公寓的本质，是商业地产，和住宅完全就是两种不同的资产，通常大部分人买房的逻辑，都是根据住宅的模型总结出来的，但是往往都不适用于公寓。

公寓，无论是loft的复式，还是soho的平层，通常都会有以下这些不为人知的“硬伤”：

公寓的建筑面积，通常为30~50平左右，但是大多数公寓的户型，都是长条形的，套内多为3米开间，6~8米的进深，实际使用面积，也就是一二十个平方。

就算是loft可以现浇搭板，但是最终搭板的成本算下来，也没多高性价比。

公寓的梯户比，通常都是3梯20~30户，甚至有见过2梯20~30户的，品质稍微好一些的公寓，能够达到4梯20~30户，但是，后期一旦入住率提升上来，每天出入都需要花费大量时间等电梯，居住体验相当糟糕，和住宅根本就不是一个档次。

公寓通常都是商住两用的性质，也就是说，一栋楼里面，有人居住，也有人经营商业、办公等，有的楼栋里面，有开酒店的、开KTV的、开公司办企业和足浴、按摩的，五花八门，这样的楼栋根本谈不上什么居住品质。

而且，公寓一般都是开放式的设计，人来人往的，各色人等都能随意进出穿梭各楼层，也会让住家户很没有安全感。

公寓产品，包括各类商业地产，流动性是所有房地产细分品类中，流动性最低的产品，甚至有的比别墅都还不容易变现。

一是因为商业地产的二手房流转交易税费和成本较高，二是因为公寓这类产品，并不是刚需，受众没有住宅那么广泛，三是部分金融机构比如银行，对于商业产品的贷款条件是比较严的，有的是因为公寓产品总价过低金额太小而直接拒贷，有的是要求必须首付5成，只能贷款50%。

一来二去，各种条件叠加，就导致公寓产品很难变现了，买到手里只能用于收租获取回报，很难谈得上资产变现增值，要想卖出去，只能降价贬值割肉低价抛售，还不一定有人接手。

假设房价1万，一套40平方米的小面积公寓40万，总价虽然比面积100平方米价值100万的住宅低，但是，如果要买下这套公寓，往往需要首付50%还有叠加各项税费等成本，大概是20多万的投入。

这个投入，已经差不多足以撬动一套100平方米价值100万的普通住宅了。

同样的一笔资金，用于买住宅，显然得到的面积会更多，未来出租获得的回报也会更高。

更关键的是，普通住宅不仅同样可以对外出租获得租金现金流，而且住宅未来的房价增值部分，是很容易变现流通的，而公寓，大概率就只能享受租金现金流，变现除非割肉，增值什么的想都别想。

买房人只要不傻，同样一笔钱，都知道选择面积更大、未来更容易变现的，至于月供，公寓就算贷款能够办下来，月供也不低，因为贷款年限通常只有10年，而住宅30年按揭摊下来，也没有多大压力。