2025年1月8日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2024年整年度的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读，并对2025年的发展趋势进行展望和预测。

复杂多变，于不确定中发掘新的可能

租赁市场方面，2024年全年无甲级新增供应入市，甲级存量稳定在696万方，不明朗的市场环境下，房企拉长蓄客期，放缓优质项目的入市节奏，以待来年的市场复苏，但也将导致25年供应井喷，竞争加剧的局面。产业园办公及乙级办公供应增量明显，共计约80万方，其中产业园办公主要集中于智慧网谷、云谷板块，乙级办公多来自于上城、余杭、萧山销售项目的交付，这些项目的供应激化了当前对于甲级办公的压力。租金方面，全市平均租金3.51元/平方米/天，已降至五年内最低水平，空置率截至2024年第四季度已攀升至22.7%。从净吸纳量表现来看，企业为降本增效，退租缩减成为主要动作，2024年净吸纳量录得负7万平方米，成为杭州历年来首次负吸纳量，市场去化能力遭受考验。

销售市场方面，2024年全年销售面积录得516,619平方米，较去年降低了10.6%，平均销售单价录得19,594元/平方米，较去年降低了21.6%。热门商圈降价求去化，新兴商圈尚处价值低谷；价格下跌，市场行情仍处于持续调整的态势，成交中超30%为政府或企业回购，真实成交缩减。大宗交易最令人瞩目的当属宁波环球4.8亿收购绿城武林壹号写字楼。鉴于当前地产行业正处于调整期，加之办公租赁需求下调，投资者对于大宗投资买荚持谨慎态度，倾向于采取观望态度，而业主方将部分项目定为大宗交易销售策略，愿牺牲利润来促成资金回笼，预计未来一年核心商圈的重点项目将会有大宗成交实现。而作为杭州2024年仅有的大宗交易，面对整体写字楼市场下行的情况，尽管武林壹号占据城市核心区位，但在市场压力之下，也难抵抗盈利能力及资产价值持续下降的事实。

未来供应方面，大部分项目基于市场的不确定性将项目延期交付，2025年是杭州甲级办公市场新增供应大量入市的一年，超过35万方的甲级办公，“租户争夺”成为25年市场的关键词；另一方面，企业对租赁成本持续敏感，加之销售项目交付的挤压下，全年租金水平仍将面临下行压力。

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析，面对当前市场的不确定性，一方面杭州推出21条“一揽子”政策 为保障全市经济高质量发展，加快培育未来产业，推动新质生产力发展，另一方面，控制源头供应，加强对于商务办公土地供应量的限制，一定程度为杭州办公带来发展的机遇并抒缓办公供应压力。但政策传导至实体经济发展仍需时间，由于部分项目延期至2025年入市，新增供应将保持充沛，空置率上升压力不减，预计租金在短期内仍面临承压，未来市场竞争将愈演愈烈，如何突破存量客户竞争，建立项目独有优势，是各个项目破局的主要课题。

零售市场分化，存量竞争加剧

2024年政府虽推行“以旧换新”等促消费政策的实施，对杭州市消费市场进行刺激，但据戴德梁行统计，截止到11月，杭州全市社会消费品零售总额为7131亿元，同比增长仅为2.6%，社零增速持续放缓，消费市场延续疲弱态势。消费降级特征显现，刚需消费扩张，非必要消费放缓。粮油食品、饮料品类增速扩张，服装、化妆品、金银珠宝等商品类消费增速放缓；高端餐饮消费低迷，行业进入慢增长时代。

从全市存量及增量市场看，消费趋紧下，商业体新增依旧高企；市场谨慎情绪延续，非专业运营商操盘项目推迟入市。截至2024年底，杭州优质商业规模达1672.3万平方米 ，存量数量209个。租金方面，2024年整体商业租金录得6.71元/平方米/天，与2023年相比，租金环比下降2.19%。品牌拓张速度放缓，竞争压力下，大部分业主通过让惠吸引商户，维稳租户。空置率方面，品牌拓店延续收缩态势，2024三季度起空铺率缓慢升高，全市优质商业平均空置率整体攀升至8.9%，相较于2023年底上涨幅度为0.6个百分点。首店方面，杭州商业全年引入264家首店，以餐饮、零售业态为主。“首店经济”驱动着商业生态的持续繁荣与创新发展，书写着杭州消费能级跃升的新篇章。其中，杭州大厦首店开出Graff、Harry Winston两大重量级顶奢珠宝品牌首店，及TOM FORD全新男装精品店。

2025年杭州商业市场迎来诸多重磅项目的入市，新开商业面积将达1,280,000平方米，存量商业将突破1800万方平方米。三大港资项目相继面世（恒隆广场、嘉里城、光环梦中心），恒隆广场的入驻将对武林商圈内的其他商业体带来新的挑战与机遇。各大商场纷纷调整策略，优化品牌布局，以应对即将到来的竞争；提升了武林商圈的品质，也为消费者提供了更多选择。

戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人分析，2025商业消费信心取决于整体市场经济环境，商业体经营现状预计进一步分化，持续面临优胜劣汰的压力，特别是尾部项目。展望2025，杭州商业市场依旧充满着不确定性；品牌拓店延续收缩态势，商业体或将面临租金下行、空置面积增加的双重压力。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，近年来，中国新型消费呈现持续快速发展态势。智能家居、文娱旅游、体育赛事、国货“潮品”不断推陈出新，未来增长潜力巨大。产业链上游的生产商或渠道商直接供应的平价商品“出圈”。现如今，白牌工厂在供应链和高性价比优势的加持下，凭借直播电商、量贩零食店、市集餐饮、生活用品集合店等多种渠道迅速跑马圈地。

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示，展望2025年，随着市场的不断转型，在大中华区，实施最佳实践、超越市场基准、涵盖全生命周期的专业房地产资产管理，对于提升写字楼、零售物业及工业物业的价值、效率和可持续性来说，将变得尤为重要。而杭州2025年是“十四五”规划收官、“十五五”谋划之年，是推动浙江高质量发展建设共同富裕示范区取得明显实质性进展的重要一年，杭州在产业、民营经济、营商环境等具有优势，仍然是企业家和投资者青睐之地。”

戴德梁行华东区总经理黎庆文表示，2025年长三角地区房地产市场正步入一个转型阶段。诸多城市商业地产领域的供应将持续攀升，而需求侧预计将主要由国内企业引领，尤其是那些受惠于政府政策以及因国内消费增长而蓬勃发展的企业。这标志着市场将更趋向于本地化，更加聚焦于满足中国企业和消费者的需求。