前几天有个朋友跟我咨询在北京买房的事情，然后给我分享了一个大V的文章。文章里言之凿凿的说，经过他的实地走访调查，8月份以来北京的房价“实实在在”的下跌了。

说实话，我只有在去年底今年年初的时候对北京楼市持有短期看涨的观点。5、6月份数据出来之后，我的观点就是从6月到今年年底，北京楼市个别楼盘会有所下跌，总体仍然是比较稳定的。但是“8月份以来北京房价实实在在的下跌了”这种事，我是持有强烈怀疑态度的！

1.从官方数据来看，这种程度的跌幅很难直观感受到

根据9月17日国家统计局公布的70个大中型城市价格指数，也就是目前理论上唯一的官方数据。用2015年定基价格指数来衡量，过去12个月里，最高点是去年8月147.2，最低点是今年1月145.2，今年8月是145.9。或者直接拿8月份和最高点来比，北京二手房价同比下跌0.9%；与7月份比环比下跌0.4%。

百分比可能没有那么直观，按照60000元每平米的价格来度量，相当于同比每平米下降540元，环比每平米下降240元。500万房子的总价，相当于同比下跌了4.5万，环比下跌了2万。试问500万的房子较上个月下跌了2万，这个是如何能感觉得到呢？甚至许多房子挂牌到成交都要4-5个月，中间挂牌价要么不调，要么一调整最少也是5万、10万这种级别的调整，2万的调整真的是少见。

再把今年小阳春之后的“下跌”，去年8月到年底这段时间的“下跌”，甚至是2017年3·17之后的下跌三次来比较一下。这次我们同时用官方2015定基数据和我个人的直观感受来说一下。

3·17之后到2018年8月，官方价格指数累计跌幅大约是6.3%，直观的感受是绝大部分地方8、9万的房子每平米跌幅在1万左右，10万以上的房子跌幅在1.5万左右，5、6万一平的房子跌幅在5000左右，5万以下的房子因为不太关注所以不太好说。例外情况是当时的通州，因为当时帮朋友看通州的盘，结果遇上了雄安新区，均价从6万直接跌到了4万5。总的来看，我的直观感受大约跌幅在10%左右，比官方价格指数跌的要多。我想想可能是因为官方价格指数里面还多了一些5万以下的楼盘，这些盘可能跌的并不多，拉平一下在6%左右是可以接受的。

2018年8月到年底这一波，官方数据跌幅是1.4%。当时，我刚好在看4、5个楼盘，感觉并不是很明显了。特别是9·17公积金调整之后，并没有感觉对市场有很大的冲击。因为只贷款商贷的没有影响，而只贷款公积金的群体，目标购房价格都在400万以内，这部分影响还是比较大的。组合贷的群体，顶多就是商贷多贷一点，影响也不是很大的。所以当时我感觉400万附近的房价是有一些松动，主要体现在议价空间上面，挂牌价基本上没什么变化。换句话说，虽然新闻报道的很凶，但是如果不是因为我在看着几个盘，我应该是不知道议价空间变大这种事情，更是不知道房价到底有多大跌幅的。

最后再看今年“小阳春”之后的这一波。官方数据跌幅在0.8%左右，还是同样我关注的几个盘，我发现挂牌价基本没有变，议价空间也是10来万的样子，甚至好多楼盘挂牌价比“小阳春”的时候还要高。只不过是大家心里都清楚，现在议价比较容易，感觉上房价下跌了。

那么问题来了，大V日理万机，是如何得出房价“实实在在”下跌的结论呢？

2.从个人不全面的样本调查来看，许多楼盘价格跟2018年8月是持平的

在北京看过房的都知道，相邻两个小区之间的价格差异可能会很大，特别是学区不一样，楼龄不一样，住宅和公寓性质不一样的时候，所以跟踪楼盘价格一般还是看同一个小区的同一个价格。即使是这样，同一个小区之间的价格也会差很多，通常不同朝向、不同装修之间，对于500万左右的房子来说差个20来万很正常。顶层、底层还会便宜不少，地下室每平米便宜个1-2万。接下来我就跟大家说说，我跟踪的几个楼盘剔除这些波动和异常之后的判断。（我只是看看，然后单纯说说观察到的房价，不是说这些盘就一定有或者没有投资价值。而且我看到的可能跟实际不是完全一样的。）

（1）宋家庄-政馨园小区。说实话这个盘我看了很久了，作为五号线和10号线交接的一站，出行比较方便，而且作为大居民区生活也还可以。最关键的是，这里上地铁比劲松和潘家园的情况要好一些。房价这块我直接说我的结论吧，目前这边的盘挂牌价方面商品房一般挂牌不到6万的样子，经适房在5.2万左右（加上各种补的税费跟商品房价差不多）；实际成交均价大概在5.5万左右，跟2018年8月差不多是持平的，甚至还稍微涨了1、2千。我想大概是因为这边是大居民区，成交量也比较稳定，价格上没感觉到有什么下跌。

（2）东大桥-核桃园北里。这个盘主要是能上朝阳区白家庄小学本校，在朝阳算是学区房吧，只不过户型以一居和两居为主，不像政馨园属于什么类型都有的房子。目前实际成交均价在9万以上，挂牌价在9万5到10万的都有。房价这块从2018年8月开始没怎么降，“小阳春”算是涨了一波，大概5000左右的样子，最近也没看出有些回调，新上的房子挂牌价也比9万5左右，10万以上的还有好几套。大概是因为朝阳这边还是单校划片，学区也比较稳定，所以价格基本上是稳定。

（3）北京西站-西环景苑。这个盘可能没有什么代表性了，看这个盘主要是离我上班近，而且这边在西城里算便宜的（买不起的房我都没看）。目前实际成交均价在8万左右，但是挂牌价基本上都在8万5以上了，个别有几套在9万以上。房价这块从2018年8月到现在属于总体稳定，略有涨幅的。大概是因为这边地理位置和学区都还算固定，毕竟对口的红莲小学属于广外普通的学校，未来基本上也只能有利好消息了。

（4）潘家园-弘善家园。其实我个人非常不喜欢这个盘，因为潘家园上班太挤了，同样在这里我宁愿加5000一平去买政馨园。可能很多人跟我有一样的想法吧，所以这里的房价走势基本上跟政馨园是一样的。

（5）惠新-小关北里。这里生活很方便，特别是在北三环附近上班的话，价格也比较亲民，而且这是五号线北段最好上地铁的一站（我认为）。唯一的缺点就是房子有点老。2018年8月这边的实际成交价在7万一平左右，今年“小阳春”一度涨到7万3，不过看势头最近又被压下去了。这是我关注的盘里，唯一一个真正下跌的盘。

（6）人民大学-双榆树西里。我其实是不愿意让我家娃去海淀的，主要是上各种培训班我有点接受不了，但是不错的位置加上能上双榆树中心小学，真的算不错了。2018年8月到现在实际成交价在10万一平左右，挂牌价大多都在10万5以上了，这边我也没感觉到跌。

所以，我关注比较多的6个盘，只有一个盘跌回到2018年8月的水平了。大V说的“实实在在”的下跌，对不起我是真的没看到。

3.跌没看到，涨不上去是真的

综合前面两个方面，北京二手房未来大方向估计还是稳。首先LPR这次影响大的是3、4线城市，北京的房贷5月份利率就调整到位了，10月8号跟LPR挂钩基本上属于无缝衔接。其次，国管公积金调成和市管一样的政策本来就在预期之内，所以年初这一波调整等于没怎么调整。第三，现在挂牌量大增，买方话语权增加，但是卖方仍然占优势或者均势，所以好多地方的挂牌价还在涨。

因此，实际价格下降也就是多跟卖方还还价了，或者还有一种可能就是某些学区房降温了。至于大V是怎么通过不买房就看到“实实在在”下跌的，我是不得而知的！

当然，大V在文章里还说了，上海房价某些楼盘下跌了20%。因为我不在上海，所以我让我朋友去找上海的朋友问问，查证一下。不过我感觉，他很可能可以获得比我这边要“激烈”的答案。