最近，有一个情况让我很割裂：

明明看房人数频频刷新纪录，但到了二手成交端的时候，又显得火气不足。

在经历春节的戛然而止后，如今的各方都希望能看到一个足够劲爆的市场，才能给足大家安全感，坚定进场。

但显然，2月的成绩虽好，但还不足够好，就让人产生了举棋不定的摇摆。

为了能更好地找寻问题的根源，我决定从“根子”上入手，看看成交最活跃、也最能反映市场基本信心的刚需市场，在复工后到底有什么改变？

01

到底要打几折才能把房卖掉

从第一次挂牌，给出一个初始价，到频频被中介、客户打磨压价，有多少人会和我有一样的好奇：

在上海，到底打几折才能接近成交？

今天我们就用大数据，给出一个“平均答案”。

注：这里对房源的对比采集，以同楼层同户型为准，以保证数据的准确。

在这份数据里，就藏着具体的折扣。

先别急，让我对这份数据做个简单的解释。

表格中，“接近成交的最后一次挂牌”，顾名思义是那些马上要下架的房子，用它们的最后挂牌价（广义理解为要卖掉了），和最终成交价做对比。

可以发现复工后，“最后一刀”在整体上是缩小了。

全市从6.24%缩小至5.99%，也就是说，原来要打个9.38折，现在大概是9.4折了，稍稍缩减了。

先记住这个折扣，我们再往下看。

再看右侧的新增挂牌价，大家可以理解为新入场房东的第一次挂牌价。

春节复工后，初次挂牌价格的定价正在悄然走低，更贴近小区里，同类型房源的最低挂牌价。

新入场的房东们，想出货的“诚意度”更高，迫切心理也较强。

近期想买房的小伙伴，不妨可以重点关注一下这些新挂房源。

好了，那么折扣数据来了，对于新入场的房东，想要快速卖掉一套房——

5.99%+5%，整体上大概是89折，刚需房源的情况也非常接近。

如果已经几次下调过挂牌价的老房东，或许可参考第一个折扣。

当然这只是大数据根据全市的成交做出的推算，具体情况视个体有差异。

02

刚需世界里的“分化”

顺着上面的思路，我进一步分析了刚需市场的内部，本以为相近的情况，却发现当中藏着很明显的分化。

先上数据。

比如在外环线以内，200万以下的房源价格 （就是我们常说的老破小），还在持续走弱。

以内环内为例，最后一次挂牌到成交，当中的折价空间从年前的7.2%扩大到2月的7.6%。

换言之如果想要快速成交，这部分房东需要在最后谈价阶段，做出更大的让步。

但这个情况一旦出了外环线，却又逐步好转。

越往外，年后的修复程度越明显。

所以为什么有时我们给出大数据分析后，大家会觉得感受不同。

从这一点上能明显看到，即使相同的预算，在不同环线上，房东的心态可能会截然相反。

坦白说，尽管房价下跌了一年多，但一两百万在市区依然很难买到宜居度、功能性都较为合适的二手房。

而去了郊区，情况会大不相同。

往深一层想，

一方面，随着轨交不断外延，郊区扩充了各类产业，慢慢在改变职住间的关系。

另一方面，年轻人用脚投票，对居住的选择倾向更新更大的房子，愿意牺牲一定的通勤成本。

不管怎样，200万以下+外环线，成了刚需世界中泾渭分明的一条界限。

即使在200-400万间，类似的情绪依然存在，只是转折的分水岭收缩到了中环线一带。

直到4、500万的区间，这种分化情况才得到彻底扭转，出现了统一且明显的收窄。

而这样的情绪也在影响新入场的房东们。

注：上图中的数据指复工后，新入场房源的首次挂牌价和在挂的同小区、同类型房源中，最低挂牌价相比

比如中环线内的低总价老破小，依然不乐观。

新房东们想出手的心态更坚决，一进场就带着诚意度拉满的低定价。

最夸张的情况在内环内。

新入场房源在小区最低挂牌价（相同条件房源）的基础上，再折价约3%去挂牌，出现了类似向下的“踩踏挂牌”情况。

有这样的局面，一方面老破小的挂牌量处于高位，同质化竞争严重。

另一方面，看房人数恢复不足，导致房东信心进一步脆弱。

根据月初一房一万的统计，春节后中环线内200万以下老破小的带看人数，恢复力度远低于全市平均值。

高库存，低带看，造成了这些市区老破小的困境。

只有在4、500万的区间里，我们才能在一部分环线内，看到新房东在初次定价上，尝试迈开一点步子，给出比年前略高的挂牌价。

但也仅仅是略高一点而已。

从整体看，目前的刚需市场，呈现出定价更趋务实，但砍价空间缩窄的趋势。

03

房东的“僵化”程度在加剧

如果说上面的数据，反映的是参与调价的房东心态，那么不参与调价的房东数据，也是我们需要关注的另一个重点。

最能反映这些房东的数据，就是一房一万持续跟踪的“僵尸房源”。

顾名思义，这里的“僵尸”，是近6个月坚持不调价，拒绝降价/涨价的房源。

我们先来看一下，550万以下“僵尸房源”的占比变化。

最直观的感觉，年后区间内的颜色整体都加深了，这意味着不参与调价的房东占比在提升。

即使是前文中情况不乐观的低总价老破小，也有更多房东选择把价格“顶在那”，不动了！

增涨最快的，是内环线内两三百万的房源，涨幅到达7%。

其次是三四百万这部分，所有环线都出现较高的僵化趋势。

看到这里，你是不是觉得很高？

但我想告诉你另一个事实：

根据一房一万统计，截至2025年3月5日，全市“僵尸房源”的最新均值已升至44.8%。这意味着每10套房子里，有4.5套在6个月内没任何调价动作。

相比之下，低于均值的刚需市场，依然是那个活跃在舞台最中央的群体。

我们对数据进行了简单的合并统计，看完后上述感受会更鲜明一些。

随着总价越往上走，选择不调价的房东占比在增加。

由于年后挂牌的增涨，所以这些比例换算成具体的房源数量，只会更多。

以外环线内，1500万+的二手房来说，相比于年前，这个“僵尸”增幅大约在3%。

涨幅最高的是内中环间，900-1500万之间的房子，僵化程度直接上升6%。

这并不难理解。

房子总价越高，意味着居住的功能性越强，房东置换的急迫性和必要性也越低，致使高总价房源的僵化程度远高于低总价。

另一方面，市场下跌至今，大量急于出逃或者资金链紧张的房东已悉数离场，在场的绝大多是有一定抗风险能力的业主。

对于总价相对较低的刚需房源来说，面临的几乎是一个反向的局面。

但不管怎么说，在一个僵化程度不断加深，部分刚需又急于出货的市场背景下，或者正在等一个力挽狂澜的力量。

刚过去的周六，1432套的二手房成交量，是否会是那股力量的“哨声”？

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