高新区，整体位置处于连云港东南，直接连接主城区。于1997年被批复为省级高新区，2015年升格为国家级高新区。其实关于高新区“产业”的问题，我个人觉得不必过分解读。大家只需明白一点，是紧邻主城区和人口外溢，成就了高新区。

许多人关注高新区，应该是从2016底开始。但其实，在此之前，高新区已经经历了5年的浮沉。

太久远的我们就不提了。

真正让高新区成为家喻户晓的热门板块，是2017年4月的地王土拍。

随后，2017年5、6、7三个月，连云港迎来的本轮楼市上涨行情的主升浪，房价普遍上涨40-60%。越来越多的人意识到不能再错过下一个紧贴主城区的风口，因此高新区的物理距离，也逐渐突破了许多人向东的心理底线。

广义上的高新区由三个板块构成，宋跳、原新海新区以及凤凰新城板块。狭义上，高新区这个概念太广，价值是不对等的。具体到各个板块，目前价差十分明显。

壹

一张图了解高新区：

1、宋跳板块

宋跳板块与原新海新区一路之隔，板块内由碧桂园新海云谷、江山花园、连众滨海名都等项目，在售高层毛坯均价8000元/㎡。

宋跳板块工厂多，已经不是什么新闻。代表性的工厂有中复联众、罗盖特、大陆汽车等公司。作为连云港几个板块中，为数不多的具有产业支撑的板块，宋跳凭借工厂多创造源源不断的财政收入的同时，一定意义上也降低了片区环境的居住质量。

另外，板块内目前基础设施也存在短板，包括道路、商业和学校等，很多时候还是靠蹭开发区和原新海新区的配套。教育资源的落后不必多提。宋跳板块学校一直借着猴嘴板块的学校。虽然今年兴建了连云港苍梧小学高新区校区，但若要改造教育薄弱的面貌，尚需一段时间的发展。

2、凤凰新城板块

凤凰新城板块，相较于这两年的土地市场，实际上是一个存在感稍弱的板块。这些年来，除了住宅项目增多，其他配套并未得到很大的改善。

不过板块也迎来了两个好消息。一个是市政对排水系统的重新改造，这将改善“下雨就淹”的尴尬局面。另外一个就是最大的弊端——该项目异地搬迁预计于2020年启动，新地址已经开始建设。

目前板块内在售的新房有优步学府和凤凰源著，优步学府精装12500元/㎡，凤凰源著精装13200元/㎡。但板块内二手房成交均价稍低，大致在9000-10500元/㎡。

3、原新海新区

虽然现在已经没有这个名字了，但我已经习惯如此称呼它。

原新海新区应该算是高新区的核心板块，房价也是高新区最高的板块，分布在城市发展主轴——花果山大道的两侧。

其是过去两年上演“买房致富”现象的所在地，汇聚了高新区95%的公共商业配套，包括万达广场、连云港新世界文化中心、连云港第一人民医院高新区分院、行政审批中心、星海湖公园、金融中心等。

贰

对高新区有了基础认知后，接下来我们论述血统最为纯正的“原新海新区”板块。

在上一轮行情中，原新海新区被激活了。从万达和星海湖周边，全是一片热火景象，慢慢被项目填充满。片区也逐渐成为主城区人的置业首选，这在以前是不可想象的，这也说明主城区与区域间的隔阂正在逐渐被打破。

原新海新区以花果山大道为界，可分为路东和路西两个板块。

路西板块代表楼盘是财信铂悦府、四季金辉观澜、美麟常青藤、苍梧家苑等，均价在11000-13000元/㎡；路东楼盘有金鹰秋枫苑、东盛阳光新城、云山山第等，均价在9500-11000元/㎡。

学区是目前路西和路东的最大差异：路西是连云港实验学校，路东是解放路学校高新校区。这也是很多新区的共同问题——缺乏优质的教育资源，特别是公办学校的教育资源。不过这里又存在一个问题，路东和路西的学校都是尚未成规模、孕育中的新校。如果是一所出成绩的老校和一所新区新校，有如此大的价差也算合情合理。但实际中，同样的新校，路西的“待遇”显然稍高些。

路东价格为什么这么低？抛开学区因素，还有一个原因就是——限价。路东几个等都是在限价政策实行后推出的新盘。而路西楼盘，上一轮楼市火爆行情时，只有美麟常青藤新房在售，而美麟前两次开盘时还未实行限价。也就是说，限价政策实行的时间差，也是路两边的房价价差的原因之一。

理论上，路西与路东存在如此大的价差是不利于原新海新区的融合。最终反映到土地市场，就是路东卖不出好地价。

根据地图，我们可以看到路东还有大量土地等待供应。从政府操盘角度，基于市场规律，如何让开发商对路东地块买账呢？要么引进或者释放更多关于路东的利好，将来两边的价差或许会慢慢缩小。要么就是慢慢松开路东的“限价”，给予路东房价一定的上升空间。

而根据最近楼盘备案价来看，可能是第二种情况——适当、局部地放开限价。

金鹰秋枫苑月初申领了6号楼的备案价，价格为10000元/㎡。对比三月的3号楼和5号楼备案价，上涨了200元/㎡，这侧面佐证了上面的“猜想”。

叁

说起金鹰，其也是原新海新区“元老级”的房企了。先开发了金鹰国际花园项目，成功清盘后在对面开发了在售的金鹰秋枫苑。一期还有少量房源，即将推出二期产品。

就产品本身，项目有三个数字值得关注——15%，1.5万方，7。

相较于绿地率，大家好像不太留意建筑密度。建筑密度低有什么好处？首先，拥有较大的楼间距、充足的视野和采光。目前市面上，很多房企乐于做“高低配”项目——高层+多层/叠墅。从开发商角度，“高低配”是提升货值最直接的方案。随着“高低配”的盛行，小区的建筑密度正在变得越来越高。我粗略统计了一下，市区目前一般的纯高层，建筑密度在19%左右。如果做了高低配，数据则可以飙升到28。人类辛辛苦苦进化到生物链顶端，却又住进了狭窄的“兵营式”小区。

金鹰秋枫苑的建筑密度为15%。货值的牺牲，换来的首先是显而易见的“开阔感”。小区南北相邻楼栋的最大楼间距，达到了约110米。

建筑密度之低当然会增加公共园林的面积。意味着更多的空间将用于景观的打造，也意味着更加宁静的生活环境。项目园区绿化面积，高达15000㎡。整个住区的主角，是大尺度的中央花园。建筑谦逊地退居一旁，就像从浓荫的树丛间“长出来”似的。每幢住户的窗外，都能看到这片生机勃勃的“绿心”。 放眼望去，园内尽是绿意盎然，每一株小草都生机勃勃，每一朵花都灵动清新。

除了美轮美奂的园林景观外，人车分流作为细节问题也是衡量一个社区优质及人性化程度与专业化水准重要指标之一。社区内采用人车分流，给地面腾出更多空间，给地面腾出更多的区域来做绿化，为业主们提供更优越的居住环境。同时，园区内穿插着可以和邻居放松交谈的“泛会所”、孩子们玩闹的“儿童活动区”、可以安静相伴的“户外活动区”等休闲场所，搭建日常多种生活场景。

除此之外，人车分流，园区内再无车辆穿行，有效隔绝车辆刺耳的鸣笛声和飞驰的呼啸声。让您和孩子在每一个清晨都被鸟语唤醒，午后闲暇，阅读品茗，或是微风中小憩，宁静的生活从此再也不用担心被喧嚣惊扰。

另外，项目还有一大亮点即“近7米”的超大阳台。既可以用来打造将景观一览无余的空中花园，也可以当作拓展功能的额外空间，满足理想中的生活需求。

很多时候，我们只关注于装修、外立面等有形的外在，这种无形的清风明月，不应该是更珍贵的奢侈品吗？

这也是很多人爱上金鹰秋枫苑的原因。在一座密度越来越高的城市，无论是一个人还是一座房子，保持开阔的视野、超赞的居住体验，永远是最珍贵的。