今天，房博士不聊烂尾、不聊政策，不聊楼市，咱今天就聊2023年最后两月该不该买/卖房？快到年底了，这个决策尤为关键，那可是关乎你钱袋子的事，不容忽视！

房博士认为，不管是房东还是购房者，这将是你未来10年你最后的卖/买房的“窗口期”，先别喷我，看完之后留言区咱们讨论。

01

政策导向明显！

未来将是有钱人的游戏！

楼市进入下半年，政策导向的变化为我们透露出了一个清晰的方向。

首先，新一轮的“房改”政策的出台，旨在实行房产“双轨制”，保障房保证基本居居住需求，但不能上市交易。商品房回归商品属性，放大金融属性，自主定价，只要你资金足够雄厚，你就可以去自由去买。房博士预测，未来高新优质地段满地都是“中大国际”的房子，5-6万将遍地开花。

此外，放开土地竞拍上限，价高者得，面粉的价格决定面包的价格，成本高了，房价自然就上涨了。取消远郊区容积率1.0限制，意味着未来远郊的别墅类产品将重回楼市，有钱人终于可以放开买了。

另外，全国陆续放开限购，西安放开二环外限购，几乎等于全面放开，接纳更多的购房需求，让更多的有钱人拥有购房资格，想买多少套就买多少套。

最后，近期中央金融工作会议，明确指出，加快保障房建设，构建房产发展新模式，这无疑不在传达出新的信号，保障房建设有望提速，新房改将会尽快落实。

总结：政策的导向已经很明确，未来的楼市将是有钱人的游戏，未来房企要抢占市场，只能是“优质地段+稀缺改善产品+优质学铁商”制胜。

02

市场验证!

改善加速!买房逻辑已变！

政策导向虽然很明显，但最终的话语权还是在市场，我们不做主观判断，全凭市场说话，以西安为例：

第一：豪宅千人摇&低价盘0登记 改善需求激增

前几年，但凡出来一个低价盘，比如紫薇东进，御锦城都是万人摇。但是，进入2023年，低价盘基本都是平销，甚至还有盘0登记。

反之，曲江4万+的豪宅曲江星河湾却上演千人摇，319套房核验通过1566组，这可是1000万一套的房子，直接锁资156亿。这说明了一个问题，西安楼市不缺改善需求购房的人，就如网友所说的，高新已经没有刚需了。

第二：二手房挂牌量直逼19万套 激发新一轮改善置换需求

目前，西安二手房挂牌量直逼19万套，光10月一个月就迅速增加1万套，这其中传达出了一个现象，那就是产品过时，房东急于出售，这势必会激发释放新一轮的改善置换需求，而且还在不断增长，当然，房东急于卖房的原因很多，这只是其中的一点。

图|截图于10.30

第三：10人、14人抢一房，第四代住宅备受“追捧”

说实话，第四代住宅今年在西安算是“爆发”的一年，初入西安的新的改善产品，被很多人质疑，但是中粮悦著云轩和绿城丹桂苑所推的第四代住宅，一入市，就遭千人抢，甚至出现了10人抢一房的盛况。

不仅如此，目前中粮悦著云轩又推出了第二批第四代住宅，上线1小时就飘红，99套房登记1440组，再破纪录，14人抢1房。新一代改善产品备受“追捧”，从产品角度再次反映出了西安楼市真正迈入了改善时代。

第五：143户型“卷”爆了 大面积产品已成趋势

在西安当下的楼市，要说最卷的莫过于143㎡户型，据不完全统计，西安目前约60余盘推出143㎡户型，真的是“卷”爆了。

这个介于刚改和纯改善之间过渡的面积，不管是舒适度还是实用性都做到了极致，这也从户型角度传达出一个信号：购房群体正在从小面积的购房需求逐步向大面积过渡。

第六：小户型难卖 三四室销量走高

房博士近期去楼下门店中介了解了一下，目前二手房成交市场跟前几年已经完全不一样，小户型太难卖了，尤其是两室的，除非是那种有学区加持的，销售状况还稍微好点。

反而那种三、四室的房子销量持续走高，如果小户型是三室的，都卖的比两室的好。这从另一个角度说明，房屋的数量月多，购房者越喜欢。

总结：以上种种市场迹象表明，无论是品质、价格还是户型，楼市正在抛弃刚需，加速转向改善，买房的逻辑已彻底改变。

03

2023最后两月

到底该不该卖/买房？

回归主题，不论是从政策导向还是市场表现，楼市的买/卖房逻辑都已发生变化，不论是房东还是购房者，2023年最后俩月到底要不要卖/买房？

答案是：一定要，不然你的钱包将保不住了！

对房东来说：能卖就卖，再不卖你的房子将越来越没有价值，尤其是那些些楼龄比较大的，年代久远的，容积率高的，现在不出手更待何时？

房博士建议：赶紧卖掉置换新的改善产品，除非你的房子是优质的“学铁商”房，有流通价值的和有可接盘的购房人群，你要知道，未来买房的是00后、10后，这些人群需要什么样的房子，你要去研究。

如果你觉得你的房子能承接的住这些人群，那你就先观察。如果承接不住，这样的房子赶紧卖，能卖掉的都是你的福气。

对购房者来说，如果你是刚需购房者，二手房大量抛售，正是你抄底的好时机，新房未来肯定都是大改善为主，你现在不买等着何时？除非你是亿万富翁，那就等着新的改善产品出现。

房博士建议：无论是二手房还是新房，在价格一样的前提下，首选新房，性价比高，但是要承担烂尾的风险，不过房博士已经将有烂尾风险的楼盘整理出来了，希望能帮你避坑。

对于户型面积段来说，优选143㎡户型看，一步到位，在西安，你只要买143㎡户型，你一定是买的最划算，也是品质最高的。

对于价格来说，你别指望着房价还降了，上面房博士也分析了，政策导向很明显，未来房子的总价将会更高，而且，你也看了，但凡降价的楼盘都被强制停止，所以，你就别指望房价降了。

最后，房博士祝大家2023都能在西安买到心仪的房子。

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