本周楼市调控可谓是重磅政策一个接一个。这也很正常，去年就已经确定了今年楼市调控的主题是严控一线城市房价。结果去年底刚定调还没两天，四个一线城市的房价和交易量在年底又一次迎来一波高峰。所以，住建部的领导已经去上海调研了，相信后面的调控肯定会越来越多，越来越有针对性。

不过，领导调研还是需要时间的，所以广州等地部分银行前几天已经停贷了，或者大幅度延长放款时间。这很明显地是在给楼市争取一些缓冲的时间。不过相对突然的调控背后，必然是市场里许多“箭在弦上”的交易不得不采取别的方法应付，导致短期内市场更不稳定。

所以周三的时候，广州的四大行房贷全线涨价，首套房和二套房在LPR基础上的上浮点数同时增加了0.15%，也算是预期之内吧。毕竟额度不足等于供应不足，供应不足就涨价，看起来真的是合情合理？

然而，真的是“合情合理”吗？我觉得还是有必要打个问号的。

限制额度是合理的，因为监管在去年底出台了政策，距离现在已经过了半月有余。监管规定是清晰的、明确的、可查的，所以额度不足的银行，为了符合监管的要求，采用停贷或者延长放款时间的措施的确是合情合理。

但是同样的措施却不能照搬到房贷利率上面来。虽然说，房贷利率在监管要求的底线基础上上浮，是银行和借款人可以“自由商量”的，不过这个说涨就涨还是值得商榷的。

首先，房贷利率上涨唯一的受益人是银行。

在现在的市场环境下，由于房贷额度供不应求的关系，最终这些额度还是要被使用的。结果显而易见，卖方是不会因为利率上涨就直接降价的，买方虽然可能会有些犹豫，不过依然还是会咬着牙贷款。这就意味着最终不论房价未来是涨还是跌，这多出来的利益实实在在的由买方群体贡献给了银行。

问题就在于，如果通过税收的方式，比如上海取消2年到5年的增值税优惠，这样买方多出的钱是交给政府的。政府调控、政府收钱，最终用之于民，这个合情合理，我举双手赞成。但是把多出来的钱交给银行，让银行在房价上涨中平白无故的多赚这一点，真的这个合适吗？我对此持怀疑态度。

其次，房贷利率上浮大概率最后伤的是刚需。

政策的本意是让大家少贷款、理性购房、给市场降温，这个本意无疑是好的。但是购房者的资金状况有别，受到的影响幅度不一样。

对于有实力全款，或者有能力通过社会关系（比如亲戚或者其他社会资源）筹措到钱的人，房贷利率上浮对他们的作用非常有限。而恰恰这些人是投机、炒房性质相对比较重的一部分人。

与之相反，没有能力全款、必须要借款，甚至没有社会关系向亲戚朋友借钱的人，他们反而根本离不开银行贷款。这部分人恰恰以刚需为主，不论是第一套房还是换房，没有银行贷款的支持，根本无法进行交易。

从这个角度上来说，房贷利率上涨最终付出成本的是刚需群体。而他们由于受到自由资金的限制，就算只有房贷额度这一条政策，就已经足够达到让他们不得不冷静，甚至终止交易的目的。

第三，在明确额度受限的情况下，提高利率的边际效果很小。

很简单的一个问题，在广州这样房贷额度接近用光的城市，是略微提高利率、房贷总量不限的调控力度大，还是维持利率不变、房贷总量严控的调控力度大？显然，后者的威力远远比前者超过一大截。

那么问题来了，既然已经明确了房贷总量严控，在房贷总量不可能短期内增加的情况下，市场交易已经明显受到约束，此时再上调利率的意义是什么？是直接告诉市场四大行没空间了，利率也高了，大家赶紧去有额度的中小银行试试？

所以综合前面三个方面，我个人认为，调高利率的意义真不大，唯一的不同就是——银行从必须要借钱的刚需那里多赚了一份利息钱而已。调控房价是众望所归，不过涉及面实在太广了，希望以后的政策在出台之前能好好分析分析、做做推演，让政策的指向性能够更精准一些。