▼ 文｜老李

已经到了现在，能够刺激我们的楼市政策寥寥无几，但是这两个新动向，却非常值得我们关注。

虽然不会直接抬高房价，但却是我们预测未来走势的关键。

特别是老房子又要吃香了，这次不是可能，而是肯定。到底发生什么事了？

这就是第一个新动向！

作为继拆迁和旧改之后的大工程，城中村改造可谓是新宠儿，因为目前只在我国23个超大特大城市展开，备受关注。

然而就在10月24日，广州在相关文件中提到了一个重要调整，关于老房子。

城中村改造补偿方式，从“回迁房为主、现金为辅”变成探索房票安置。至此，广州也成为首个探索房票的一线城市。

大家千万不要觉得，这件事发生在广州，和其他城市没有任何关系。

在我看来，未来效仿的城市不在少数，范围会不断扩大，原因主要有二：

第一、据不完全统计，目前至少50余城已经实施，其中半数都集中在江浙山这三个经济大省，尤其是自2022年以来，城市数量涨幅达450%。

再加上这次广州大概率也要加入队伍，今后不排除其他城市还会采取房票措施的可能性。

第二、随着财政吃紧，现金补偿压力倍增，而房票制度则是解决这个问题的办法之一。

我们直接看土地财政依赖度：城市TOP3- -杭州、佛山、南京均超过了120%；省份TOP3- -浙江、江苏、福建均超过了30%。说白了，只要地难卖，地方财政就会被影响，手上就没有充足资金，未来就可能有更多的城市考虑房票。

这就是第二个新动向！

不知道大家注意到没有，我专门提过的一点：在这轮房改中，中央明确提到重点- -“部分闲置住房会被用来建设成保障性住房”。

虽然没有提到老房子，但实际上很多房龄超过20年的老房子根本没人居住，特别是没有学区加持，空置率非常高。

我们翻翻近几年的政策就不难发现，关于老房子的并不在少数，这到底是为什么呢？其实原因非常简单！

国家统计局早在《中国人口普查年鉴-2020》提到一组非常重要的数据：

建于本世纪的房子达到了65%，1990年以后建造的房子占据了85.6%，仅14.4%的家庭住房建于1990年以前。

对此，我们能发现超过1/3的房子房龄超过了20年，所以就需要想方设法解决。

不论是加装电梯、改造水电管线，还是近期的城中村改造，很显然都预示着老房子吃香。

只是相比住户心里的需求，还相差非常大。

不过我们也要意识到，正在逐步开始的保障性住房项目也限于35个城市，而城中村改造更是只仅限于23个城市。

对比全国300多个地级市，不客气地说确实有点杯水车薪的意思。

但客观来说，不论是什么政策都不可能全国同步实施，相比中小城市，或许大城市更急需改造老房子，只要时机成熟，肯定会慢慢推广。

从时间来看，2023年是不可能了，至少也是从2024年起。

对此，你怎么看呢？

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