《调查清样》—撰文 | 文一刀

2018年3月30日下午，西安曲江国际会议中心，金辉世界城准备开盘，由于购房者人数远超推出房源数量，即便在全款优先的苛刻购房条件下现场依然出现了混乱的“抢房”场面，最终，当天西安房管局发布的售楼新规让开发商无奈宣布“选房取消”。

台阶下等待许久的人们在窃窃私语，让人联想起叶圣陶《多收了三五斗》中那些在万盛米行柜台前迸裂了希望肥皂泡的“旧毡帽”们，小说中，摧毁粜米者命运的是米行先生有气无力的一句回答：“糙米五块，谷三块”。

这戏剧性的一幕与同时亮相的西安市房管局“关于进一步加强商品住房销售管理的通知”终于给西安楼市焦虑与贪婪的扩张划出了逗号，也许只是个顿号。通知规定“意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件”。

这让人不由还想起2017年年底曾出现过的一个有趣现象，先是有独立经济学家马光远在西咸新区发展高峰论坛上方言西安房价太低未来还会翻番，并称“在西安，任何时候买房都是对的！”

半个多月后，南开大学发布《中国城市家庭住房消费调查报告（2017）》，对全国70个城市住房价格风险进行评估，结果显示：西安成为居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市之一。

这种反差极大的判断折射了当时西安楼市走向的分歧，一边认为西安房价还在沟底躺着，另一边感叹其实早已“把天花板都捅破了”，但这种观点对垒很快就在“落户风暴”引发的供需失衡预期下被打破了。

据近期公布的信息，在一系列落户政策的叠加效应下，仅3月23日一天，西安共迁入落户人口达到创纪录的8050人；22日到24日三天时间里，西安共迁入落户人口15552人；今年前3个月西安迁入人口已达21万，与去年全年迁入人口总量相当。2017年年末，西安市户籍总人口905.68万人，其中西咸新区咸阳片区60.59万人，西安原口径户籍人口845.09万人，比上年增加20.15万人，从净增人口看，从2017年至今，西安全市净增户籍人口超过41万人。

这个数据的楼市版解读通常是这样的：净增的这些人口若全部需要新增购房，按2016年城镇居民人均住房建筑面积33.4平方米计算，共需1370万平方米。而截至2017年底，西安已建成且尚未出售的住宅建筑面积为176.90万平方米，2018年前两个月，商品房待售面积、施工面积、去化周期都出现了下降，因此未来现房缺口有可能加大。

该逻辑很快被开发商、房产经纪人、房产投资者、投机分子和刚需都看在眼里记在心头，并按照自身利益最大化原则开始各自行事：供应端开始越来越“端起来”了，需求方的几类客群都心中抱定先下手为强的主意、怀里抱着钱揣着卡四处打探。商品房销售已经成为一个毫无技术含量的工作，项目开盘不需要再做任何宣传和活动，开发商只求安全第一，秉持“鬼子进村、打枪的不要”原则，有些项目选择在半夜进行开盘选房。

一个令人心酸的现象也随之出现，西安人的夜生活中，除了吃烤肉喝啤酒、打麻将飘三叶、黑舞厅夜总会之外又多了一个大项目：半夜蹲守售楼部。但售楼部里的人早就练出一套以冷峻和无底线为特色的应对功夫，能在夜半时分获得“宠幸”的主要是那些手握全款的隐性土豪，销售人员们用只接收全款或高比例首付客户的脸色向一般按揭或公积金贷款购房人传递着“不带你玩”的讯息。

于是今年以来，弥漫在西安刚需购房人身边的又是一年前曾经出现过的那两个字：房荒，而有关“西安掀起落户风暴”的报道更加剧了人们对房荒的恐慌情绪加剧。

回顾这两年的西安楼市，大概是从2016年四季度开始，西安商品房销售市场结束了长达5年多的低迷开始出现显著回暖，当年商品房销售面积超过2000万平米；2017年全年则经历了火热、降温、趋稳的过程，全年商品房销售面积2509.78万平方米；两年时间，哪些人在西安买走了4500多万平米商品房？

从房管局公布的2017年上半年数据中可以看出大致轮廓：2017上半年西安购房者为9.58万人，二季度增长最为显著，购房者达5.43万人，比一季度增加1.28万人。其中，二季度市外购房者3.35万人，比市内购房者多1.79万人，占全市购房者的61.7%。

当年6月28日，西安出台的“史上最严限购令”，规定新购入房源五年内不得转让，并提高了市外购房者在西安购房门槛之后，外地购房冲动被遏制，西安楼市也逐渐平稳。即便如此，2017年全年西安销售需求增长最为明显仍是144平方米以上住宅和别墅、高档公寓，分别销售391.39和60.42万平方米，增长34.6%和56.9%。

“户籍风暴”刮起之后，限购实际上已被变相松绑，面对突然拉来的大量需求，地产商出现了试图尽量推迟销售以等待更高价格的动力。2018年1月和2月，西安商品房成交显著萎缩，销售面积为195.52万平方米，较去年同期和全年分别回落31.4和9.2个百分点。3月份本来预计会有40个项目近9000套房源上市，但据统计实际上市的房源大约4000套左右，于是许多项目的开盘现场出现了全款者入，“未接通知不得入内”的现实，只能负担普通按揭与公积金贷款的刚需像清理烟头一样被扫进角落。

如今，普通人的日常行为就这样被房价和购房相关事宜深深影响并主导着，这种情景令人不禁想问：在一个人人坐下来只会谈论房价的城市中，还有多少人会去想创新与理想？—《调查清样》