01

前些年杭州楼市爆火时，小户型分外吃香。

尤其是新房限价4万以下的粉红板块，选房时小户型率先被抢空。

新房市场上，小户型更吃香的底层逻辑不难理解。

一、4万以下的新房大多是首改、刚需新房，买家总价承受有一定上限；二、小户型投入成本低，且相对而言未来更易出手，投入-产出风险更小。

比如杭州的未来科技城，前些年二手房交易量大、且更能卖出高价的，往往是入门的三房户型。

哪怕是老一代的三房户型，凭借优异的得房率，也能与新交付的次新商品房，一较高下。起码在成交量上，并不逊色。

不过近两个月，行情有些微变化。未来科技城核心区，还有云城，近期交付的次新房小区，一交付，率先出货的反倒是小区的大户型。

尤其是120-140㎡上下的小四房，二手下单量猛涨。

反倒是入门的三房户型，交付之初卖得并不顺畅。

02

像是汀云上府，杭州贝壳研究院数据显示，自去年11月首套二手房成交以来，将近一个多月，陆续成交的全是130㎡的四房户型。

成交总价在435-473万元不等。直到12月中，99㎡小户型才“破冰”，迎来首套成交。

云城同样如此。

板块内首个交付的次新小区杭与城，虽然最先爆出的是105㎡成交。但经实际了解，那套高价成交的105㎡，真假存疑。

反倒是127㎡跟139㎡，经中介确认，确有成交。

据悉，就在上周，杭与城又陆续成交了2套。一套129㎡四房、一套105㎡三房，其中105㎡成交单价也就3万8左右，并未与127㎡拉开太大差距。

相比话题不止的杭与城，同处云城的滨江枫翠云轩，交付后默默走量。

据悉，枫翠云轩迄今已成交了3套二手房。分别是一套139㎡，两套168㎡。

更早交付的杭珹未来中心，板块内资深经纪人吕经理告诉我，最好卖的也是139㎡四房户型，其次是236㎡，121㎡三房户型，公开网签的有且仅有一套。

是不是跟预想的不太一样？

03

吕经理说，这跟板块定位有关系。

汀云上府、杭珹未来中心等所处的是未科核心区域，这一带在大城西属于偏改善型板块，小四房的市场接受度更高。

会在这里买房的，基本都是周边工作或生活在附近的人。不是改善家庭换房，就是自身家庭条件不差，给子女买套小四房一步到位。

“大户型的房东，报价都很实惠，且更愿意让利。”吕经理表示。

就像汀云上府，新房限价36100元/㎡，而首批成交的二手房，单价才3万3-3万5，妥妥地“破发”；

云城的杭与城，账面上看不至于破发，但算上利息等成本支出，首批出货的房东里，基本也没赚钱，甚至还亏了利息。

哪怕是杭珹未来中心，上个月二手房价有所回涨，但成交单价也就3万9左右。

默默成交的枫翠云轩表现最优秀，率先成交的3套二手房里，139㎡买入价506万，卖出价522万；另两套168㎡，一套买入价641万，卖出价705万，另一套卖出价710万。

这3套房子，账面上均未破发，但都是好楼层的房源，尤其是168㎡，户型、景观视野极佳。

“未科次新二手房涨价后，有自住需求的买家就跑去云城接二手房了。”吕经理说，新交付的小区，买家觉得捡漏的机会多。

这也是为何，云城次新房刚一交付，二手房蹭蹭成交。

接盘汀云上府130㎡四房的一买家，也是先前看了许久的房子，实在是看累了，觉得价格差不多到位了，加上先前看中的房子又被人下单，也就果断定了。

04

小户型的买家呢，倒也不是不愿意接盘，只是相对而言，下单更加谨慎，且普遍想要捡漏。

一来，小户型的房东们报价普遍不便宜，买家想要大幅砍价，需要一个博弈的周期。

二来，前车之鉴+舆论影响。现在交付的次新房，都是前两年杭州楼市最火热时期销售的新房，投资比例高。一到交付，投资客蜂拥出货。

众多活灵灵的例子摆在眼前——抢占“头口水”的买家，高位站岗的风险更大。

汀云上府近一个月小户型成交明显提升，可价格却是原地踏步，好些房源甚至要房东包税才出得掉。

其实不光是未来科技城、云城，未来杭州好些次一级的、偏改善型板块，这一现象会越来越明显。

不过，等首批低价房源出清后，小户型的成交量也会同步跟上。毕竟，相比120-140㎡的四房，100㎡出头的小户型更具总价优势。

当然，量涨的前提，还是小户型的房东们愿意让价。

正如那句经典名言：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。