▼ 文｜老墨

毫无疑问，关于今后楼市和房价走势，我们绝大多数人始终都飘忽不定，根本不知道如何判断。

“刚出来一个利好消息，就觉得房价还要涨，紧接着又出来一个坏消息，瞬间不敢买房了。”这就是我们最真实的写照。

其实这个问题并不难，关键是我们要通过哪些方面来判断。

我认为就是这两点：一、官媒公布的数据；二、专业人士的解读。

就在近期，清华教授一句话很有意思，可以给我们提供一些思路。

我注意到了，谈到中国楼市遇冷的原因，其实我们都理解错了。说到底，就是低迷情绪，只要相当比例的民众不敢买房，楼市肯定冷，最后就是体现在房价下跌。

10月11日，网上出现一份“大摩”针对约2000名消费的调查表，关于买房计划部分，结果如下：

42%的消费者预期未来一年房价要下跌，而预期房价上涨的消费者比例仅有23%。虽然消费意愿有小幅度回升，但是在收入预期疲软的大环境下，信心依然不足，作为覆盖一线到四线城市的统计，这个结果还是能代表一些情况的。

其实说白了，就是虽然频频出台了针对楼市复苏的措施，也确实有效果，但是依然有部分民众预期不高。

如果这种情况持续蔓延，就会间接影响我国房价走势，甚至拉低。

正如上文所说，预测房价走势，官方数据和专业人士解读至关重要。

首先，根据中指研究院统计，截止到9月底，我国百城中多达99城二手房价格环比下跌，几乎是“全军覆没”。就算是在今年销售旺季，金九的二手房价格环比跌幅反而还扩大了0.06个百分点。单从这点来看，房价止跌尚且面临压力，更别说上涨了。

其次，北大国发院上姚洋认为，“允许房企降价自救，不限高价，也不能限制低价，让市场自动调节。”你们听到这句话，可能觉得有些拗口，那我们再来看另一位专家的话。

清华教授韩秀云观点更直接：“楼市普涨的时代结束了，买了房就可能面临下跌风险。”

她还专门提醒我们- -“我们的房地产不论从经济增速角度，还是从人口结构角度，都已经不具备暴涨的基础了。”

如果由此来看，房价下跌并未结束，但是他们并没有提到具体幅度，要么是很难预测，要么是根本预测不了。

过去讨论楼市发展和房价涨跌，我们都严重忽视了人口的作用，原因就是两个字“普涨”，只要房价一直在涨，就没有多少人关注到人口，可是现在情况完全不同了。

正如专家韩秀云专门提到，人口结构角度至关重要。

首先，截止到2022年底，我国60周岁及以上老年人口已达2.8亿。根据卫健委的预测，到2035年前后将突破4亿。

结论很明显，未来我国老年人口将持续增加，这无疑就会大大影响购房人群结构，说白了就是买房人数大大减少。

其次，根据《海报新闻》的报道，2022年我国新生儿数量仅956万，更关键的是二孩占比38.9%，三孩及以上占比38.9%，而一孩占比最高，达到了46.1%。

对比往年数据，不难发现虽然一孩和三孩占比明显增加，但是总数确实减少，情况依然存在风险。

再结合我国流动走势，中小城市流入大城市越来越普遍，这无疑就会进一步拉大各个城市的房价差距。

可能就出现“有的城市跌、有的城市涨”，这种冷热现象。

而这或许就是未来我国房地产的走势，整体稳定的背后存在上下波动。

对此，你怎么看呢？

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