《调查清样》—撰文 | 文一刀

期盼已久的大雨终于暂时浇灭了难熬的酷热，天气从高温开始转凉，一直如坐沸水之上的西安楼市则显露出别样的宁静，就像躲猫猫的人快被发现时赶紧屏住呼吸一样。

从这种短暂的安静中仔细观察会发现有两个现象值得关注，一是西安土地市场出现了一宗很久不见的流拍；二是购房群体的结构发生逆转，本地土著购房者呼啸着卷土重来。

8月17日，据西安国土资源网上交易系统显示，西安灞桥区一宗107亩的商服用地流拍，该宗地起始价接近4.8亿元人民币，位于纺渭路以西，灞瑞二路以北，西临高速以南，高科绿水东城以东，这是2018年首次在出城区出现流拍。与此同时，西安土地拍卖还频频出现底价成交，许多人惊呼土地市场要熄火了？但细细查看就会发现，熄火的判断还是有些乐观。先看流拍的这宗地，其对竟得企业的要求之严苛也是非常罕见。该宗地内须规划建设建筑面积不少于14万平方米（含地下规划商业和停车楼）的大型购物中心，由竞得人全部自持并自主整体运营，不得分割销售；自持大型购物中心必须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后24个月内建成并满铺开业。

竞得人需在纺渭路上修建一长约50米的过街人行天桥，建成后无偿移交灞河新区管委会，建成时间与大型购物中心建成并满铺开业时间一致，并缴纳2亿元履约保证金。

如此条件下，即便按起始价成交，土地款加保证金就需要约6.8亿元人民币，整个项目总投资预计约20个亿，建成后企业还必须大规模自持，最终流拍并不出人意料。

而从其他连续曝出底价成交的宗地来看，虽说是底价但今年的底价却不同于往年的底价，早已高出不少。最新统计数据显示，目前土地购置费占西安房地产开发投资的比例已达20%，今年1至7月西安房地产开发投资中，土地购置费达到了263.19亿元，比去年同期增长94.0%，增速也较1-6月提高7.3个百分点，这意味着西安土地价格还处在高速增长阶段。短期或许难现熄火。

但购买力方面则完全不同了，西安本地土著购房群体正出现卷土重来之势。统计数据显示，今年上半年西安市内购房者增长明显，从上半年网签备案数据看，西安市内购房者为4.51万人，较上年同期增加0.87万人。购房者中，市内较市外多出1.8万购房者，市内购房者占全部购房人数的62.5%。

在追赶房价人群的传导链中，本地购房人往往是最能沉住气的，因为一般都有住处，当一个城市的土著面对节节攀升的房价终于按捺不住，开始争分夺秒跟进行情的时候，一般都意味一个大行情顶峰快要到来。另一方面，今年上半年销售数据显示改善性需求占西安楼市销售六成，占比较一季度提高5.0个百分点。从购房者年龄看，上半年，全市35-45岁购房者3.51万人，45岁以上购房者1.33万人，分别占全市购房者的48.7和18.4%。成为购买改善性住宅房屋的主力军。

这些都预示着楼市中的韭菜快割完了，能有的购买力释放得差不多之后如果抢人政策能补上还好，一旦补不上房价就成了空中楼阁，因此未来两三个月是重要的观察窗口。

不过，房价见顶也罢继续疯狂也好，秋天终于到了，先好好享受享受清凉的日子吧。—《调查清样》