2020年的最后一天，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策，全称叫《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。可能“集中度”一个词对于不熟悉金融的朋友稍微有点陌生，用白话翻译一下就是：

今后银行房地产贷款和个人住房贷款，在银行业务中的比例被设定了上限，多了不能做。其中，六大行个人房贷占比不能超过32.5%，中型商业银行个人房贷占比不能超过20%，小银行和村镇银行更低。

这个意思已经很明确了，就是今后银行想多搞点房贷，就俩字——没门！银行要放贷必须往房地产之外的领域多投放才行。

而且这个政策和去年下半年的地产企业融资“三道红线”不一样的是，这个政策没有过渡期，立即执行。读到这里，那简直就是自媒体的一场狂欢啊！什么银行抽贷啦，房价暴跌啦，买房就傻了啊，等等等。这几天我看了不少了。

的确，这个政策是不利好房价的。但是如果认为这个文件就能一下子打压房价了，那我觉得属于典型的肤浅认识，对金融缺乏足够的理解。真正解决房贷“过松”问题的并不是这个所谓的“集中度管理”，而是2年前银保监会制定的《银行业金融机构数据治理指引》，以及这几年对于银行数据治理“重拳出击”的高压监管。

理由且听我详细分析一下：

1.“立即执行”是很猛，但恰恰说明了这个政策不会马上见效

这段时间关于宏观政策整体保持稳定的吹风，相信大家已经听了很多了。在去年年中已经明确了金融机构向实体经济让利1.5万亿的情况下，再直接让银行让利或者强监管的意义不大。何况历来重大的政策调整都是有“过渡期”的，目的就是为了防止政策大起大落对市场造成巨大的波动。

所以大部分很“猛”的政策，要么是提前半年到一年各种提前吹风、打预防针，调整市场预期，比如认房又认贷、房屋交易开征个税等等。要么就是给过渡期，比如去年的地产企业融资“三道红线”。

那么这个政策为什么能立即执行呢？理由很简单，大部分银行都处在红线以内。根据中金的测算，大部分银行房地产贷款业务都符合规定，六大行里只有建行一家的个人住房贷款超32.5%（超的也不多，大概在1.9%）。其他叫得上名的大型商业银行里，不达标的也只有兴业银行（5.7%）和招行（4.7%）。

既然只有个别机构超标了，那个别机构暂时暂停一下新增房贷不就行了？换言之，这个政策虽然立刻落地了，但不会对市场产生很大的影响，更多地只是管未来、引导未来而已，抽贷更是无稽之谈。从这个意义上来说，该政策根本够不上“重磅”一说。

2.2020年的“上有政策下有对策”还没看够吗？

2020年房价怎么涨起来的，原因有很多，金融方面的助力肯定也是原因之一。除了宏观上整体宽松的货币政策支持，最关键的问题，我相信只要去年看过房、买过房或者卖过房的朋友都知道，并不出在房贷上面，而是小微企业经营贷为代表的资金违规进入楼市。

不论是以房屋为抵押的20年等额还本付息经营贷，还是每年一续的经营过桥贷，都在以各种方式向楼市渗透。更要命的是，这种贷款的利率比正规房贷还要低！所以深谙此道的地产中介自然不会放过，从企业过户到申请贷款各种手续都一条龙服务，只要购房者肯开口。

在典型的“上有政策下有对策”面前，各种合规手续一应俱全，银行放了贷、明面上支持的是普惠金融，购房者拿了更低的利率，房地产中介做大了交易量，三方都从中得到了好处。而且事后还不好查，不容易查出问题。

就算是严打了小微经营贷违规流入楼市，银行和地产中介一样有办法帮购房者搞定资金的问题。最近我有一个经常看房的朋友就接到银行员工的电话，对方非常周到的问道，200万贷款8年等额还款付息需要吗，利率比房贷还要低的哦。

大家自己想想，一个普通工薪阶层，8年等额还款200万的贷款，这钱除了买房还能干嘛？！

所以，如果监管不能实现自上而下的真实穿透，这个政策的效力将大打折扣。

3.数据治理才是真正让监管落地的“利剑”

银保监会合并的时候，定下来的编制是925人，满打满算加上借调的人估计也就1000出头吧。同期，“宇宙第一大行”工行的员工大约有47万，整个银行和保险体量非常大，所以指望通过监管一笔一笔交易来查肯定不现实。

那么监管真正落地的方法就是穿透监管，实现穿透的前提就是抓好银行的数据治理，让银行的数据“说真话”，这样才能让监管发挥作用，杜绝“上有政策下有对策”的局面。

特别是在整个金融行业数字化转型的大背景下，大量数据是通过系统处理交易、生成记录的。也正因为如此，才让监管如此重视数据治理。如果数据治理的基础是牢固的，那么对于监管来说就不再需要一笔一笔审查，只需要监管大额交易和数据处理的规则就可以了。

在这个问题上，前两年银保监已经开始“重拳出击了”。2020年5月，银保监会首次专门针对数据治理问题开出罚单，工商银行、中国银行、交通银行、农业银行、建设银行、邮储银行、中信银行和光大银行等8家银行分别被罚款160万元至270万元不等，共计1770万元。被罚原因在于监管标准化数据（EAST）系统数据质量及数据报送存在违法违规行为。

而在2019年银保监对中信银行高达2223.7万元的罚单中，涉及信息安全的有2条，分别是“未向监管部门报告重要信息系统运营中断事件”和“信息系统控制存在较大安全漏洞，未做到有效的安全控制”。而涉及到数据治理、数据划分的有3条，分别是“未按企业划型标准将多家企业划分为小微型企业，报送监管数据不真实”“以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款”和“未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目”。

这张中信银行的罚单已经足够说明问题了。

总而言之，如果数据治理到位了，即使没有这些新的监管政策，堵上违规资金流入的地产，也能够降温。这才是未来几年房地产调控在金融领域真正的“利剑”！