近两年，中国楼市进入了下行周期。

房地产本身就是个周期性行业，过去20多年，楼市经历了多轮起伏。

然而这一轮，舆论对楼市的未来一片哀嚎，认为中国房地产的时代已经落幕。很多地产从业者对行业未来也很悲观。

真的是这样么？

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

要讨论这个问题，我们先看一张鸟瞰图。

这里是鹿城区的核心地段。过去二三十年建设的住宅，都挤在这张图里。

优美的山水之间，总体拥挤、老旧，从近到远都如此，大部分住宅都可以视作建筑垃圾。

看着稍微顺眼一些的，只有右下角的少数住宅。

再看看鹿城区全新打造的中央绿轴区域城市界面。

中央绿轴区域部分住宅

从历史文化街区，到印象南塘，再到中央绿轴，甚至尚在开发的滨江CBD，再重要的城市形象区域，都还有这种不堪入目的住宅建筑。

这还是首善之区鹿城区，城市化启动最早、水平更高的区域，其人居质量都如此。温州其他地方，就更不用说了。

还有大量本地居民，甚至是有点小钱的本地居民，仍住在成片的城郊结合部、落地式联建房里。

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我们再细看这些住宅。

走楼梯的“老破小”就不用说了，“老破大”照样问题一大堆。

一些单栋的高层住宅，一层四户，分布在东南、西南、东北、西北四个方向。一半住宅没有朝南，或仅一个小窗朝南。每到深秋冬天，住在这样的房子里，总会感到“阴私冷”。

这类单栋高层住宅，大多连封闭式小区都做不到，更别想人车分流。

就算是十几年前开发的封闭式小区，外表看着还行，进去一看，管理、维护完全不行。有些小区还做不到人车分流，小孩没法在小区里安全地玩耍。

我们经常看到一些家长，在马路上溜娃，都替他们捏把汗。但是，他们也是迫不得已，小区条件不允许。

早期建设的安置房就更不用说了，装“铁笼子”、外立面脱落、墙体渗水等问题一大堆。

近年新建的安置房，外立面跟商品房没差别了，业主也基本不装“铁笼子”了，但物业管理、小区维护还是跟不上。做到了人车分流，却管不住电瓶车在小区绿地间行驶，还停放在架空层。

都说近年安置房品质越来越高，二手房价却低得夸张。这是从路边经过安置房、仅看外立面造成的错觉。进入小区逛一圈，就会发现它真的只值这个价。

这么看来，真正符合品质人居标准的，无非也就过去10多年以来，开发的部分商品房。

这些商品房也不见得尽善尽美，很多还存在天井、连廊的设计，北侧房间的采光、隐私都难以保证。

还有“高周转”之下出现的各种减配、低配，及其导致的一系列维权现象，屡见不鲜。

这还是我们所能看到的地方，还有那些我们看不到的地方，到底有多少偷工减料、以次充好？

那么，这些住宅的真实建筑寿命，到底有多久？

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有房子住，住好房子，是两回事。

房地产本是一个多学科融合的高科技、艺术化的综合性行业，前些年却在“高周转”开发模式之下，资本利用到极致，把整个行业的可能性做小了。

面向投资客的住宅

如果将住宅分为四个等级——垃圾级、入门级、标准级、收藏级。

住宅简单分类及特征

包括“老破小”、“老破大”、安置房在内，温州相当比例的住宅，属于垃圾级，不少商品房业只能做到入门级，连标准级产品都不多，收藏级可能只有鹿城广场。

垃圾级、入门级住宅过多，也影响了温州的城市界面，总体显得老旧，缺乏美感，更谈不上高级感。

现状的不堪，正是未来的发展机遇。

当高强度开发、高周转模式被摒弃，从城市规划、地块定位、招商投资，到建设理念、建筑设计、工程管理，再到品质交付、物业管理，每一个环节，都有极大的提升空间。

当温州相当比例的住宅只是垃圾级、入门级，也意味着温州人住房的改善空间很大。

在规模如此庞大的垃圾级住宅面前，以温州的人均居住面积来预测楼市的未来，不够精确。

所以，恒大等房企死去，只是代表高周转、高杠杆模式的终结，而不是中国房地产市场的终结。在向高质量发展转型道路上，当整个行业的创造力被激发，楼市依旧美好的发展空间。

日前，国家统计局有关负责人表示，房地产的调整有利于房地产向高质量发展方向转型。房地产持续高质量发展，还是有很强的支撑。

可见，在当前低迷的市场环境之下，楼市的未来发展空间，在于高质量发展。

从高周转向高品质，中国的现代住宅市场其实才刚开始。

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前景很光明，但当下的现实，很骨感。如何将现实的骨感，转化为光明的前景？这很考验购房者、开发商及有关部门。

当楼市面向自住需求，温州的住宅建设品质，确实在提升。

比如，滨江CBD三座新盘，真正开始内卷品质了，还逼着一些前几年开盘、最近交付的新盘，额外加配、提升。

还有近两年，温州开始增加低密度宅地的供应，也为楼市产品的丰富性、个性化、多样化，提供了更多可能。

那么，温州还能否培育出更多高品质的本土开发商？像十几年前置信原墅、中梁首府等那一批的经典作品，在断档多年之后，今后能否重现并延续？

还有“老破小”、“老破大”里的居民，该如何搬进更好的商品房里？他们何曾不想住更好的房子，奈何资金不足，手头的二手房又难卖。

“老破小”大多是预制板结构，迟早有撑不住了被拆除的一天。那么，“老破大”今后又该如何处置？可以被用作保障房、廉租房吗？

这一系列问题，仍有待考验各方智慧。