最近这两天，关于房地产市场的消息层出不穷。

有些人还在吹所谓的金三银四，房价马上要上涨。

还有人说从房价和卖房的角度来说，房价一降再降，已经达到骨折了，依然没有人看房。

给人的感觉特别的极端，要么就是市场现在已经开始回暖，要么就是市场已经几乎没有抢救的可能性。

根据财联社最新的报道，说最近有关房地产的相关文件即将要出台。

核心呢就是两个点：

第一点，全面取消核心城市的所有限购政策。

第二点就是推动融资协调机制的落地。

我们先说第一点：关于全面取消核心城市的限制性政策。

其实早就有讨论，放开也很正常。

因为现在从二三四线城市，甚至于在深圳和上海，实行了一些新政。

放开了一些政策之后，市场并没有得到很大的一个反弹，尤其是在金三银四这一个风口上面。

第一点是想试探一下市场的反应。

这一次不是大张旗鼓的让楼市大涨大跌。

而是让它逐步恢复到一个合理的范畴之内。

既能保证市场的平稳运行，又能维持住整个市场的合理利润。

所以说那些凡是告诉你市场一定会涨，或者说一定大跌的这种，通称为不靠谱，大家千万不要信。

就像病人不可能今天在ICU，

明天出去直接就KTV一样，需求的转变是需要一定的时间的。

比如我们提到房住不长，提了不走原来土地财政的老路。

这是通过将近5到6年的时间才转变了大家的思路。

过去30年的时间里面的经验告诉我们，房价永远涨不可能一持续下去。

所以通过供应端，通过需求端，因城施策，全国一盘棋来告诉大家：

房地产市场不是一个无畏无序加杠杆的一个市场。

而是需要在合理的空间之内解决人们的住房需求，兼顾城市的发展。

所以我们在以前的时候说，

房地产行业是我们国民经济的支柱产业，没有问题。

但是当房地产发展到了今天之后。

它可以是我们的核心产业。

但是永远依赖这个行业，去透支未来30年的发展和消费潜力。

大家必须考虑产业升级。

就像过去的二三十年时间里面一样，我们可以来料加工，我们可以搞自己的工业和轻工业。

但是发展到一定阶段之后，我们必须进行产业升级。

否则的话我们的利润就会变得十分有限，而房地产市场也要结合整个大市场的一个需求。

现在已经进入到了城市更新阶段：也就是说新的开发区、新的区域、新的小区开发后面可能会大幅度降速。

而对于老旧小区的维护和提升，居住品质将成为核心的因素。

所以很多人一看到类似的消息，立马就心情十分的澎湃。

感觉只要政策一放开，下面的房价立马就会暴涨，大家千万不要信。

真实的房地产市场不是看你喊的口号有多大。

要看你能落地的内容有多少。

所有城市放开限购，是肯定的。

只是时间早一点和晚一点的问题。

比如，今年年初的时候，中国经济时报曾经讨论过这个问题。

就是说我们的房地产市场的供给和需求关系已经发生了很大的变化。

也就是说，商品房短缺的时代已经过去了。

所以在这个前提之下，一线城市的限购政策已经不符合当前的规律了。

比如，像国家统计局公布的最新数据，新建商品房的销售面积前两个月是1万1365万方，同比下降了20.5%。

其中大家最关注的还是住宅的面积，下降了24.8%。

而新建的商品房销售额。

前两个月合计为10566亿，下降了29.3%。

其中，住宅的销售额下降了32.7%。

一方面可能是由于市场供需的影响，但是最核心的因素还是住宅。无论是在整体的下降趋势还是下降的速度上，其实都占据了很大的一部分因素。

最核心的需求还是市场的需求。

所以说所谓的，核心城市大面积豪宅进行松绑，其实还是需要让这些有钱人入场。

因为我们之前说过，房地产房子的价格是由那些有钱而且想买房的人所决定的。

他们愿意买你的房价，才有可能稳得住。

所以说即使当时给出的政策。

仅仅几个月之后。

一旦大家的信心不足，房价会还会依然处于缓慢下跌的一个趋势。

但问题在于，大家买一线核心城市的房子。

绝大多数抛售的都是次疫等区域的房产。

我们说现在的不是买房周期，而换房周期从四五线城市换到二三线城市，再换到核心城市。

每一套核心城市房子卖出去，那也就意味着很有可能有3到5套的二三线城市被抛售。

这也是导致很多区域的二手房的挂牌量数据不断暴涨的主要原因。

比如像广州政策几乎全面放开。

但是，新房的价格环比依然在下跌。

同比下跌超过了4.6%。

二手房的价格同比下降了7.5%。

而根据最新的官方数据显示，广州整个城市二手房的挂牌数量已经接近了16.7万套。

刷新了历史记录。

所以说，楼市政策松绑之后，有很多人都认为他是卖房脱手的最好机会。

房价什么时候才能上涨呢？

房价什么时候才能维稳呢？

房价什么时候才能反弹回暖呢？

根本的原因还是市场的经济面有基本的好转。

大规模的裁员问题。

大规模的降薪问题。

整个行业包括互联网。

包括新能源，包括汽车。

出现反弹之后，我们的负债率逐渐下降的时候。

真正的买房和换房需求才会再次激发。

以前我们说过，针对楼市最有效的效果就是大规模的整改货币化安置。

但是这是一时的刺激。

虽然很爽很有效，但是留给后面的综合症也会越来越严重。

所以说现在最核心的因素，还是整体经济免得好转。

包括第二个就是融资协调机制的问题。

但要明确第一点，它是为了保交楼。

房企不允许你全面躺平。

缺钱可以给钱，让你继续把这些房子给交了，但是这个资金怎么用是有要求的。

第二点，央企和国企进行接手。

很多彻底躺平已经没办法，旧的房企，他手里面的项目，待交工的项目需要安排，人需要配置资金进行接手。

第三点就是救那些可以救的房企。

有些房企他手里面现在缺的只是现金。

因为短期内他外面欠的债是要还的，还是还的现金。虽然手里面有大量的资产，有地有房子，但是变现需要一个时间。

所以在政策上也需要给被套。

所以在目前为止，我个人给的建议就是针对一些旧房企的措施一步给到位。

针对那些造假的房企，提前给他们设置好紧箍咒。

该罚的罚。该办的办。

因为这样的话，其实后续的抢救成本会更高一些。

所以现在关于房地产的市场的消息满天飞。

而我们一定要仔细辨别，其中，不要盲目的冲进去。

否则的话，很多人可能就会成为发展中所谓的一点点代价！