2017年，是福州楼市的高光时刻，到了2018年行情就逐渐收敛；

到了2019年，福州楼市尚有余温，因为那个时候还未发生口罩事件，高端改善型产品还是有独特的市场行情。

但是，同样作为高端改善型购房群体，买什么房子，买在哪里，可能差距就很大了。

别墅和大平层作为两个不同的产品，都会受到高端改善群体的青睐。

他们各有优点，别墅有天有地，有花园有地下室，大平层一般会占据市中心较好的位置，但是得房率会低很多。

如果你有一千万以上的预售，会希望别墅还是大平层呢？

前言

图片为实地拍摄

在传统认知里，或者说在网络上，非专业人士对于拥有高端房产的代表一般还是倾向于别墅。

就比如在对别人的祝福中，会说道：老板今年会发财，买豪车住别墅。

这是普通人刻在骨子里的思维，对别墅总是充满了无限的憧憬。

记得当年的港片，看到那些镜头中的主角，在别墅里还有专人伺候，心想这就是有钱人的标配。

但事实是，这些别墅基本是占据了城市的核心地段，却往往被忽略。

现实中的别墅，基本都处于城市的边缘板块，如果对生活便利性有要求的群体，可能未必合适。

从福州楼市的分布来看，大多数别墅都分布在南三环和闽侯高新区，而这些别墅的空置率一直很高。

楼市的巅峰期，别墅基本没有多少涨幅，但是楼市的下行周期，可能跌得惨不忍睹。

PART 1

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这个沿江的别墅，理论上也有稀缺的景观资源，南面一线临江，北面为人工湖。

这个就是位于仓山区南三环板块的满江墅。

这里的别墅主要是分为联排和双拼，可惜没有独栋。

理论上说，这种别墅在二排的话，总价会低很多，但是如果选择端户，价格同样很高。

满江墅在地上有三层半的使用空间，地下还有两层，从得房率来看是非常高的。

当然，如果对于高收入且出门较少的群体来说，是一个不错的选择：

临江而居，体验感很高，地上地下使用空间也非常大，住下四代同堂也没有任何问题。

别墅在销售的时候，很少说单价多少，一般都是指总价。

满江墅的联排别墅中间户比较便宜，起步价大约在450万左右，而沿江双拼最贵的别墅大约要2700万。

从景观资源来说，满江墅对比其他别墅还是有天然的优势。

PART 2

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满江墅的样板间是做在沿江一排，从内部的装修结合到外面的江景视野，不考虑地段的话，对于其他别墅真的是降维打击。

说个小插曲吧，一般的楼盘销售，无论是中介带客还是自然到访客户，价格都是一样的，这是我们踩盘中，置业顾问唯一承认的中介带客比他们自销还便宜的房源。

其实，禹洲在营销端弱爆了，真的不配和其他闽系房企对比，根本就没怎么看到宣传，甚至很多中介会把这个别墅遗忘。

2019年的时候，一位土豪以总价1100多万买下了这里的二排看江的端头别墅，产权面积约227平米。

2022年交房之后，又花了二十多万做倒板增加使用面积（这个在别墅或者复式楼是常见的）。

一切都准备好了，但是可能这位土豪有更好的选择，于是打算卖掉这个端头别墅。

因为产权证是在2023年办的，到交易的时候还没满两年，无形间又提高了交易成本，加之这种大面积（新规超过140，旧规是144）房源税费比较高；

房东只能一退再退，最后这栋倒板的毛坯房成交价是640多万。

回头想想，真的挺亏的！

虽然楼市进入下行周期，但是大多数人还是住过一段时间再卖掉，心理会平衡一点。

这套别墅，房东花了倒板的钱，还一天没住，五年后卖掉，亏了将近五百万。

PART 3

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其实别墅是属于小众市场！

普通刚需连思考的机会都没有，好一点的中产可能也只有向往的心理，高净值群体注重通勤时间，很少会选择边缘板块的别墅。

买得起别墅的人，还需要思考一个问题，装修到底要花多少钱？

我们看别墅的时候，一般会陶醉于样板房的高大上，但是自己真要装修成样板房那样，可能需要一个天文数字。

以这套别墅为例，产权面积虽然是227平米，但是要装修的面积要达到500多平米；

房东打算花三百多万装修，但是咨询过一个专门做装修的老炮，他说这种别墅三百多万也只是普通装修，要想装得有面子，可能要五六百万。

关键一点是，别墅在装修之后，其装修成本会随着居住时间而贬值，且别墅本身的升值空间比较有限。

我们会看到很多边缘板块的别墅，买了十多年后，仍然空置在那里，流入市场中的二手别墅也看到不少还是毛坯状态。

所以，在买别墅之前，还是要衡量好，自己未来是不是要长期居住，是否值得花高价装修别墅。

小结

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看到高新区很多别墅杂草丛生，令人心疼，而到了南三环板块，这里的福州院子，东方威尼斯，公爵岛等别墅入住率很低；

像福州院子这样的别墅，尽管加持了泰禾天花板级别的新中式园林，还有温泉入户，至今还有很多空置。

找到那边的地缘中介聊天，他们说这种别墅房东得挥刀断臂，还要等待有缘人。

怎么去形容别墅在二手房市场上的金融属性呢？

如果是一套毛坯别墅，买家会考虑装修成本，综合评估入住的性价比；

如果是一套已经装修好的别墅，买家又会觉得，自己花大价钱买一个别人住过的房子；

权衡之后，很多客户说再考虑考虑，然后就没有下文了。

如果能接受地段的话，别墅的居住体验感确实比一般的大平层好很多，但是牺牲地段的情况下，似乎接受群体就少很多了。

很多人都有别墅梦，这句话是对的，对于普通中产来说，确实只能在梦里。

如果说花六百万买个别墅，然后再花六百万精装，一般人接受不了。

当然，别墅对于地缘性土豪来说，就是村里最靓的仔。

所以，住不住别墅，还得看自己的取舍吧！