《调查清样》—撰文 | 文一刀

从西安市长安区政府向北，步行约十分钟就是一个名为“紫翰庭院”的楼盘，因为与区政府直线距离非常近，5年前该楼盘刚刚推出时常常自诩为“区政府的后院”，但如今，该楼盘已烂尾多年。

虽然这个楼盘的规模并不大，但其在“烂尾界”的地位却比较瞩目：这个土地性质工业、五证全无的所谓“商品房”项目，在几乎零手续的情况下依然在区政府眼皮底下“裸奔”了两年多，一手靠建设方垫资盖起来三栋“半拉子”楼，另一手靠违法预售套取了几千万认购款，可谓集烂尾项目所能具有的特征于一身。

从2014年10月起至今，百余购房受害人、施工方及其他相关单位陆续将紫翰庭院项目开发商起诉，目前，其中大部分却在进入执行拍卖程序后陷入僵局，在这个曾经“重点项目”下所做的局历经6年仍在演变，其前后历程构成了一个监管缺位情况下典型的开发原罪。

两年售楼骗局

1月4日，大雪，位于西安市长安区韦曲北街的紫翰庭院项目院内更显凄凉。衰草丛生的工地内积雪深厚，人影皆无，几辆破损的大型施工设备歪七扭八地依工人宿舍而列，三栋建了半拉子的楼孤零零地处在地基坑内，无数根钢筋从青灰色水泥桩上伸出，已是锈蚀斑斑。临街的售楼部，早已被完全损毁只有空荡荡的残留建筑和墙壁上隐约可见的声讨口号。“每次来看了就闹心，但不来吧又怕有什么动向自己不知道，就这么纠结”，一位购房受害人对《华夏时报》记者说。

记者查阅到的多份协议、判决和其他资料则勾勒出一个典型的售楼骗局。2012年初，西安佑利置业有限公司（下简称’西安佑利置业’）开始通过不同渠道向社会发布一则认购商品房广告，推广的项目名为“紫翰庭院”，位于西安市长安区韦曲北街，当时的宣传中该项目宣传将“开启时尚健康生活，为青年精英打造专属的时尚空间”，其主打卖点有两个：一是区位好，距离长安区政府几百米；二是重点招商项目，可靠。 

此后，被吸引而来的购房人陆续与西安佑利置业公司签订《紫翰庭院项目认购协议书》，并缴纳一定数额的诚意认购定金。在协议中，西安佑利置业均会向购房人承诺一个项目的开盘日期，比如在与购房人马某于2012年12月17日签订的认购协议中，承诺2013年6月30日前开盘；与购房人张某于2013年8月16日签订的认购协议中承诺2013年10月31日正式开盘，待开盘后双方将签订正式商品房预售合同。

最终，共有约137户购房人签署了这样的认购协议，他们分别向西安佑利置业缴纳少至7、8万，多至50余万人民币，合计金额约3千万人民币，签约最早的于2012年年初，最晚的直到2014年5月（即紫翰庭院项目停工烂尾前一个月）仍有人签约认购。

就在2014年5月，紫翰庭院开发商因资金链难以维系与建设方连续发生两次剧烈冲突，至2014年6月项目彻底停工，紧接着项目售楼人员和开发商负责人竞相消失，只留下空荡荡的售楼部和两处“查无此人”的企业办公地址，购房人这才突然发现：开发商可能跑路了！

监管走形式？

从2014年10月份开始，万般无奈的购房者陆续将西安佑利置业诉至法院，有关这个项目的真实情况才陆续浮出水面，面对项目真相许多购房人对相关监管也提出严重质疑。

经法院查明，西安佑利置业从推出项目到与众多购房人签订的《认购协议书》并最终因资金链断裂而停工，始终没有取得法律规定的建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等五证。

对于这样一个几乎算是“零手续”的地产项目，为何长达两年多能持续对外推广销售、对内开工建设呢？

对此，西安市长安区住房保障和房屋管理局表示紫翰庭院项目的开发商的确从未来办理、报备过任何手续，但对开发商的销售行为该局称也曾进行过多次查处，并张贴了告示。而购房者则称，在与项目实地接洽过程中大家从未见到过相关查处告示，直到项目停工后才在售楼部吧台后面发现了区房管局发布的查处告示。“藏在吧台后的告示谁能看到？这难道不是走形式、做样子？”，一位购房人称。

对于查处项目的时间，长安区房管局在2014年6月11日公开回应称：“2014年6月2日我局依法对紫翰庭院项目咨询、展示中心进行了查处，现场下发了《关于禁止违规违法销售的通告》，暂扣相关宣传资料200份，展示沙盘6个”。

对于何以在没有手续的情况下能长期开工建设，西安市长安区建设局相关人员称，建设施工领域的执法权早几年已经移交给长安区城市管理局，故不清楚；而长安区城管局则称对项目曾进行过多次查处。

但据项目施工方—浙江海天建设集团有限公司西安分公司（以下简称‘浙江海天西安公司’）相关负责人介绍，2013年2月1日，该公司与西安佑利置业有限公司签订了《长安紫翰庭院工程施工合同》，合同约定工期为2013年3月15日至2015年8月15日。

2013年3月，浙江海天西安公司便进场施工，当年10月中旬也接到西安佑利置业通知称，因其自身工程手续未办理齐全，要求暂停施工。但至2014年3月11日，西安佑利置业便要求其再次开工，至2014年5月底，项目7号楼已施工至20层，5、6号楼各施工至2层、3层。

之后的停工也并非查处阻止，而是因为施工均由浙江海天西安公司垫资维持，中间停工5个月又造成大量窝工损失，到2014年5月已经无力垫资，而西安佑利置业承诺支付的工程款及农民工工资又没有兑现，这才彻底停工。但较为讽刺的是，该项目刚刚于2014年年初被列为长安区重点项目，当年的相关计划表上显示状态为“续建”。

蹊跷土地与“裸奔”项目

西安紫翰庭院项目烂尾之后，长安区房管局才于2014年6月首次公布出项目所在地的《土地使用证》为工业用地，并称开发商“正在申请变更为住宅用地”。

2014年12月，长安区方面再次公开回应称：“2014年8月19日区发改委《关于西安佑利置业有限公司建设“紫翰庭院”项目备案的通知》；2014年9月4日西安市国土资源局与佑利置业公司签订《国有建设用地使用权出让变更协议》，用地性质变为住宅、商服用地，开发企业用地手续已齐全”，并称“因开发企业资金短缺，暂时无法缴纳土地使用权出让金和配建廉租住房异地建设资金。当前开发企业正在积极与社会投资公司联系，协商融资问题，确保项目继续建设”。

一块工业用地上，在毫无手续的情况下竟能建起三栋“半拉子”商品楼，而且还对外销售圈了数千万购房款，是何方企业能神通广大到让项目如此“裸奔”？

据《华夏时报》调查，西安佑利置业成立于1999年，其前身是西安佑利管道给排水有限公司，企业大股东、同时也是董事长叫陈荣华，在陕西省浙江商会官网上，至今仍能看到有关陈荣华的介绍为：陕西省浙江商会常务副会长。按企业注册、公布的两处办公地址前往找到的只是私人小区，记者通过不同渠道获得的陈荣华联系方式均已无法接通。

一篇名为“让佑利的旗帜迎风飘扬”的企业宣传资料中显示，早年做排水管道生意的陈荣华后逐渐发展生产高分子建筑材料，2001年又投资设立西安佑利水暖给排水设备有限公司；2003年7月，其与西安市人民政府在“中国西安2003（温州）招商项目推介会”上签约并征地112亩，投资1.2亿元人民币建立“西安佑利工业园区”，以扩大生产规模。2008年金融危机后，陈荣华开始进军地产界，2010年，陈荣华率领的陕西浙江商会地产企业在西安市长安区招商引资洽谈会上签订了50亿的城中村改造项目。有知情人透露，“紫翰庭院项目所占用的36亩地就是当年原本规划建‘佑利工业园’的土地”。

艰难的拍卖

公开资料显示，西安佑利置业涉及的诉讼已达300多起，其中约200份由购房受害人作为原告的诉讼经一审、二审后大多胜诉，但在执行中却落了空。多份法院执行裁定均显示，“现查明被执行人西安佑利置业有限公司在银行无存款，无车辆登记信息，申请人提供的执行线索长国用字（2010）第44号土地权证已被查封”。

对此，受害人认为是开发商提前将所有财产、车辆、房产全部转移，“土地变性款没有交、工程施工款是建设方垫资，整个项目除了办公费用外佑利就没有投入，反而是收取了大家几千万，那这些钱现在哪儿去了？”，一位购房受害人称。

无奈之下，紫翰庭院所处的这块36亩的土地，遂成为众多购房受害人眼中最后的“救命稻草”。2016年8月，西安市中级人民法院摇号确定委托陕西建业房地产估价有限公司对紫翰庭院烂尾项目进行评估，购房人为此又筹集缴纳了8万元评估费，完成资产评估后诉讼转入拍卖阶段。

但众人反映称，进入拍卖程序后案件一拖再拖，并且怪事不断：“先是工作人员把评估报告藏了起来，若不是业主到西安市中院反映此事，恐怕到如今也找不到评估报告；当评估报告找出后，执行庭又以开发商不服，要求把当时买的工业用地变成商住用地来评估为由，将拍卖程序停下来，一停又是半年多；去问进展被告知说开发商要求重新评估但又拒缴评估费，所以还无法进行拍卖；现在又通知说开发商还要与别人打官司，拍卖事宜还需等待”。

至今，紫翰庭院这个烂尾项目依然处于“裸奔”之中，被诱骗入局的众多购房受害人只有无奈等待，本报对事件进展也将持续关注。——《调查清样》

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