文｜王二宝

其实每次谈论房价，有人或多或少都会提到老龄化。

原因再简单不过，在他们看来只要老龄化一来，房子肯定越来越不值钱，紧接着房价就会暴跌。真的是这样吗？

关于这个问题，就来重点讨论一下，理清大家思路。

从21世纪开始，甚至从1998年全面建立“住房商品房制度”的那刻开始，能够保障房地产持续发展20多年，核心因素就只有一个：需求。

至于经济增长、城镇化、政策等等都只是辅助，就和打仗一样，这些只是佯攻，只有需求才真正是主攻。

如果真到了那天，老龄化来了，再加上新生儿不断减少，都没需求了，还谈什么房价呢？

4月份，经济学家任泽平在《中国人口形势报告2023：鼓励生育刻不容缓》中，透露了非常关键的数据：

“中国的老龄化速度和规模前所未有，2021年中国65岁及以上人口占比达14.2%，进入深度老龄化社会，2022年上升至14.9%，预计在2030年左右进入占比超20%的超级老龄化社会。”

无独有偶，我国一大中央部门- -民政部也有明确表态：

“十四五”期间，全国老年人口将突破3亿，将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

基于此，我们不难发现，我国老龄化问题确实迫在眉睫，并且很快就要来了，房价真的要暴跌吗？

我的答案是只有中小城市房价才有可能暴跌，一二线城市非常难，几乎不可能。

之所以会有这么大的区别，原因就是4个字：人口流动。

看看两份数据，大家就能豁然开朗。

一是在近10年里，我国人口流失TOP10城市包括周口、阜阳、信阳、毕节、商丘、茂名、驻马店、遵义等；二是我国人口流入十大城市包括深圳（1182万）、上海（970万）、广州（838万）、北京（770万）、东莞（751万）、成都（555万）、苏州（516万）等等。

这样看就再明显不过了，至少在未来很长时间里，我国人口流向就是“中小城市进入大城市。”

而在这个过程中，就会带走大量的购房需求，由此就形成了两种截然不同的情况：中小城市面临人口流失和老龄化难题，房价难以支撑，很有可能会暴跌。

而大城市虽然也面临老龄化难题，但是得益于外来人口增加，房价无疑获得了很大的支撑，大概率不会暴跌。

记得大致在2019年之前，我国房地产行业出现了个怪象：投资回潮。什么意思呢？

具体来说，就是炒房客投资方向不再是北上广深和二线城市，反而集中到了三四线甚至是五六线城市，这出乎了很多人的预料。

这点，我们从新房成交量就能看得非常清楚。

然而自2020年开始，情况就陡然不同了，不少房企都有意无意的减少了三四线城市的开发力度，反而是在二线和一线城市扎堆拍地。

再加上成交量减少，房企资金压力暴增，别说赚钱了，资金能及时回笼就已经是老天爷保佑了。

为了生存，房企也不得不自断臂膀，最先就是砍掉三四五六线城市。

听到这，你可能非常疑惑，我到底想说什么呢？

其实非常简单，就是随着我国房地产进入新阶段，未来三四线及以下城市的房地产会更难。

而此时老龄化无异于雪上加霜，不仅房子更难卖，长期以往就连“有价无市”可能都维持不住，到时就真的是“无价无市”了。

这也不奇怪，人本身就是群居性动物，城镇化更是进一步加剧了冷热差，大中城市越来越热，小城市越来越冷。

东京就是最近的例子：

当年日本思来想去，总觉得东京人口太多了，于是修建了新干线，希望能分流一部分到大阪。万万没想到的是，新干线确实修好了，人不仅没有去大阪，反而是把很多大阪人吸到了东京。

这就是“虹吸效应”。

要知道日本总人口不过1.3亿，而东京就独占1/4，达到了3700万。

其实未来我国各城市的房地产，何尝不会因为人口流动而天差地别呢？

对此，你怎么看？

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