陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/卢霞

一、基本案情

2020年8月18日，A租赁有限公司（甲方）与B置业有限公司（乙方）签订《融资租赁合同》《资产转让协议》各一份。《融资租赁合同》约定：甲乙双方进行融资租赁交易，甲方向乙方购买合同附件一《租赁物清单》所列资产即B置业有限公司开发的某小区304套房屋，同时甲方将该些房屋作为租赁物出租给乙方使用，乙方按约定向甲方支付租金。甲方根据《资产转让协议》的约定自乙方处取得租赁物所有权，因乙方一直占用、使用租赁物，故乙方根据资产转让协议转让所有权与向甲方交付租赁物同时完成，不再进行实际交付。租金由租赁成本与租赁收益两部分组成。租赁成本即为《资产转让协议》项下的租赁物转让款。租赁成本、租赁利率、租金及具体支付期数、支付时间等均根据本合同附件二《租金支付表》执行。租赁期间租赁物所有权归属于甲方，在乙方正常履约的情况下，乙方租赁期限内对租赁物有充分的和排他的占有权以及与之不可分割的使用权和通过使用获得收益的权利。租赁期限届满后，乙方若每期租金按时足额偿还，有权对租赁物进行回购。如本合同被法院认定为无效或实质系其他法律关系(如未被认定为融资租赁关系而被认定为借款等其他法律关系)，则甲方的债权及乙方的违约责任等均参考本合同约定执行，不受影响。合同附件二《租金支付表》载明租赁成本合计为2.6亿元，租赁保证金，年租赁利率，租赁手续费，租金起始及支付时间。《资产转让协议》约定：乙方向甲方转让乙方开发的某小区304套房屋，为履行租赁物转让手续，双方另行签订《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续。租赁物转让价款为2.6亿元。双方同意上述制式《商品房买卖合同》有关房产交付、购买价款、付款条件、违约责任等与本协议不一致的，以本协议为准，甲方无须就《商品房买卖合同》的履行承担任何违约责任。当日，双方签署了304套房屋的《商品房买卖合同》。2020年9月8日至2020年9月28日，A租赁公司向B置业公司指定的账户共计发放了2.6亿元。双方亦就上述304套房屋至主管部门办理了网签备案手续。

2020年年底，A租赁公司(出租人、甲方)与B置业公司(承租人、乙方)签订《补充协议》一份，约定乙方分别于2020年9月29日、2020年10月19日提前偿还租赁成本1180万元、1400万元，乙方特向甲方申请解除上述房屋中的30套房屋的网签备案手续，双方就租金支付计划进行调整。案涉304套房屋中，目前还在网签备案的为232套。除去双方合意解除的30套外，另有42套房屋的网签备案手续被解除。A租赁公司对其中的2套房屋网签备案手续的解除不持异议，但对其余40套网签备案手续的解除持有异议。该40套房屋中有31套已转移登记至他人名下，其中最早的于2021年7月13日即办理了过户手续。一审法院最早于2021年8月2日查封了案涉房屋中的部分房屋。

法院于2022年5月10日裁定受理B置业公司破产清算案。之后A租赁公司诉至法院请求：取回《融资租赁合同》项下属于其的272套房屋，并请求判令B租赁公司协助其办理房屋所有权转移登记手续。

二、裁判观点

本案的争议焦点在于：（1）A公司与B公司之间法律关系的认定。（2）双方所签订的304份《商品房买卖合同》的性质与效力。

1.双方之间的法律关系应认定为借款合同关系。融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。法院应根据融资租赁合同的上述定义，并结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的权利义务，对是否构成融资租赁法律关系进行认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁关系的，法院应按照其实际构成的法律关系处理。本案中，根据案涉的《融资租赁合同》及《资产转让协议》的约定，B置业公司向A租赁公司转让其自有的304套房屋，A租赁公司将前述房屋作为租赁物出租给B置业公司使用，B置业公司按约向A租赁公司支付租金，故双方之间确认的案涉融资形式为“售后回租”模式。

首先，商务部发布的商流通发〔2013〕337号《融资租赁企业监督管理办法》(以下简称《办法》)第十九条规定，“售后回租”的标的物应为能发挥经济功能，并能产生持续经济效益的财产。也即“售后回租”模式中，承租人系通过向出租人让渡租赁物的价值进行融资，同时取得租赁物的使用收益。本案中，B置业公司系房地产开发企业，案涉305套房屋系其新建房屋，无证据显示B置业公司租回后用于再租赁等经营事务；相反，现有查明事实也反映案涉房屋部分被解除网签备案后，均被销售给他人并办理了过户手续，故案涉租赁物房屋非属于可发挥经济功能并能产生持续经济效益的财产，不符合前述《办法》的有关规定，B置业公司并未通过案涉房屋的实际使用获得收益，且B置业公司作为房地产开发销售企业，回租房产也与其经营开发房屋的目的不相符。

其次，根据相关法律及司法解释的规定，融资租赁合同应同时具有融资与融物的双重属性。仅有融物之名而无融物之实的，不应被认定为融资租赁合同。本案中，双方签订的《资产转让协议》约定，为履行租赁物转让手续，双方另行签署《商品房买卖合同》，并办理网签备案手续，网签备案登记手续办理完毕即视为A租赁公司取得案涉房屋所有权；双方还约定《商品房买卖合同》与《资产转让协议》约定不一致的，以《资产转让协议》为准，A租赁公司无须就《商品房买卖合同》的履行承担任何违约责任。然而，案涉租赁物属不动产，不动产的物权变动，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产的所有权变动应具备所有权转移登记的公示要件。从案涉合同内容看，双方既约定网签备案登记完成即视为A租赁公司取得所有权，又约定A租赁公司无需就买卖合同承担任何违约责任；且从查明的事实看，在B置业公司提前清偿部分租金成本后，A租赁公司也同意解除相应部分房屋的网签备案手续，可印证双方并无实际办理房屋的所有权变更登记手续的意图，B置业公司在本案中所谓的“出售”房屋仅系为了融资，并无回租房产的真实意思表示，A租赁公司也未取得案涉房屋的所有权，双方合同关系无“融物”属性。A租赁公司虽称其多次催促B置业公司办理过户手续，系B置业公司过错未能办理，但根据查明的事实，案涉部分房产早在能办理产证，该时间早于法院最初查封的时间，并无证据证明A租赁公司曾催促B置业公司办理过户，故对A租赁公司上述意见不予采纳，双方之间的合同性质应认定为借款合同关系。A租赁公司要求取回案涉房屋，无事实与法律依据。

2.《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，无可履行内容。根据查明的事实，双方并无买卖案涉租赁物的真实意思表示。双方所签的《商品房买卖合同》也仅系为了办理网签备案手续，A租赁公司办理网签备案手续的目的也是防止B置业公司私下任意销售案涉房屋，故上述《商品房买卖合同》的本质是为借款提供的担保措施。根据《民法典》第一百四十六条的规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，故双方所签232份《商品房买卖合同》应属无效合同。A租赁公司理应协助B置业公司至相关主管部门解除上述合同对应的房屋的网签备案手续。

一审法院判决：一、驳回A租赁公司诉讼请求。二、确认A租赁公司与B置业公司签署的232份《商品房买卖合同》无效。三、A租赁公司协助B置业公司至主管部门解除232份《商品房买卖合同》项下232套房屋的网签备案手续。宣判后，A租赁公司不服，提起上诉。中级人民法院驳回上诉，维持原判。

三、典型意义

融资租赁为承租人选定出卖人以及融资租赁物，出租人通过选定的租赁物向该出卖人支付融资租赁物的对价，再由该出卖人直接履行向承租人交付该融资租赁物的义务，一定期限内承租人租用该融资租赁物并以一定期限内支付合理对价的形式支付给出租人。传统意义上融资租赁法律关系，须满足两个特征一是形式上的特征：三方主体与两类合同关系。二是实质上的特征：“融资”与“融物”相结合。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》认可“售后回租”的模式可以构成融资租赁法律关系。即便承租人与出卖人同为一人，只要具备融资租赁关系的“融资”与“融物”的双重属性，即可构成融资租赁法律关系。“售后回租”融资租赁模式，因具有了“融物”的实质要件而与借款关系相区别。对名为“售后回租”实为借款的合同，应当从租赁物是否真实存在、租赁物所有权是否转移至出租人、租赁物价值与租金是否相称等方面进行综合判断。本案双方并未实际办理房屋所有权的转移登记，显然不发生物权变动的效力。

实际上是名为“售后回租”实为借款，则融资租赁合同无效，实际成立的借款合同效力，依照相关规定予以认定。