2021年11月，标普、惠誉下调公司评级；11月18日，祥生控股股价腰斩，收盘跌去53.91%；12月穆迪下调公司评级；已通过港交所聆讯的祥生活服务招股书转变为"失效"状态；有媒体爆出公司向公司员工集资15亿元存在无法兑付的风险；2022年1月，惠誉、穆迪继续下调公司评级。

祥生控股一笔美元债发生实质违约，该笔美元债应当在今年1月份偿还清近2,000万美元，但到期后祥生毫无动静；2月，惠誉、穆迪先后撤销公司评级；另有媒体信息显示公司部分商票逾期未兑付。2022年春节前后，公司启动组织架构调整，实际裁员；公司先后出售项目给合作伙伴。

3月22日，祥生控股一笔发行于2018年、本金总额2亿美元的优先票据利息支付再度逾期；

4月6日，公司优先票据触发交叉违约，这让公司进一步雪上加霜。

5月23日，公司公布2021年年报，2021年公司净利润约为5亿元，同比下降84.3%；归属母公司净亏损2.15亿元。

公开信息显示，2022年6月和8月，祥生还有两笔合计4亿美元债到期。

祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”，公司起家于浙江诸暨。1993年6月，陈国祥就成立公司，在浙江从事房地产开发；1995年1月，时年43岁的陈国祥与其妻子创立了祥生地产。踏足房地产之前，陈国祥在90年代还担任了诸暨金鸡坞村的党支部书记，也因承担村子的改造工作开始才涉足地产，由此创立祥生地产。当年，政府决定在诸暨江东打造一条“香港街”，陈国祥押宝“香港街”，获得成功，坊间有“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。

1999年，祥生地产在浙江绍兴开发了第一个住宅项目诸暨祥生滨江花苑，祥生地产将业务扩展至浙江主要城市。

2004年，祥生地产开始布局泛长三角区域。

2007年，祥生地产成功打入上海，开发了首个住宅项目上海祥生福田雅园。

2014年，祥生地产将总部迁往杭州。次年，其规模便突破了百亿，实现销售额109亿元。

2016年，祥生地产开始实施“1+1+X”扩张策略，即“以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至此区域以外的其他具高增长潜力的区域城市”。该年，祥生地产销售额按年增长65.14%至180亿元。

2019年，陈国祥将祥生掌舵人的位置交给了儿子陈弘倪。

2020年11月18日正式登陆港交所。

祥生地产凭借高周转策略在短时间内实现销售猛增。

由百亿销售到千亿，祥生控股前后用了不过4年。扩张之快，丝毫不亚于闵系房企。

2017-2019年，祥生控股年度收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，年复合增长率高达137.6%；同期建筑面积分别为：83.8万平米、142.3万平米和348.8万平米，年复合增长率为104%。

公司立足浙江、渗透长三角、开拓其他潜力城市的1+1+X战略。公司总土储2304.47万平米，其中浙江单省土储占比50.2%，安徽占比13.7%，江苏占比8.1%，其余山东、湖北、湖南、上海等地均有不等占比。

快速扩张的祥生控股深陷“高杠杆”且资金链一直“趋紧”。

2017年-2019年，祥生控股资产负债率分别为98.08%、97.64%和95.43%，虽然得益于规模扩大，负债率有所下降，不过依旧保持在非常高的水平，远远高于2019年地产行业平均值91.37%。公司三年净负债率分别为1380%、740%和360%。

同时，信托融资在祥生的融资手段中表现得尤为显著。截至2020年4月底，祥生银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔；而在2019年底，祥生信托融资数额更大，融资笔数为51笔，总额为180.07亿元。此外，截至2021年上半年，公司控股股东权益为85.73亿元，而少数股东权益高达109.9亿元，较上年激增50%，存在明股实债嫌疑。2020年公司融资成本高达9.1%，在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。

截至2021年上半年，祥生控股总资产为1726.56亿元，总负债1530.93亿元，资产负债率88.67%。持有的项目数量达到228个，权益总建筑面积达2295万平方米。其中，浙江省土地储备占总土储的比例为50.5%，项目数量占总项目数量的54.8%；泛长三角区域土储占总土储的比例为36.9%，项目数量占总项目数量的33.8%；其他具高增长潜力的城市占总土储的比例为12.6%，项目数量占总项目数量的11.4%。虽然长三角占比较大，但分布在长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。

2021年1-6月，祥生控股集团新增18幅土地，建筑面积为287万平方米，成本为176亿元。以权益口径计，企业上半年拿地销售比为0.38，参考TOP50房企全口径平均拿地销售比0.30来看，上半年祥生控股集团拿地较为积极。

2022年5月23日，公司公布2021年年报显示，2021年实现营业收入超437亿，同比下降约6.3%；净利润约为5亿元，同比下降84.3%；有息负债下降25.53%到343.86亿元。全年新增土储20幅，新增土储应占总建筑面积超291万平方米（下半年新增2幅）。公司以浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域，其中浙江省、泛长三角区域及其他区域归属集团权益的合约销售额分别占祥生控股集团2021年总额的58.7%、32%、9.3%。

在”三道红线“方面，截至2021年6月底，祥生控股剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2。虽踩中一道红线，在“黄档”之列，但遭受水分十足的嫌疑。

2021年克尔瑞排名，公司全口径销售金额1295亿元，排名第30位；权益金额1204.4亿元，排名第22位。

简析：公司虽非闽系房企，但风格却和闽系一样，推崇高周转确实能让公司规模获得快速发展，但高周转的问题也同样如影随形，在行业已经明显下降的时期仍坚持扩张，注定公司的2022更加艰难。