▼ 文｜老墨

不知道你发现没有，在大力推动城镇化的20年里，我们很多人的命运早就已经被改写了，从农村进入城市，从小城市进入大城市等等，这都是我们每个人最真实的写照。

从1978年的仅17.2%，到2022年的65.2%，毋庸置疑，我国城镇化建设已经走完了“上半场”，正在进入“下半场”。

清华大学中国新型城镇化研究院院长姜胜更是直言，“我国城镇化进程迈入提档提质的‘下半程’。”

而在房地产领域，更准确来说为了刺激买房，这些城市也是绞尽脑汁，竟然这样做。

我始终都在强调，每年的金九银十是我们预测房地产走势的重要时间点，除了关注成交量之外，出台了哪些政策也很关键。

就在今年，多地重提一项政策，不仅涉及城镇化，更和很多80后、70后甚至60后密切相关。

其实早在2015年底，当时中国商品房库存面积就已经近40亿平，至少需要6年才能消化完，尤其是中小城市，库存压力更大，更难去化。于是就开始引导农民进城买房，当时得益于“棚改货币化”的加持，效果非常好。

根据《澎湃新闻》报道，今年9月、10月，湖南茶陵县、甘肃敦煌市、山东德州市等地再次下发文件，重提“支持农村进城购房的奖补措施。”

具体来看，虽然措施不少，但大都是老调新谈，例如落实房票补偿，可享受户口迁移和相应的医疗、养老政策。

可是说实在的，这些并不是刺激农民进城买房的核心原因，我反而认为最重要的还是教育资源，这才是关键。

然而，遗憾的是在教育方面，为了体现公平，不可能出台专门的补偿政策。在这种情况下，这些刺激政策是否依然有效，以及能否拉动房价上涨，就取决于这两类人了。

第一类、未来选择在县城定居的新婚夫妇，数量到底有多少？

很多70后和60后住惯了农村，根本不想进城买房，而真正能刺激到他们的原因，或许就只有为了子女结婚。

可问题是我们仔细观察，就不难发现，人口流失是当下很多县城急需解决的难题。

就以江苏盐城阜宁县为例，虽然2022年GDP位列全省75位，妥妥的百强县，然而人口流失相当严重，同年盐城市常住人口仅669万，相比十年前的721万，跌了足足10%，尤其是常住人口比户籍人口少了130万。

由大见小，一旦越来越多的年轻人外流到其他城市，在县城定居的人数肯定越来越少，更别提新婚夫妇了，到最后，再怎么刺激都没用。

第二类、县城能否提供更好的就业岗位，获得更好的收入？

如果从收入来看，县城肯定肯定低于城市，但是从消费来看，县城一点也不低，甚至比某些城市更高。

更别说房价方面了，县城也毫不逊色，多如5000元/平，甚至10000元/平并不罕见。这样对比就很明显了，城市无疑有更好的就业岗位和更高的收入，为什么还要留在县城呢？

再加上现在很多父母观念里，存在“留在县城就是没出息”思想，也不想孩子留在县城，这势必就会间接影响房地产。

这点不用我多说，相信大家心里都懂。

综上所述，我觉得过去有“棚改货币化”的加持，很多人愿意改善居住品质，肯定愿意买房。

而现在则是自己出钱买房，完全是两码事，他们主观上肯定愿意了，既然不能很好的刺激农民买房，失去了成交量的支撑，楼市就会持续遇冷，房价自然就难涨。

从买房角度来说，整个无房族可以分成两类：第一类、迫于现实原因而着急买房；第二类、完全可以等等再说。

结合人口，我对未来县城房价保留意见，比较好的情况可能也只是有价无市，过去乘着普涨的春风，县城房价不断上涨，然而现在时代变了，更强调冷热分化，在未来一段时间里，县城楼市可能都相对较冷。

说白了，就是难卖，因此地方大概率就会出台越来越多的措施，上文提到的“鼓励农民进城买房”就是体现。

如果你打定主意就在县城定居，早晚晚买都得买，想清楚就可以不等。

如果你想进城，那就是另一个说法了。

对此，你怎么看呢？

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