01

2025年伊始，杭州多区发布了新政。

均提到，对购买非住宅新建商品房的，给予契税补贴。言下之意，就是鼓励购买商铺、公寓和写字楼。

这与杭州当下商业办公地产的现状，不无关系。

戴德梁行2024年度报告显示，近三年杭州商业整体供应超300万㎡，优质商业平均空置率8.9%，平均租金已跌至6.71元/㎡/天。

由于供应过剩、竞争激烈，不少板块的商业体已经倒闭或濒临关门。

但就是在这样的背景下，有一类商业物业的经营状况，却普遍不错——它就是许多人关注不到的安置房社区底商。

在不少从业中者眼中，它是“最好的社区商铺”。

02

3元一碗的现磨豆浆，6元一碗的葱油拌面，15元一笼的鲜肉小笼包……

这是滨江区西兴街道缤纷未来社区去年新开的一家包子铺的价目表。商铺2开间，进深十几米，面积80㎡上下。

但你知道它的租金有多高吗？

年租金40万，还不包括人工和食材成本。小店员工三班倒，一年总成本加起来，少说也要大几十万。

但老板对经营状况颇为满意。“虽然成本不低，但还是有利润的。”

高租金、低客单价还能获利的背后，是超高频次的客流量。早上9点，中午12点，傍晚甚至晚上11点半，我都去消费过，但每个时点都有持续不断的客人。

一笼包子加一碗豆浆，20元左右的支出，就能解决一顿饭，太适合快节奏的年轻人了。

缤纷未来社区位于三桥旁，隶属奥体中心单元，由缤纷小区、缤纷西苑、缤纷东苑、缤纷北苑、印月尚庭等五个小区组成，均为安置房。

共涉及5487套住宅，居住人口超2万人。其中，租户占比6成左右，以年轻的新杭州人为主。

包子铺位于缤纷西苑和缤纷小区中间的九甲巷上，这里是整个缤纷社区人流量最密集的区域。

一家开在街上的某品牌奶吧表示，就是数人头，从早上9点到晚上9点，数量够就行。

“之前一些开在综合体、知名街区的同行，觉得我们选的地方low，现在都很羡慕。”

据不完全统计，这条不到300米的九甲巷，同时存活着数家水果店、药店、理发店，以及最多的餐饮店。

03

作为对比，边上的其他商业状况可就不容乐观了。

隔壁某高端豪宅的社区商业，当时一手商铺售价高达7-8万还要靠抢，如今完全是另一幅景象。

这条200多米的社区商街长期空置率高，小超市、药店、酒吧、托育园、洗衣店等都尝试过，但不是关门，就是生意寥寥。

活得最好最长久的，反倒是快递驿站。

近年，商铺开业率有所增加，新开了宠物店、口腔诊所等，但租金相当便宜。以某宠物店为例，面积110㎡，年租10万，单方日租金只有2.5元。

那些面积大的商铺，没有长期的招租过程和特别实惠的租金，想租出去“难如登天”。

示意图

商铺难租、生意难做，商铺价值也直线下降。

有商铺房东表示，挂了一两年，连问的人都没有。中介告诉我，不少商铺亏本几百万，都出不了手。

豪宅隔壁还有一个街区商业，自带写字楼和公寓，情况相对好，但也远谈不上火热。

在这上班的一个朋友表示，工作4年，这里的商家已经来来回回不知道换了多少轮了。“就在上月底，一家开业不到一年的餐饮店，宣布歇业了。”

这条开放式街区，一共有两层。

一层的小卖店和快餐饮，经营状况相对较好。二层的除个别商家，几乎可以用惨淡来形容，经常上演一两组客人包店的场面。

04

安置房商业旺，高档小区反而难做，核心原因在于人口密度和消费习惯。

城市安置房虽然住房品质一般，但地段普遍不错，自住率高，出租率高，形成了稳定且庞大的消费群体。

从日常生活、餐饮美食到休闲娱乐，需求多样，且追求物美价廉和快捷的消费观。

因为人口支撑大，往往自成体系，没太多外部竞争。

反观高档社区，首先人口密度比不过；其次，虽然高收入人群多，消费力更强，但完全不同的消费习惯，很难撑起日常生活业态为主的社区商铺。

平时的各类消费需求，更倾向于前往综合体完成。

更何况，随着互联网电商的普及，线上购物十分流行，如盒马、山姆等外送平台，直接送货上门。

某豪宅业主表示，除了买菜会去附近的菜场走一走，都不知道小区商铺开了什么店。

当然，经营业态的限制，也是影响因素之一。自“禁餐饮令”后，新建住宅小区的社区商铺，基本都不能做餐饮。

一位从事商铺招租的中介表示，在所有社区类商铺中，安置房可能是最可靠稳定的。

而高档社区商铺想做好，最好是引进一些目的性消费业态，纯靠周边日常消费，是很难生存下去的。

所以，业界有一句话“豪宅无旺铺”，不是没道理的。