在整个房地产行业接连遭受各种重锤的背景下，今后的投资比例大概率会有所降低。尤其是开发商不敢继续拿地的情况下，市场的判断也会相对容易，每一个板块、每一种产品都可以直接去看供需情况得出结论。

那么，连云港还有多少库存，哪个区域库存多，哪个区域存在的机会大呢？

首先申明，本文统计的库存指得是已动工商品住宅未推+在售的房源。所有数据来自于网签，截止日期为11月9日。

目前，海州区、高新区、开发区和连云区库存量合计约近4万套。截止至昨天，海州区、高新区、开发区和连云区共成交27224套。而且，2019年和2020年，这四个区域的销售套数维持在3万套附近。所以，“4万套”这个数字不算太夸张。

数据截止至11.9日

分地区来看，开发区和连云区库存较大，主城区（海州区和高新区）还好。根据当下的市场走势，开发区和连云区日后的去化难度会加大。

具体到各个板块的库存情况，可以看下面这张图：

原新海新区、海州城南、连云新城以及在海一方板块的库存量低于2000套。海州城西以及云山板块库存偏高，猴嘴板块库存最高，达到了1.2万套。

了解每个板块以后，通过对目前市场上在售楼盘的统计情况，发现了一个不太好的事情，那就是待入市的纯新盘不多，大多都是老盘在售。除此之外，这两年市区土地供应量非常少，尤其是今年核心板块供地占比几乎为0，这也意味着明年短期入市的项目不多，加上疫情的影响，会有一定的延迟。

而且，根据目前的供应结构，区域分化更加明显。原新海新区和主城核心区这两个热门板块的新房即将迎来断档，而普板板块成为主力供应区。

看完以上，了解了每个板块的库存情况，那么具体到楼盘又是如何呢？有何特点？可以接着往下看：

1、价值大的主城核心区、原新海新区

虽然这两个核心板块库存合计约3500套，但“鸽盘”太多，比如兴业时代广场、郁州书苑、紫金公馆和康颐华府。实际可供应的房源仅一千多套，分别是书香楼、学院府、观岚铭著和明悦天骄。

加上这两个板块短时间暂无供地计划，如果你钟情于这两个板块，现在可以多看房选择了。

2、超级大盘聚集的猴嘴

猴嘴一直是关注度比较高的区域，这个片区也产生了不少神盘，比如连续三年市区销冠的优步花园。不过随着老一批楼盘进入尾声，一些新盘逐渐入市，包括金辉世界城、天誉未来等。

从这个片区公开的项目体量来看，差不多都是超级大盘。从价格来看，已经出现分化两个梯队，一个是七千左右，一个是八千多。相差比较大，主要因素就是配套和位置。

如果你十分看好这个板块，建议买板块的核心位置楼盘吧，而且开发商实力是买房关注的首要因素。

3、性价比不错但选择不多的凤凰新城

城东的三个板块，包括苍梧双学区板块、原新海新区和凤凰新城。前两者，购房门槛过高。从单价来看，凤凰新城的性价比不错。毛坯均价1.3万，纵观整个主城区，只剩下凤凰新城。看似板块库存较多，但随着华飞逐渐清盘、金海的“慢性子”操盘，明年主力供应来自万象紫东城。

好多人对凤凰新城有个误区，认为板块基本饱和，暂无土地可供应。但实际来看，板块还有不少土地待整理、更新，以及出让。只不过这项“更新界面”的工作主要由国企主导，效率偏低。

4、竞争较为激烈的海州城西和新浦城区

明年，在售楼盘最多的板块是海州城西和新浦城区，共有9个项目入市。这两个板块，是入驻主城区的“刚需板块”。与去年相比，一是购房门槛抬高，二是越来越偏西。

这两个板块客群对价格敏感度较高，最终拼得还是价格。对于刚需客群来说，购买“均好性”楼盘即可，不需要追求板块内最优质的楼盘。

5、基本躺平的东部城区

东部城区有新房在售的，分布在碱厂板块、连云新城、云山板块和在海一方板块。当主城区楼盘刚刚启动分销时，东部城区楼盘除却中介带看，甚至已经开始了首付15%、买房送汽车。月度去化，基本是个位数。

东部城区，偏地缘自住型市场，主要以自给自足为主，大家只要根据自己的实际需求购买。

结语：

如果你已经在连云港并决定在连云港，对于那些供不应求的板块还是及时出手。想买那些非主流板块且库存较大的购房者，不要着急，等是关键。