站在2024，看未来的中国房地产

大家好，我是老丁

房地产市场，在当下的民众预期中，已经弥漫着比较悲观的预期了。民众普遍认为，房地产的价格已经走到了顶部，所以尽管当下的购房政策如此宽松，但是房子的成交量依然没有放量。

得出这样的结论，市场逻辑大体上是这么几个，一就是人口总数已经见顶的视角，二是对未来中国经济进入长期平稳的视角，三则是对于政府未来会长期定位“房住不炒”的视角，基于这三条来看，似乎房地产都不再具有投资价值了。

预期毕竟是情绪，不够理性。本期视频，我们一起来理性的看一下如今的房地产数据情况，同时对当下政策作出解读，以此来重新判断，2024年之后的中国房地产，将会怎样？现在的房地产市场在等的关键点又是什么？

我们先看看去年的数据怎么样。

根据国家统计局数据测算，2023年全国商品房销售面积为11.93万亿平方米，同比下降8.2%，商品房销售金额为12.28万亿元，同比下降5.1%。

如果对比往年的商品房销售面积和金额，会看到2023年和2022年呈现出明显的缩量（如图）。如果按照历史数据来看，其实民众对于房地产的预期改变，发生在2021年的下半年。所以很多经济相关数据发生变化，其实也都是在2021年三季度开始的。

整体数据走势真正反映购买力，应该是2022年12月份之后。在2023年的一月份时，疫情刚刚放开带来的良好预期，推动了股市和楼市出现了一波非常明显的回升潮。2023年1～3月，商品房销售额达到30545亿元，同比增长4.1%。3月时商品房销售面积更是达到14813万平方米，销售金额达到15096亿元，达到一波小顶峰。可随后四月份，市场预期慢慢淡化下来，销售面积和金额的数据，相比于三月也直接腰斩…此后房地产市场未见复苏，且在七八月份出现年内最低谷。

政策的发力，是在去年九月初前后，全国多地公布了认房不认贷、下调首付比例、降低房贷利率等多项措施。所以我们看下图（如图），2023年九月份的商品房销售面积和销售金额，相较于二三季度的其他月份，出现了明显回升，这便是政策再次放松带来的影响。不过随后，市场恢复常态，整体走势开始进入了平稳的横盘阶段。

在整体的数据中，2023年出现了一个前所未有的现象，便是二手房成交面积有史以来首次超过新建住宅（如图）。

原因则是很多房企如今前景不明的情况下，对于老百姓来说已经存在了的二手房更有保障，而且新房在一些城市有兜底的售价，二手房都是老业主抛售，在一些楼盘上价格可以更低。

这样的数据转折其实也代表着，从2023年开始，中国的房地产销售也开始要逐步进入存量房时代了！

从上面的叙述中，我们看到，其实中国的房地产在2023年还没有出现大家想要的“拐点”！属于政策有了大风，数据有了波澜，但是数据并没有形成海浪。整体趋势相较于最近的两年半，还依然未改。

所以时间到了2024年，房地产的政策基调依然是民间很关注的一项内容。

如果看近来一段时间的表述，可以看到政府在2024年，其实着重强调“保障+市场”的住房供应体系，一个是以政府为主保障工薪收入群体的刚性住房需求，另一个是以市场为主的满足居民改善性的住房需求。说的直白一点，政府倡导的未来房地产，并不是人人都能买得起房，而是一部分工薪阶层，将来会住在政府建设的保障房里面，每个月只需要给政府一些低廉的租金就可以。另外一些稍微有点存款的人，就需要自己买房了，自己买房的这部分人，那就以市场为导向来决定房屋价格。通过这样双供给的方式来达到“居者有其屋”。

同时，对于2024年的房地产政策风向，是各地继续加码放松房地产，其中包括继续发放购房补贴、购房送消费券、公积金贷款优惠等等。我们看这些放松的政策，其实都是针对刚需人群的。你原本已经打算购买300万的房子了，并且钱也准备差不多了，这时候有购房补贴，有贷款优惠，就会容易提前成交。由此可以预见，如果没有更大的政策方向改变，今年的房地产成交量，大概率将维系去年四季度尾声时的横盘趋势。

其实去年已经是房地产政策松绑的巅峰时刻了。截止到 2023年12 月 22 号时，房地产相关的地方松绑政策就高达 773 次，覆盖城市超 340 个。这么频繁的政策出台，从政策角度来看，是好事，因为都在松绑。从市场投资资金的角度来说，也不是好事，因为政策的干预性太强，这对于资金来说就是风险，因为政策的不可控性更大、政策风向的切换时点更难把握。

由此，这也意味着，在未来很长一段时间内，中国的很多房产，已经很难具备投资价值了。恰好，让房子回归居住属性，正当时。

按照改革开放之后的经验来看，在中国，一件商品价格的结果形成，市场占第一要素，决定长期价格；政策的引导占第二要素，政策影响短期价格。

站在当下，向后展望中国房地产，则必然需要走出三步动作。

第一步，是市场恢复

“市场恢复”的现象便是成交量放大，房地产销售面积出现连续的回升是当下最重要的数据之一，有成交量，市场才会变得有意义，价格才会变的有意义。短期展望，市场必然要先出现先放量的现象，不管是放量下跌还是放量横盘。

对于整个系统来说，价格卖的便宜不怕，最怕的就是数量卖的少。房地产销售面积的下降，不仅会对经济造成拖累，还会对相关产业的发展，以及地方财政收入，和宏观投资数据造成直接打压。

一些地方严格限制房产成交价格，不让房企降价销售的行为，也是此前房地产市场成交量无法放量的原因之一。在不发生系统性金融风险的前提下，不管何种方式，先让市场放量，系统转起来了，未来才有政策新的调控空间，也才会有价格新的变化。

第二步，是公共房源的积累

这一点必然需要城市的规划进行配合，同时更是迎合了政策关于保障房的规划。现在很多房源都还在开发商手里，这些房源的一部分在今后很长一段时间得能够被国企买下，或者其他政府单位持股，才会有后面保障房规划的空间。

在未来，我们一定会越来越多的看到，国央企等部门会在全国大城市周边，越来越多的持有相关房产。在如今房企大面积库存过剩的情况下，国企央企购买这些房产库存，不仅可以低价购买这些房子成为保障房房源，还可以帮助相关房企化解债务风险。

只不过保障房的建设是一件非常长期的事情，短期政府及相关单位根本没有实力一口吞下那么多房源，且普通百姓想要更多人入住到保障房里，更是需要年头了。参考香港的公屋制度，实行了大几十年，才做到今天香港一半的人居住在公屋里。而这保障房可以长期实施的背后，更是需要土地制度、税收制度、和公积金等制度的支持。所以，任重道远。

第三步，是市场化房产的分化

长期展望，任何资产都会出现两极分化的趋势，大家都喜欢的，资金还会哄抢，依然还会上涨。大家都不喜欢的，资金理都不理，跌的再低也没有人理，就像鹤岗一样。

在房价这件事上，政策的角度去看，其实并不会打压价格。在过去，地方财政的收入有一大半都来自土地的销售，而未来，地方财政的收入也将会有一大半，都来自于房产税的征收。所以市场化房产的部分，政府角度并不愿意价格降低。

如此，当各地房产价格的分化碰上房产税，就会出现一个现象，“全国看来，一大堆空房子和一大堆贵房子”并存。

其实，政府关于房地产的大方向规划，是从十几年前就定好了的，那是我之前有一段时间回头看2011、2012年时候的相关文件，才发现的。

可以说，今天很多政策，都只是大方向上的微调而已。它的底线是不发生系统性金融风险，方向一直都是原来的方向。

那些还在鼓吹中国房价将永远上涨的销售人员，是过于乐观了。

那些现在在贬低地产，说房价走到头了的人，也是过于悲观了。

都稍微片面了一点。未来，居者有其屋。每个人都能有地方住，但是每个人住的房子不一样，有人住窄楼，有人住别墅，有人住自己的房子，有人住政府的房子，有人住房东的房子…

而且，都是一辈子….

我是老丁，朋友们，下期见。