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忽如一夜春风来，千树万树梨花开。
最近，全国房地产市场上，刮起了一阵阵“第四代住宅”的风！
随便一搜，不是一批项目纷纷落地，就是一堆城市出台建筑新规（减少公摊，支持阳台、空中绿化不计入容积率等），从侧面鼓励房企打造“第四代住宅”。
这个名单已包括但不限于广州、深圳、武汉、福州、成都、重庆、南昌、西安、温州、湖州等。
第四代住宅简单来说，就是户户有花园、家家有庭院。
典型特征是：通过错层挑空（两个自然层）大露台的设计，打造空中立体花园，提高露台、阳台的赠送占比，拉升得房率（可超100%）。
每户都可实现莳花弄草、遛狗养鸟的田园生活。按照设想，还会设有灌溉、排水、光伏太阳能系统，甚至能把车开到空中家门口。是不是有点酷炫科幻味了？
于是有人说第四代住宅对普通住宅，就是“三体人打地球人”，降维打击。
但也有人表示，这不就是之前那些错层通高阳台的翻版么。去掉花园露台的滤镜，个中缺点谁住谁知道，而且不是每个地域都适合。
究竟是“断档碾压”还是“旧瓶新装”？“第四代住宅”会在杭州普及么？
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“第四代住宅”的理念，其实在杭州早已有践行。
经常走钱江三桥的人，肯定对钱江新城一侧、矗立在江边的那几幢犹如盒子错落叠放的奇特建筑，印象深刻。
单位的两个90后，一个住绍兴上虞，一个是本地城北土著。在她们的记忆里，只要看到钱江时代，就知道进城和出城了。
盒子分上下两层，外挑出一个双层空中露台。中间是共享庭院，两侧是户属庭院。
这个三桥边的“怪房子”，就是建于2007年的钱江时代公寓（住宅），由曾获得有“建筑界的诺贝尔奖”之称的普利兹克奖的著名建筑设计师王澍设计。
之所以这么设计，一是为了尽可能地将一线江景揽入室内，二是为了打造一种全新的垂直院落生活方式。
小区共6幢，点板结合，超800户。整体呈狭长形，建筑贴着钱江三桥排布。
它的空中露台，并非常规的错层挑空，而是上下楼“共用”。前两天实地探访后，印象深刻。
我看的一套176㎡户型位于盒子内的一层，北侧有一个近14㎡的不规则双层挑空露台，楼上住户还有一个突出的小阳台。
不过视野，是真不错。
可以想象到，如果是高区房源，站在开阔的露台上，可将钱新CBD和江景尽收眼底。
中介说，普通高层得房率80%左右。但钱江时代的一些户型，加上赠送的阳台和露台，应该接近甚至超过100%。
换句话说，只要房企放开手脚‘做加法’，“无公摊”和“100%得房率”确实不是梦。
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但无公摊并非真的没公摊，只是通过户外空间，找补回来而已。
这也意味着户外空间面积越大，室内空间往往越受限制。像钱江时代，为了这个独特的建筑立面，一定程度上牺牲了户型。
像176㎡户型只做了三房，南面三开间，北面两开间，2个卫生间还是暗卫。
有了空中露台，隐私性和采光性也会受影响。
以钱江时代为例，盒子内的2层住户，直接可以看到楼下（错层挑空露台也一样）。部分盒子内，左右相邻的住户甚至能打招呼。
另外不管哪种挑空，楼上露台相当于楼下的遮阳棚。
露台进深越大，对下一层的室内采光影响就越大。想象一下那个场面，从房间直接看到露台下沿，是否会有些压抑？
还有一点，空中花园的打理非常困难。
今年10月，朋友搬进了亚运村顶楼，在阳台搭配了数千元的花草绿植。最近天气降温，有人建议到了5度，得把一些盆栽搬进室内，否则会冻死。
是啊，莳花弄草可是一门精细活，植物的耐寒性也不一样。
从这个角度看，北方肯定不适合第四代住宅。天冷不说，风沙也够呛。想象中种种花草、喝喝茶，最后可能都会变成拿着抹布到处擦。
遇到台风大雨天，挑空露台也更容易积水漏水。
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不过在我看来，外立面保持才是最大难点。
因为空中花园的维护统一，将是超级难题。关于花园，不妨先看看南昌首个落地项目的相关规定：
空中花园虽然看似业主的私人庭院，其和共享庭院本质上都属于小区公共绿地，具有公共产权，只是作为房屋的附属部分提供给业主使用。
物业单位承担对空中花园和共享庭院的绿化全托管理、日常管理和自然补植责任。并对可种植的植物品种也有相关规定。
看上去很美好，但现实往往更骨感。
共享庭院姑且不论，直连户内的空中花园，后期管理绝对是大问题。因为每个业主的需求不一样，物业能否持续保持养护标准也是一大考验。
况且，现在不少第四代住宅，只是建筑形式上的契合。实际空中花园的打理，全凭业主自由发挥。
久而久之，很可能就会变成立面大杂烩：有的搭建，有的空置，有的堆杂物。即便种植物，也是高矮不一。一旦疏于打理，又会蚊虫滋生。
更有甚者，可能直接封闭阳台。
别说私包阳台违规这种天真话了。看看现在的杭州就知道了，多少小区在有明文规定的情况下，未经全体业主表决，就偷偷包阳台了。
挑高两层又如何，照样包！就拿钱江时代为例，远看很酷炫，近看一锅乱炖。
除了封包阳台的，还有木质围栏，空调外机、外置植物盆栽架，甚至还有安置房标配的保笼。原本该是满屏的绿植，反倒只有零星点缀。
当年满满情怀设计的王澍，估计怎么也想不到，十几年后它会沦落到今天这种局面。
这就是最现实的问题：越是酷炫的外立面，越是难维护。尝鲜的没享受到什么，反倒徒增不少烦恼。
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但不管怎么样，这股风潮已经吹到了杭州。
今年，浙江不少出让地块已有了“明确规定”。比如7月温州出让的一宗桃花岛单元宅地，就详细列出：
空中花园绿化水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的20%，进深不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求不计入容积率。
湖州首宗“第四代住宅”地块，则规定空中庭院建设不大于13847㎡（水平投影面积不超总建筑面积25%），不计入容积率。
另外，包括金华、绍兴、义乌、丽水等，均有关于第四代住宅的消息。
回到杭州，虽然还没有明确推出类似地块，但相关信号其实不少。今年9月，临平区曾表示要探索住宅新模式，争取第四代住宅试点。
同时今年10月底，杭州发布了新版计容新规，政策层面上正在不断放宽。杭州落地，可能只是时间问题。
对购房者来说，应该提前做好准备。
很多人说，第四代住宅是碾压产品，花同样的钱，买更大面积的房子。放在限价时代这话没毛病，但别忘了，现在限价已放开。
这类住宅由于立面比较复杂，客观上会导致建筑成本偏高。而这一代价必然会转移到消费者身上。
当然二手市场上，得房率更高的房子，往往更具竞争力。对存量房或有一定冲击。
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在我看来，第四代住宅要有明确的门槛。
比如刚需型楼盘或许不太适用，对普通购房者来说，性价比至上，露台非必需品，维护费时费力。
相对更适合的，是中高端改善大户型盘（目前的落地项目，不少规定110㎡以上）。
一来，大露台更配大户型；二来，经济实力越强的群体，更有时间精力追求品质生活，理论上更容易保持空中花园的统一。
但还是那句话，不要考验人性。
在这个遛狗随地大小便、私包阳台、占用公共绿地都习以为常的时代，想要所有业主谨守规约，把公共责任意识放在首位，还有很长的路要走。
对许多购房者来说，面对空中大露台这个香饽饽，更可能把“实用主义”发挥到极致。对物业管理也是一大挑战。
不过，钱江时代毕竟是十几年前的产品，不能仅通过观察它，就简单否定。
从目前各大城市陆续推出的第四代住宅项目看，户型设计和品质方面确有提高，市场反响也较为热烈。
有理由期待，它在优化设计和创新管理上，会有更多亮点。
