作者：周军律师.

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强制执行中，有时候会碰到，债务人名下的建筑，如住宅、厂房、库房、办公楼因未取得土地使用权尚未完成初始登记的情况。

对于这些未取得土地使用权的建筑物，法院能否查封拍卖？

最高院在《吉林省某某生产资料股份有限公司、吉林省汇元某某有限公司等执行监督案》中明确：

对于被执行人名下未取得土地使用权的建筑物可以依法查封并处分，未取得土地使用权的问题，执行实施部门可以在推进案涉财产执行时依据相关规定予以研究并依法处理。

最高院认为，

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养的家属的生活必需品。”

本案中，案涉厂房、库房、办公楼为某某公司建设，其对上述财产享有权利，长春中院在执行过程中裁定查封并处分上述财产，不违反法律禁止性规定，符合本案的实际情况，并无明显不当。

关于某某公司未取得土地使用权问题，执行实施部门可以在推进案涉财产执行时依据相关规定予以研究并依法处理。

对案涉土地附属建筑物的处置，只是导致建筑物的权利主体发生变更，并未导致新的房地分离事实，且根据案涉土地现状及地上建筑物的情况，可以在进一步的执行中推进解决房地分离问题，兼顾依法处置被执行人财产、保护申请执行人权益和推进房地权属一体化、物权关系规范化目标。

据此，即使未取得土地使用权的建筑物，只要是被执行义务人的责任财产，即可依法查封、处分。对于建筑物土地使用权问题，可以在执行过程中研究处理。

那么，对于未取得权属登记的房屋如何执行呢？

最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知第二条的规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”。

综上，对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。

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