米。2020年旭辉拿地力度有所减弱，但仍然维持以销定投原则，2020年新增60幅地块，新增计容建面1310万平方米，拿地金额915亿元。截止2021年6月，公司收购43个项目的权益新增土储总建面为772.48万平方米，同比增加了65.8%；总价为539.4亿元，同比增加了49.7%，新增土储中一二线城市占比达到了81%。

旭辉的拿地成本成本控制得比较好，不抢地王，风险把控严，地价除以售价的比例是比较合适的。此外为了在控制负债的前提下获得快速发展，公司坚持合作拿地，并因此被称为“合作大王”。同样以2017年为例，旭辉拿到的78个项目有64个是与其他房企合作的，且仅有20个权益达到或超过了50%。2017年底至2018年初，旭辉、远洋、卓越三家房企在短时间内先后合作两次，旭辉在不到四个月的时间在中山布局总建面近30万㎡的项目，迅速抢占中山南头市场份额。此外，公司拿地多元化占比提升明显，从2019年的33%提升18个百分点至2021年6月的51%，其中，商业勾地、收并购、IP勾地、一二级联动来源占比分别为32%、29%、23%、15%。

“我们的原则是坚持首先不要买错地，不要买贵地，才是不漏地，这也是2018年践行的原则。投资错过了、踏空了是不会死人的，但是套牢是一定要命的。”林峰说。

2018年，旭辉认为一线拿地对于民企来说利润太低，拿地并不合算，进而提出“减一线、强二线、渗透三线”的战略调整，在市场比较火热的时候，还是保持了一份清醒。

在快速发展的过程中，虽然公司负债有所攀升，但基本仍维持在行业较低的水平。而2019-2021年6月公司借款都稳定在千亿元出头。

除了合作拿地，控制拿地成本等因素外，还倚仗公司稳健的财务管控。旭辉一直的逻辑是稳健第一，坚持“发展中求稳健、稳健中求发展”的核心理念。一方面，紧抓两大回款：销售回款和综合回款，且回款率要求达到90%；另一方面，建立多渠道、多层次的融资体系，做到未雨绸缪。同时，强化对负债安全性的控制，资产负债率长期控制在80%以内。

公司的去化率一直都比较稳定，当然每年会有些波动，但基本上都保持在60%左右，比较健康。

在融资方面，公司融资途径丰富。境外优先票据、绿色优先票据，融资协议与股份配售等融资手段均有运用。综合融资成本在行业内也处于较低水平。

旭辉在2020年在融资方面取得多项突破，境内公司债(3+2年期)创公司历史最低发行利率，仅3.8%。境外债券最长发行年期达到5.5年期，其中2021年1月发行的美元高息票据达到6.5年期，利率仅4.4%。综合融资成本看，旭辉在2020年新增融资成本仅为4.5%，存量融资成本为5.4%。债务期限结构方面，一年内到期债务比例18%，继续维持在低水平，平均债务账期为4年，期限较长。

负债金额上涨较快

随着公司规模的增加，融资规模也大幅提高。2017-2019年，公司总债务分别为472.39亿元、778.65亿元和1036.99亿元，与合同销售增速基本保持同步。公司的负债中美元债占比较高。2019-及2021年上半年，以美元债为主的海外债规模分别为410.54亿元、429.63亿元以及454.35亿元，占39.59%、41.03%以及41.03%。

明股实债嫌疑

在借款达到千亿元之后，旭辉控股集团的销售还在继续增长，借款增长基本原地踏步，似乎并不符合逻辑。

2016年之前旭辉控股集团的少数股东权益可以忽略不计，2017年公司的少数股东权益95.19亿元，占公司权益的比例接近三成；2018-2021年上半年少数股东权益分别为199.59亿元、331.67亿元、440.54亿元、572.35亿元，占比分别为40.37%、49.34%、52.67%、59.4%。少数股东权益已逐渐反超归母权益。

少数股东损益方面，2018年之前基本为零；2018-2021年上半年，少数股东损益分别为14.94亿元、25.77亿元、36.34亿元、16.94亿元；同期，归母净利润分别为54.09亿元、64.43亿元和80.32亿元、36.03亿元。少数股东收益与权益不符，是明股实债的最大嫌疑。

旭辉控股集团开发的项目中有着众多的合作者（房企、私募和信托），公司少数股东权益早已经超过归母权益，但归母股东获得的利润远远大于少数股东们获得的利润。他们大多在项目前期进入，项目完工前后放弃收获期提前离场。

公司有多少家子公司、联营合营企业外界难以知晓。公司通过对这些公司收购与转让又将多少负债隐匿在报表之外，市场很难全部发现。

盈利能力下滑

旭辉集团盈利水平呈现下降趋势。2018-2021年9月，分别实现营业收入372.04亿元、518.06亿元、621.94亿元和317.80亿元，2018年和2019年毛利率还维持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%。

截止2021年6月，旭辉集团净负债率为60.4%，现金短债比2.7倍，剔除预售帐款后的负债率72.14%，属于“黄档”。

截至2021年9月末，旭辉合并报表口径剔除预收款后的资产负债率67.1%、净负债率21.51%，现金短债比4.43，已全部归为绿档。

2021年克尔瑞排名，公司全口径销售金额2175.8亿元，排名第13位；权益金额1275.2亿元，排名第17位。

简析：整体来说，旭辉确实是业内的“三好学生”。公司高层始终关注风险，并在尽量稳健的情况下及时抓住市场机会扩大规模。虽然面临一些问题，但我们可以看到这些问题是中国房地产行业的共性，并不是个例。