2024年的上海二手房市场，比起2023年整年，在成交量上表现还是不错的。虽然今年5月下旬以前市场成交表现的不甚理想，可是每个月的成交量也大致维持了1.8万套左右的荣枯线。“5.27”新政大大刺激了购房欲望，6月份总体爆发，成交量一举站上了2.5万套大关。7月虽然有一定程度下跌，看目前数据，突破2万套似乎也不算什么难事。在二手房买卖市场的加持下，上海的二手住宅拍卖市场成交率也明显提高。昨日，在某著名拍卖网站上，更是出现了37位客户争抢一套徐家汇核心区永新城3房的事情，经过近150次争抢，终以1725万的价格成交。

创下了今年该拍卖网站一套房子报名参与人数之最高记录。那么如此多人抢到如此价格成交，值得吗？

37位客户，同时报名参与抢拍一套房子，如此盛况，2021年7月以来少见。要知道，这套房子起拍价在1100万以上，37人参与，说明最少有37位客户有购买1100万以上住宅的愿望。这很好的诠释了上海二手房市场其实并不缺乏客户，甚至千万以上住宅也不缺乏客户的事实。只要有合适的价格，合适的房子，马上就会冲出来参与争抢。这种对于住宅需求的展示，也是上海二手房市场成交的底气，看看北京、深圳和杭州6月的二手房成交量，你就知道，上海二手房市场是多么活跃。

众所周知，2021年7月上海二手房实行价格核验（政府指导价）以来，这3年，上海的二手房成交一直是稳稳吞吞，不死不活。2023年4月以来，上海房价一直下跌了14个月，直到今年5月底的新政实施，6月狂放的成交量，才稍微延缓了房价下跌的步伐。3年多来，二手房成交量一蹶不振的现状，加上房地产拍卖也纳入限购政策范围的事实，大大缩减了二手住宅拍卖市场活动空间，使得二手房拍卖要想顺利成交变得难上加难。不要说渴求高于市场价成交，能够市场价以下10%以内成交，已经是债务人烧高香也难以企及的高度。一般房子拍卖，能有10人以上参与竞拍，那都是凤毛麟角，至于我们今天说到的37人参与的事实，那只能说是今年上海二手房拍卖市场的奇迹了！

我们看看这套房子房子的情况。本房子位于永新城小区3号楼7楼（总高16层），建筑面积为140.2平方米，2007年竣工，房子为3房2厅2卫结构，一个房间朝南，两个房间朝北，厅南北通，简单装修，保持一般，位于小区后排，看中心花园，北靠辛耕路，算是该小区最好位置。

起拍价为1100万，评估价1551.8万，拍卖保证金100万。本套房子拍卖吸引了37位千万客户参与竞拍，1055人设置了提醒，31036人围观。

经过一个半小时时长，145次加价，终以1725万、超出评估价11%以上的价格成交，可谓是惊煞一众之人！那么，如此价格，贵还是便宜呢？下面我们详细分析，以供大家购房参考。

永新城，又叫永新坊，也叫永新世纪城，地段上无可挑剔。

位于徐家汇核心区小马路辛耕路81弄，北近肇嘉浜路，南近斜土路，西靠天钥桥路，东邻宛平南路。商业配套上，美罗城、东方商厦、汇金百货、港汇恒隆广场等步行都不到500米；交通上，地铁1号线、9号线、11号线徐家汇站近在咫尺，地铁4号线上体馆站、7号线肇嘉浜路站也都不到千米；医疗上，中山医院、龙华医院等步行也不到千米；其他配套，徐汇公园300米处，上海体育场千米以内的距离。

本身又不挨着大马路，噪音很少，真正的大隐隐于市内的品质小区。缺点就是东西两边都是单行道，开车进出，比较麻烦！

永新城，在徐家汇中心区域算是较新的规模小区。该小区2007年竣工，目前不到20年房龄。其附近的几个徐家汇核心区品质小区，都比起竣工早，福源汇居最晚2006年竣工；莱诗邸最晚2006年竣工；兆丰帝景苑最晚2005年竣工；天际花园最晚2004年竣工；以塔楼为主的永新花园最晚2002年就竣工了；稍远，品质差一些的亚都国际名园竣工更是在2003年；2015年竣工的宛平88只有3幢，合计只有142套房子，自然谈不上规模。故此，与在徐家汇核心区买较新品质规模小区只有永新城一家！从这个角度上看，有人抢可以理解！

我们再看看永新城小区本身。永新城，上海永龙地产开发，2007年竣工。小区合计有12幢，577户人家。整体建筑为小高层为主，高层为辅，容积率只有1.7，在寸土寸金的徐家汇地区，能如此低容积率，相当不易。目前小区有新昌物业管理，物业费3.3元/平方。

小区车位相对短缺，但是人车分流。权属上为70年产权住宅小区。开发商统一装修交付，设有会所，内有游泳池和健身房。从小区本身品质来看，在徐家汇中心区域，算是优质配置，值得拥有。

永新城为板式结构为主，户型设置比较方正，得房率较高，达到了82%。12个门牌号之中，6号和8号为3梯6户；11、12号为3梯4户；其余楼栋都是2梯2户或2梯3户，纯板式。

户型设置上，以3房为主力户型，1房、2房和4房户型相对较少。面积段上，1房面积在65-80平方之间；2房面积为多为110平方左右；3房面积有126-136-137-138-140-142-168-170-172等多种面积；4房面积较大，为310和354平方2种，位于5号楼之中。

户型相对都比较方正，上述拍卖的房子位于3楼，2梯3户，板式7楼，无论位置还是楼层，都算较佳者，从这方面说，有人抢，值得！

我们再从价格上，也就是根本上的问题去比较一下。这套房子，起拍价1100万，评估价1500多万，很明显，评估价偏低。看上海绿军数据，目前小区在售3房有6套，中等楼层以上者有4套，报价均价为15万左右的单价，总价最低的一套126平方，塔楼楼栋之中，报价为1890万，最终成交价不会低于1700万。

看成交，上海绿军网站上，6月成交两套140平方左右者，塔楼之中者位于22层，成交价为1950万；位于小高层7楼者，成交价为2180万，成交单价15.5万。

如果比照上述成交记录，拍卖掉的这套房子，市场价应该在2100万上下！根据拍卖成交一般低于市场价10%左右，拍卖的这套1900万成交就算市场价了，而最终成交1725万，也就是说低于市场价近20%。很明显，拍得此房者，算是超级便宜了！

综合上述各个方面的条件，本套房子拍卖吸引很多人是可以理解的。而最终能够1725万取得该物业，绝对算得上物超所值！抢得很凶，值得！