春节假期已经进入“清零”状态，西安许多房东想趁着假期赶紧把房子卖点，纷纷急于上架，西安的二手房挂牌量一涨再涨。

根据诸葛找房的数据，目前西安的二手房挂牌量直逼23万套。相对于去年，降价房源不断在减少，新上房源一直在平稳上涨。

这么多的二手房，对于买房人来说，无疑是大海捞针。哪些是僵尸房，哪些是钓鱼的？哪些是真卖的？

真正适合大家买的，层层筛下来未必有多少。

今天，房博士就拿大家比较关心的价格、房龄、建面、区域等多重手段来帮大家来“剥洋葱”，看看能买的房到底能有多少？

PART 01

挂牌量：23万VS12万，谁是“水”货？

诸葛找房挂牌23万套，而贝壳找房上挂牌12万套，都是同样的西安，为什么差距这么大呢？

据了解，诸葛找房是一个综合性的平台，房源来源也多，比如链家、21世纪、自如、房东个人等多个来源，重复挂牌的概率很大。据统计，链家房源大概18.4万套，21世纪7.7万套，自由人1.6万套，新环境456套，很明显看出，几个渠道都有重复的房源。

之前，房博士曾打电话核实过，有些机构挂的房源打过去电话都是无人接听的，甚至空号，有些低价房源就是挂着用来当“诱饵”的。

所以综合来看，这23套房源的“水分”是很大的。

而贝壳的房源是按照房源编号内网和外网仅展示同一编号的房源，也就是说内网的一套房子只能对应外网的一套房子，经纪人不能重复登记和展示房源。

就算是贝壳的房源不够完整，这个12万套的挂牌量还是很有参考性的，就算重复，差距应该不会太大。

而且，房博士也亲自检验过贝壳的房源真实性，基本都是真实存在的，而且都是有人咨询的。不过，哪些挂牌“试水”的房源就另当别论。

PART 02

价格：100-200万房源占“半壁江山”

那我们就按照12万的总挂牌量来分析西安二手房挂牌量的总价分布情况。

从上图可以看到，西安12万套二手房中，100-150万的房子挂牌量最高，达到3.4万套，占比28.33%，可见这个价位代表西安二手房市场上的普遍消费力。而150万以内的房源挂牌量超过7.3万套，占比61%左右。100-200万的房源占比一半，堪称西安二手房的“半壁江山”。

也就是说如果你打算在西安买二手房，预算150万以下可以尽量挑，挑选余地很大。不过100万以下的房源就有近4万套，但这里面几乎都是老破小、公寓，或者郊县房，主城里房龄20年以上的步梯房，总价基本都在100万左右。

比如，南二环单位家属院佳欣苑，2004年建成，楼龄24年了，76㎡小户型，单价不到1万，总价70万，典型的老破小。

远郊区泾河新城的滨江翡翠城，就算是次新房，二手房91㎡的户型，总价才73万，单价8016元/㎡。

即便是总价100-150万之间的房子，也有一大半是2010年以前的老小区，而且房龄超过20年的老房子，大部分很难贷款30年，或者按揭7成。

反观，150万以上的房子，挂牌量超5.2万套，也是当下主流的价位梯队，但是房子的话来说相对比较新，或者有学区加持，要么就是以前的改善大户型，相对较改善一点，尤其是300万以上的价位。

比如：高新有名的学区房逸翠园第一期，95㎡的户型，楼龄10年+，单价28392元/㎡，总价270万。

大华锦绣前城二三期，花园洋房，中间楼层，一级物业，143㎡大户型，四室，单价22285元/㎡，总价320万。

综合，如果说你要在西安买一个过渡的两室、小三室，预算要在100-150万，如果要好一点的房子，新一点的房子，预算还是得150万以上，也能淘到特别好的房子。

PART 03

房龄：优选10年内次新房

如果说，房价是第一关注要素，那么，在西安二手房市场里面，房龄是第二关注要素，它直接决定了小区的品质和房屋的产权，时间越短，意味着小区环境、产品设计都更新颖。

通常，人们默认10年以内的房子是二手房里品质比较上乘的房子，当然，5年以内的房子更好。

从上图我们不难发现，房龄5年内的次新房共计7087套，占总房源7%，可谓是比较少了。

房龄比较新的小区，主要还是分布在曲江、浐灞、经开、雁塔等区域。如位于曲江的中国铁建万科翡翠国际，楼龄较新，万科品牌小区，居住品质佳，楼盘体量大，周边配套成熟，更有曲江二小的优质学区加持，市场关注度自然更高。

一般人们将二手房的最佳目标定在10年以内的房龄的房子，这类房子共计3.2万套，占比40%左右，可见数量不少。

最后，关于西安目前房龄10年以内的600+小区价格涨跌情况，我已经汇总起来了。扫码回复【600+次新房】，了解西安二手房涨跌详情。

另外，还可以发现，房龄10-15年的房源达到2.9万套，占比35%，挂牌量房源最多，这类房源大家可以砍件，房源量大，说不定能淘到好货。

总体来说，房龄10年以上的房子打了7.4万套，其中，20年以上的6121套房源，占比7%，这些房源慎碰，除非是有特别好的学区加持的话可以去选择，否则不建议选择，在后面二手房流通会很差，基本没人接盘，当然，如果你只是自住那就另当别论。

如未央凤城一路，作为北郊最早开发的区域，不少小区也是2000年前后，房龄20年左右。比如，凤城一路和未央路交汇处的雅荷花园，基本都是步梯，虽然价格低的甚至不到1万，但在二手房市场几乎无人问津。

所以，如果非要排个选房顺序的话，我建议优选5年内的房子，接着10年以来的，最后才是10年以上的，20年以上的房子建议别碰。

PART 04

建面：西安二手房主力户型以150㎡以下为主

其实，对于西安12万套的房源，房价、房龄、地段都很重要，但是还有一个最重要的因素有可能被很多人忽略，那就是建面，建面直接决定着你得掏多少钱。

据统计，西安二手房当下的供应量主要集中在150㎡以下，共计10.9万套房源，占比91%，而150㎡以上的房源比较少，尤其是300㎡的房源只有658套。

不难看出，西安二手房的市场面积段主要停留在刚需、刚改等小户型上，而新房却恰恰相反，已经完全迈向了大户型改善时代。正好形成了“互补”。

我们再细细拆分来看，当下西安90-120㎡的面积段的房源供应量遥遥领先，共计36503套，占比30.4%，成为当下西安二手房户型建面的主力军，是相当一部分人的购房首选。

这个面积段的户型基本上以两室、三室为主，总价也在100-200万之间，符合当西安二手房主流户型的成交能力。

PART 05

房博士有话说：西安二手房还能怎么选？

通过层层筛选，我们发现如果你是硬刚需购房者，目前在西安二手房市场的选择还很大，120㎡以下，100-150万，楼龄10-15年的的房源可以随便选，随便挑，这样的房源大概有6千多套，比如御锦城、东御兰汀、旭辉江山阅、子午美居等都可选择。

如果你是刚改购房者，总价100-200万，120—150㎡的的10年以内房龄房源大概有2499套， 比如：碧桂园凤凰城、 恒大都市广场、德杰国际城、智慧新城三期、 阳光城西西里都考虑。

如果你是改善购房者，150-300㎡房源，总价200-300万，10年以内房龄的房源大概有3579套，比如金辉世界城A区、万科东方传奇、 中建昆明澜庭三期等等可优先考虑。

如果你是顶豪改善购房者，总价300万+，西安二手房300㎡以上房源，10年以内房龄，比如说曲江玫瑰园、南湖玖號院、万科大明宫、逸翠园四期等。

你觉得这些小区适合上车吗？欢迎留下你的看法。

群众的眼睛是雪亮的，人气高的小区不管是配套、品质、还是环境、地段都还是比较ok的。

下面，房博士已经将西安人气最旺小区前70名整理出来了，其中，曲江上榜小区有5个，高新区上榜小区有6个，其它城西、城南、城北、城东均有。想要了解更多，请关注下面的榜单。

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