黄埔将军山首期地块，出案名了——

中交科城·黄埔未来城

这个名字，一看就是要跟黄埔新城对上的，一个新城，一个未来城，颇有对垒的意思。

对于黄埔新城而言，高使用率产品开到家门口，可谓是贴脸开大了。如果，将军山项目低价抢客，那妥妥是劲敌。

黄埔新城，主打建面约88-93㎡三房、123-143㎡四房的刚改产品，是2024年广州新房的销冠，卖得很好，因此板块不缺关注度。

黄埔未来城，项目由中交与科学城集团联合开发，首推面积段达120~188㎡，起点就是全改善产品。更重要的是，其得房率高达130%，在整个广州市场都极为少见。

但另一方面，项目周边仍处于城市更新早期阶段，工业底色浓厚，配套相对缺乏。

这类高配置改善盘，在偏核心地段的价格区间内，是否值得考虑？

我们不妨从数据和现状出发，系统分析一下项目的优劣势。

一、地段与背景：体量庞大，城市界面有待改善

项目位于老黄埔将军山组团，是广深沿江高速以南、开发大道以东的一宗复合型地块，涵盖住宅、学校、产业等用地。2024年12月，由中交以底价8.5亿元竞得，楼面价约9482元/㎡，远低于黄埔新城同期2万+的地价水平。

不过，从城市界面来看，周边仍以物流园、工业厂区、油库、老旧小区为主，整体居住氛围和城市面貌偏弱。虽然官方规划将该片区打造成产城融合的综合社区，但从城市界面角度，目前仍处于“过渡带”阶段。

在板块尚未完全兑现前，项目更适合以“价格低+产品好”逻辑上车，而非纯粹以地段预期拉动溢价。

二、交通与配套：通勤便捷，生活便利性仍需提升

交通

距离5号线+13号线交汇的夏园站约800米，可快速通达金融城、珠江新城等核心商务区，自驾通勤亦有“五横五纵”干道支撑。

商业

周边有黄埔新城、万达广场等商圈，步行距离生活配套略显稀疏，短期仍需依赖周边项目商业补充。

教育

自带1所小学+1所中学+3所幼儿园，官方宣称将引入优质教育资源，但目前暂无明确官宣学校品牌及招生政策。

医疗

项目3公里内有3家公立医疗机构，如开发区医院、十二人民医院黄埔院区，基础医疗条件尚可。

通勤便捷性优于黄埔多数新盘，生活配套可满足基本所需，但目前“强体验型”设施缺位，对注重周边成熟度的改善客群是减分项。

三、产品力：130%使用率+2T2小高层，改善舒适度罕见

项目整体规划12栋楼，其中9栋为16层板楼小高层（2梯2户），其余为高层（2梯4户），主力户型面积段为120~188㎡，明确定位为改善及高净值客户群。

产品亮点包括：

•得房率最高130%，阳台占比接近30%

•户型全南向设计，飘窗、观景阳台等通风采光设计充足

•高层高达3.1米+，板楼16层低密，专梯专户

•内设智慧社区系统，涵盖AI安防+全屋智能控制

对比周边2梯6户、动辄32层+的产品形态，中交未来城在改善体验上有较大优势。

无论是居住舒适度还是功能空间的细节设计，本案产品力在整个黄埔东片区都属高水准，尤其对注重“使用效率”的家庭用户而言，更具实际吸引力。

四、供应压力与去化节奏：需警惕“高起点+高体量”风险

一个容易被忽视的问题是，项目所在将军山组团整体供应体量超过百万方，几乎与黄埔新城并肩。根据中交官方信息，仅首期就有约686户推出，且后期供应仍会陆续入市。

在当前市场尚未全面修复的背景下，集中供货+高总价门槛叠加，可能造成项目的去化节奏放缓，影响短期资产流动性与持有信心。

如果是首置用户或以“长期自住+高居住品质”为目标的购房者，该项目仍具备较强性价比；但若期望资产在短期内快速流转或套利，则应审慎评估板块整体供需压力。

五、总结：谁适合买中交科城·黄埔未来城？

适合买：

•有改善型购房需求，注重户型、舒适度、智能化体验的家庭用户

•可接受未来几年板块逐步兑现过程的持有者

•对地铁通勤有依赖、预算不够天河但仍想要“中大面积+低密度”的购房者

谨慎买：

•对板块城市界面、学校品质要求极高的家庭

•对短期变现有强预期，关注高流速、高流动性资产的投资客

最后一问：价格会“卷”到什么程度？

项目目前尚未正式开盘，参考楼面价9482元/㎡，加上改善盘的装修标准，预计售价在2.5-3.2万元/㎡区间。以约130㎡户型计算，总价约325-400万元。对比黄埔新城动辄3.5-4.5万/㎡的改善产品，中交未来城仍有价格吸引力。

综合判断：

“低地价+高产品+次核心地段”错配组合，使该盘有一定性价比窗口。如果首开价格合理，将是当前黄埔板块最具关注度的改善项目之一。