2021年3月，惠誉确认了中骏集团拟发行美元高级票据“BB-”评级；11月，惠誉将公司及美元票据的评级“BB-”下调至“B+”；2021年9月，标普调升公司评级展望由“负面”调整为“稳定”，确认“B+”信用评级；2021年9月穆迪公司“B2”，评级展望为正面“稳定”。10月，将评级从“正面”变为“稳定”。

公司不断用行动表明自己资金面较好：2022年1月公司提前兑付3笔供应链ABS26亿元；2月28日，公司发布公告提前偿还3月10日到期的本金总额5亿美元优先票据（提前10天？？）。

1984年，年仅18岁的印尼归侨子弟黄朝阳远赴东北，从经营机械零配件开始走上创业之旅；

1987，黄朝阳回到泉州创建了中骏集团；

1990年公司搬迁厦门；

1996年转战房地产，开发了第一个商住项目“中骏·骏达中心”；

2008年公司进军一线城市，在北京CBD打造中骏首个商业综合体项目——中骏世界城，开启了中骏商业地产营运管理之路；

2010年：中骏集团在香港联交所主板成功上市；

2013年公司实施全国发展战略，由区域性向全国性开发迈进，公司合同销售额突破百亿；

2017年：中骏集团战略升级，确立一体两翼的发展战略，形成以地产开发为主体，购物中心、长租公寓为两翼的发展战略，同年公司总部移师上海；（2月，二代黄伦晋升为集团助理总裁）

2018年公司销售突破500亿元人民币；

2020年公司年度销售额突破1000亿元；

2021年，中骏商管智慧控股有限公司在香港上市。

创始人黄朝阳，以“做人要有所为有所不为”为创业箴言。作为“闽系”房企的一员，最初中骏的发展速度一直很稳健，2010年公司销售额还不足40亿，2013年才突破100亿元。2014年-2016年，公司销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元，在整个行业内只能算是中规中矩。2016年8月，中骏集团中期业绩会上，黄朝阳还明确表示，“中骏没有计划把目标调高，我认为现在追求规模已经没有太大的意义了。”

2016年是内地房企快速扩张的一个节点，或许看着阳光城、泰禾等闽系房企通过加杠杆做大规模后，“有所不为”的黄朝阳忍不住了，中骏集团终于也开始追求规模了，2016年公司合同销售金额235.24亿元，同比增长62.11%。

2017年，黄朝阳提了一个千亿目标“三步走”战略：2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿。

现在看来，这个目标也顺利实现：

2013年至2016年，中骏集团的土储均稳定900万平方米上下。2017年，公司新购入38个项目，新增总建面645万平米，为2016年的近4倍，总土地储备达到1557万平米；2018年，新购入47个项目，新增总建面900万平米，总土地储备达到2406万平米；2019年，新增46个项目，新增总建面980万平米，总土地储备达到3209万平米。南都大数据研究院数据显示，中骏以477.25亿元的拿地金额位列2019年规模房企拿地榜单第16名；总土储位列规模房企土储榜单第27名。

2020年，公司土储规模继续增加至3768万平方米。截至2021年6月公司土储面积达3976万平方米。

公司一直以来对拿地都秉承“审慎”态度且还自诩“绝不高价抢地”，但这几年却在拍地市场上“出尽风头”，2019年两度在厦门岛内创下“地王”，其后在广州、嘉兴、济南等多次“高溢价”拿地。2021年上半年公司拿地力度依然不减，总土地成本约为314.25亿元，拿地销售比达53.22%，超过了监管层所划定的40%红线。

而在公司快速扩张的时期地产行业大环境突然逆转：2018年宏观政策调控使整个行业进入冰冻期，2019年房企们继续勒紧裤腰带，2020年“三道红线”则彻底让房企们由规模发展的狂奔，不得不转向降杠杆征途，但这一切都没有阻挡中骏前进的步伐。

大规模扩储之后，中骏集团的销售额开始快速增长。2015年-2020年公司全口径销售金额分别为145亿、235亿、332亿、513亿、805亿和1015亿元，年复合增长率达到53.48%。2020年成功兑现2017年订立的“千亿级”目标，晋级千亿房企行列。

但进入千亿房企行列并不是终点，公司面临的问题也逐渐显现出来。

(1) 利润较低，增速不增收。

在规模快速扩张的2018-2020年，公司归母净利润从33.9亿增长至38.0亿，年复合增长率仅5.9%，净利润增速远低于收入增速。2018年到2020年，公司毛利率分别为34.6%、27.6%、24.1%，累计下降超过10个百分点。这主要是和公司拿地成本过高，同时受限价影响所致。

(2) 没踩准节奏，一步错步步错。

2017年，公司提出千亿目标计划，正值楼市行情火热，房企拿地成本大涨。中骏激进扩张正赶上了高价地，但不巧的是2018年以后，监管对房地产行业的调控逐渐收紧，限价政策压缩了房企的毛利率。公司在地产上升周期启动的时候“佛系”，在行业狂热期开始扩张，追求规模阶段却被政策泼了盆冷水，2018的限价政策，2020年的“三道红线”，让地产行业发展放缓。2018年拿地由一二线转向二三线甚至三四线，但随着棚改结束，三四线红利逐渐消失，公司面临项目去化难题。2020年，公司在54个城市中共有超过150个项目处于在售状态，主要集中在二、三及四线城市。2020年新推的37个项目中，仅有3个位于北京、上海，其它多以三四线为主。2020年1015亿销售额中，一线占比9.2%，二线占比56.4%，三四线占比34.4%。

(3) “一体两翼”的发展模式

2009年，中骏集团首个商业项目——中骏世界城落子北京，这也标志着中骏集团正式进军商业地产领域。2019年，公司进一步明确了以地产开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”的核心业务发展模式。在2019年度业绩会上黄朝阳表示，至2025年，FUNWORLD世界城购物中心布局100个购物中心，实现租金收入45亿元。2020年末，中骏集团已开发购物中心有5座，处于开发中或规划中的购物中心有19座，主要在长三角经济区以及泉州、莆田等海峡西岸经济区。2020年，中骏集团租金收入3.2亿，若要完成45亿租金目标，未来5年，中骏集团租金收入年复合增长率需达到70%。2021年上半年，公司39座城市布局了中骏世界城，实现营收约5.79亿元，同比增长约63.12%，并计划年底新增4座世界城。此外，方隅公寓已经进入全国15个城市，管理房源近4万间。

与纯住宅相比，“住宅+商业”模式下拿地成本较低，但商业地产沉淀资金多，回报周期长，若住宅项目不能提供持续、稳定的现金流，项目可能会陷入现金流危机。而公司的购物中心主要布局在二三线，低线城市的租户更容易受经济周期波动的影响，会在一定程度上削弱购物中心的租金稳定性，购物中心能否贡献持续稳定的租金收入存在变数。毕竟在商业地产这件事儿上，“前辈”众多，万达、新城、弘阳、宝龙、富力等，但“被拍在沙滩上”得更多，成功者寥寥毕竟，既费钱又费精力，更费时间的商业地产做起来并不容易。

(4) 负债疑云

2016年中公司负债规模只有387.63亿元，从2017年到2020年，公司负债合计分别为，496．17亿元、793．51亿元、1190．96亿元、1314．62亿元，截至2021年6总负债规模已经高达1386亿元，是2016年的3.58倍。

不过随着总资产的快速扩张，在2016年-2020年，公司的净负债率从表面上看呈现不断下降的趋势，分别为80.2%、71.8%、60.4%、60%和59.2%。

截至2021年6月底，银行借款、高级票据和公司债券分别占其总债务的47%、33%和8%。中骏集团控股平均融资成本为6.3%。

中骏集团较低的净负债率的同时，合作开发、少数股东权益规模大幅增长，而这些现象存在“明股实债”嫌疑，公司真实的负债水平比报表数据更高可能性较大。

(5) 规模“虚胖”

从权益上看公司土储占比不高。从2018年，中骏集团控股新增项目47个，持有50%权益以下的项目更是多达27个，100%权益持有的却仅有两个；2019年中期新增项目中，中骏集团控股仅在4个项目中持有100%权益，这也意味着其余23个项目均是以合作方式进行拿地，这些合作项目中中骏拥有50%以下权益的就有9个。

2015年-2020年，公司属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22亿、77亿、73亿、231亿和401亿，占总销售金额的比例分别为15.42%、22.02%、45.02%和49.87%。公司2015年—2020年少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元、4.78亿元和6.42亿元，占该公司净利润的比例分别为25.57%、13.04%、16.14%、6.34%、11.88%和14.45%。可见，公司逐渐依赖合联营模式，或者公司做了较多的“明股实债”，或者两者兼有。

值得注意的是中骏财报中离奇“消失”的少数股东。例如，廊坊四季花都的项目公司三河市恒美房地产有限公司，上海中骏天悦的项目公司上海骏沃房地产开发有限公司等小股东都在项目建设期加入，即将完工分利润时却退出了，堪称“活雷锋”。

(6) 质量问题

公司一系列财务指标大增的背后，近些年也发生了一系列交房即维权的信任危机。

仅在中骏发家之地的泉州就爆出多例维权事件，中骏·珑景阁、中骏天璟；其他城市也发生多起"维权危机"：南昌中骏雍景湾、中骏世界城等。业主维权事件让公司名声扫地。冲击千亿大盘虽取得了丰硕成果，但不仅牺牲了毛利率，更丢掉了民心。

短期来看，中骏“手中有粮、心中不慌”。长期来看，随着房地产行业的整体遇冷，中骏集团的隐匿负债或将被挤出，长期债务压力之下，中骏集团能否持续增长值得关注。不过好消息是目前政策层面呈现放松趋势，如果项目周转能够持续，熬过寒冬就可以到达春天。

截至2020年底，公司剔除预收款项后的资产负债率为68.7%，净负债率为59.2%，非受限现金短债比为1.3倍；2021年，剔除预收款后的资产负债率为67.3%，净负债率70.7%，现金短债比为1.0倍，为绿档企业。

2021年克尔瑞排名，公司全口径销售金额1045.1亿元，排名第41位；权益金额764.4亿元，排名第39位。