工业南路以南的CBD板块新房的房价已经到了3.5万+，个别二手房甚至在4万+，而工业南路以北新房的价格却在2.5+左右，再往北的盛福片区的房价只有2.2+，一路之隔，享受同样的城市配套资源，但价差过万。

究其原因核心在于产品力，目前工业南路以北就有两个在售两个项目的房价达到了3万+，其中一个是保利置业开发的，另外一个也是保利置业开发的。

前者叫保利臻誉，位于工业南路以北，正丰路以西，隶属贤文板块是高新区的核心位置，保利臻誉上半年可谓是大放异彩，堪称济南豪宅市场中现象级的红盘，从首开到之后的每一次加推基本上逢开即罄，最近一次加推的单价已经达到了3.5万+，相较于首开时2.9万+涨了6000元+，这意味如果首开时买套200平的房子，半年不到升值120万+，这就是买房的魅力所在。

现在CBD很多二手房的价格都到了4万+，保利臻誉交付后的价格依然有很大的上涨空间，毕竟地段、产品力、圈层在这摆着呢。

后者叫保利珑誉，同为保利顶级产品系——誉系之作，7月30日首开，去化率超九成，基本售罄，成交均价在3.1万+，235平米的大户型成交均价达到了3.3万+。延续了臻誉逢开即罄的势头，成为了工业南路以北第二个卖到3万+的豪宅。

嬷嬷试着将保利臻誉与目前济南在售的豪宅以及二手房豪宅的对标中找到为什么工业南路以北只有保利能卖到3万+原因。

目前CBD能与臻誉对标的在售新项目有两个项目，保利臻誉北面有一个项目，历下区凤凰路有一个项目以及龙奥大厦附近有两个二手房小区。首先说说龙奥大厦附近的二手房，其户型产品力属于上几代的老产品了，与臻誉的大面宽、落地窗相差太多，居住舒服度不在同一档次；其次历下区凤凰路的项目，在嬷嬷看来这里位置相对较偏，且塔尖客群对炼油厂是很有抗性的；保利臻誉北面的项目是新中式的风格，放在三四年前是主流，现在很多客户并不感冒，铝板+玻璃幕墙的现代风格则更符合现代人的审美眼光，最后则是CBD的两个项目和保利臻誉的较量。

从嬷嬷的角度来说，我是对小路网+小组团的城市规划理念不喜欢，小路网意味着更拥堵；小组团意味着一个小区除了消防登高面的硬质铺装外基本没啥空间能做园林绿化了，很大程度影响了居住舒适度。塔尖客户买房对居住舒适度应该是有着苛刻的要求，CBD则背离了居住舒适的初衷。还有就是CBD学区的规划几乎是没有，其实很多人会觉得改善客户对于学区不是特别在意，但其实并不是。

以历下区凤凰路项目为例，学区就是这个项目很大的卖点，一个好的学区不仅能让孩子接受更好的教育，也是决定房子升值潜力非常重要的因素，但这个项目地段和炼油厂属实差点意思，一顿分析之后，站在塔尖客群对地段和居住舒适度的挑剔程度来说，保利臻誉或许是更好的那个。

从臻誉最近一次加推3.5万+的成交均价也验证了这一点。对于很多人来说，拿六七百万买套房子大概率是最后一次置业了，很多人可能并不打算卖掉，虽然不卖，但是看着自己的房子升值也是得意之事。

从保利臻誉3万+看珑誉首开3万+就顺理成章。

从地段来说，嬷嬷觉得珑誉要更好一些，作为历下区核心中的核心，保利珑誉与CBD一路之隔，对望“五指山”（CBD‘山泉湖河城’五座超高层写字楼），还能眺望茂岭山公园，整个视野更为宽阔。如果说CBD是济南都市风景的话，珑誉业主自家的超大阳台无疑就是观景台，将济南都市繁华尽收眼底。

效果图-非交付标准

试想一下，在自家阳台俯瞰CBD夜景，将“五指山”尽收眼底，是不是有种君临，指点的意味。济南在售的豪宅中能拥有这样生活意境项目少之又少，3万+是完全能够接受的价格，这就是地段赋予项目的价值。

尤其是在济南当下住宅库存高企之时，地段的稀缺代表着房屋升值的潜力，以后不缺房子，缺的是稀缺地段的好房子，这样的房子才更有交易价值。

保利珑誉3万+的背后还有产品力的背书。

此次珑誉项目外立面为全铝外墙+节能门窗，并辅以金属型材，南立面采用大玻璃面落地窗，占据总面积约60%左右（部分户型），极致的通透视野，100%还原设计师笔下的艺术建筑。

效果图-非交付标准

关于产品力的细节有很多：60米长的社区主大门、顶级的奢华会所、星级酒店的双精装大堂、星空顶、水磨石车道地面的车库、“街坊巷院”的园林归家动线设计理念等等。就产品力角度而言，嬷嬷更愿意接受珑誉是4万+的项目，而不是CBD的那些二手房。

效果图-非交付标准

结合下沉式庭院，保利珑誉打造约1670平米的殿堂级会所。高标准打造媲美国际泳联水质的泳池，并配备桑拿房和专属于儿童的泳池，点缀宝格丽高奢元素，营造高定休闲生活场景。

效果图-非交付标准

会所中还打造了200平米的四衡艺术展览馆，与保利集团旗下的文化产业相结合，通过艺术展览陶冶生活情操。想象一下，在这里搞一场保利拍卖会，看一眼价值上亿的藏品。

效果图-非交付标准

珑誉项目首开均价卖到3.3万+的235户型，打造巨幕方厅，9.7米对望CBD的观景阳台，以及6.6米IMAX级阔境客厅。同时设计双套房，营造更多私密空间，超大主卧套房面积，突出在此居住男女主人身份的尊贵感。

235平米户型图

除了地段和产品力的背书之外，珑誉与CBD在售项目的区别还在于学区。

保利珑誉将在项目东侧，一路之隔配建一所42班九年一贯制学校，之所以说这个，是因为前段时间保利天禧刚刚高调签约山师基础教育集团，参考了解的各方面信息，保利珑誉的教育配套，给了大家无尽的想象空间。如果最终能顺利引进学校，嬷嬷以为这将是一次双赢，珑誉不但为业主提供了更优质的教育资源，也将提升房子后期的升值潜力，两全其美。

工业南路以北的项目之所以只有保利置业开发的项目能卖到3万+，除了地段和产品力的背书外，嬷嬷以为人的因素也很大，尤其是决策层。

最后嬷嬷讲个小故事：当初保利臻誉项目拍地时没有几家房企跟进的，在正丰路地块，除了保利置业没有房企敢定3万+均价，导致其他房企都算不过帐来，但保利置业的决策层当时就定了目标，一定要做济南顶级豪宅，不但要实现3万+而且还要快速去化。嬷嬷了解到很多房企对于这块地的面积段都是130/140平米的户型起，而臻誉是168平米的起，最大做到300多平，事实证明产品定位、定价与塔尖客群的需求非常契合。

一件事能不能做成，能力、魄力和决心非常重要，济南属于保利置业的新时代已经开启了。