近年,温州部分县城、强镇,新开了商业综合体,在小范围内形成两座甚至更多商业综合体竞争的局面。
然而,这些后来的挑战者,始终难以撼动原有霸主的地位,甚至有些还比较艰难。
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今年4月底,在瑞安城区东部,由原新湖广场升级而来的新湖银泰城,焕新开业。
新湖银泰城从开业初期到暑假,新湖银泰城人气爆棚。在银泰商管(隶属于银泰集团,非银泰百货)的运营下,对比原来的新湖广场,可谓大逆转。
然而好景不长,暑假过后,新湖银泰城人气就有所下滑了。国庆假期后,人气进一步下滑。
就在上周六(10月26日),开业约半年的时间节点,我们再次对新湖银泰城进行探访。
上周六是个雨天,户外活动不方便,本该有大量市民前往这种“方盒子”商业综合体。
消费者只要注册银泰inclub会员,就能在新湖银泰城免费停车4小时,比多数商业综合体更实惠。
然而,新湖银泰城并未展现出周末应有的人气。
商场中庭人气(左右滑动查看更多)
上午约11点踏进商场,整个商场虽谈不上无人区,但整体人流量不大,与一般商场工作日人流差不多。
商场人气在这些人流中,带小孩的家长,占了一定比例。
商场人气(左右滑动查看更多)
在人流量不大的情况下,商场里的门店,人气也普遍不好。
部分商家人气好在,这些门店大多还开着,关店极少。
不过,开业初期就空置的几个铺位,至今大多都还空着。
空置铺位像西塔老太太、西塔拌饭两家餐厅,商场开业至今约半年了,门店并未投入营业,现场依旧是围挡。
那么,这两家门店今后是否真的会入驻,仍需打个问号。
西塔老太太、西塔拌饭围挡到了中午饭点时间,新湖银泰城大部分餐厅,上座率都不高,一般仅有少量座位有消费者,甚至有餐厅全空。
部分餐厅人气(左右滑动查看更多)
其中,部分连锁餐厅,在其他商业综合体很热门,在新湖银泰城却门可罗雀。
还有些餐厅开业初期非常火爆,如今生意也一般。
部分餐厅人气(上下滑动查看更多)
有商家称,开业初期人气高得令人意外,虽然能预计到后面的人气下滑,但下滑到这个程度,也令人意外。
部分餐厅人气(左右滑动查看更多)
仅有无添寿司、去茶去、厨创等少数餐厅,生意较好,基本能坐满。
其中,无添寿司需取号排队,但等候时间不算长。这家餐厅适合儿童就餐,与新湖银泰城当天的客群有一定关系。
人气较好的餐厅(左右滑动查看更多)
至于楼顶的露天海底捞,雨天就更没人去了。
楼顶的海底捞相对较好的是B1层,在超市外招引了一些简餐,总体人气还可以。
B1层人气(左右滑动查看更多)
午饭过后,新湖银泰城的人气略有上升,但仍不算多。
据说,当晚因一场明星粉丝应援活动,新湖银泰城人气不错。
总体来讲,新湖银泰城还是远远好于原先的新湖广场的,但周末的白天,且还是雨天,仅有这样的人气,还是反映出不少问题。
(注:以上照片摄于11:20-14:00,其中餐厅摄于12:00-12:20)
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如果说原来新湖广场的运营商不行,如今由银泰商管运营后,为什么最近新湖银泰城还是人气不佳?
一般情况下,一座商业综合体开业后,火爆人气会持续约3个月。待消费者新鲜感过去,难免迎来一阵低谷。
新湖银泰城开业3个月后,恰逢暑假,正是商业综合体的旺季。而暑假过后,尤其是国庆节后,到年底之前,是商业综合体的淡季。
而在连续多年的经济低迷之下,今年迎来了消费降级。像B1层的简餐,人气胜过顶楼的大餐,正是消费降级的表现。
新湖银泰城,当前正叠加着低谷、淡季、消费降级多重因素,这段时间会很艰难。
然而,即便是消费降级之下的淡季,仍有一些商业综合体人气旺盛。
比如,同在瑞安城区的吾悦广场,当天人气就不错。
开业6年多来,瑞安吾悦广场一直人气旺盛,甚至成为吾悦广场体系内的标杆。新湖银泰城开业后,并未成功挑战吾悦广场。
据瑞安发布的消息称,今年国庆假期,瑞安吾悦广场带动消费超2500万元,新湖银泰城带动消费1500万元。
当天瑞安吾悦广场人气(14:30-15:00)
左右滑动查看更多
类似的现象,不仅出现在瑞安城区,温州其他县城、强镇,同样如此。
在平阳鳌江,银泰城人气一直不如开业近10年的万达广场。
在乐清柳市,今年年初开业的宝龙广场,人气不如开业开业约7年、已有些老旧的现代广场。
在乐清城区,正大广场也远远不如开业近10年的南虹广场。近期,正大广场也引进银泰百货轻资产运营。
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其实,对于消费者来讲,他们也不希望当地被一家商业综合体垄断,而是能有更多选择,并让它们能在竞争中提升。
正如曾经瑞安吾悦广场停车费昂贵,新湖广场(新湖银泰城前身)开业后就降价了。
瑞安吾悦广场但是,当这些城镇进入双商综时代,为什么更多消费者依旧选择原有的商业综合体呢?
首先,这些商业综合体档次都差不多,市民一般会优先选离家近的。
比如,对瑞安城区东部的居民来讲,新湖银泰城是他们重要的生活配套,主要前去超市采购、带孩子游玩。
但是,瑞安城区其他居民,去吾悦广场更近。瑞安多数乡镇居民,去吾悦广场更方便。
对于龙港居民来讲,去万达广场比银泰城更近。
其次,如果离家都不近,会选周边更繁华的。
比如,瑞安塘下因为没有商业综合体,以前很多人常去温州市区的万象城,但这两年瓯越大道(二期)在建快速路,开车不方便了,就转向瑞安城区。相比较之下,不少人认为吾悦广场氛围更好,新湖银泰城人群有些杂。
还有,在乐清柳市,很多居民平时出门总会经过现代广场附近,但基本不会经过宝龙广场附近。同更何况现代广场不止商场内部,周边也有很多商家,选择余地更大,而宝龙广场周边没有其他商家。
当然,还有消费者称,当地两家都看不上,一般前往温州市区或外地消费。
乐清宝龙广场可见,温州郊县的商业综合体,同质化严重,很难像温州市区的商业综合体那样,分出梯度。
在运营水平差不多的情况下,地段因素就愈发重要了。
择址在城镇内部的商业综合体,周边人口稠密、商业繁荣,在吸引客流、招引品牌等方面更具优势,从而建立了高首位度。
即便在平阳鳌江,银泰城地段更好,但放眼鳌江两岸,反而是万达广场的区位条件更好。
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这些城镇消费实力强劲,并非支撑不起两座商业综合体。若能将两座商业综合体集聚在好地段,形成一座现代化商圈,就能在竞争中合作。
然而,这些新建的商业综合体,往往被建在城镇周边的新兴板块,一定程度上成了刺激所在版块楼市的工具。
这些城镇不大,两座商业综合体仅相隔两三公里,消费者自然被分流。
而这些新兴板块周边,大量新盘刚交付、尚未交付,就连空地都不少,居住人口暂时有限。
而有些新兴板块周边仍有大量城中村、工业区,人群较杂,且消费力不足,自然难以挑战原有商业综合体。
看来,只有等周边更多土地开发、新盘交付、入住率提升,这些商业综合体的人气才会慢慢上来。
新湖银泰城部分周边实景(直线距离约500米-1.5公里不等)(上下滑动查看更多)
温州郊县的新建商业综合体,还在继续。
接下来,龙港在现有新鸿广场的基础上,计划引进万象系商业。
苍南灵溪在现有银泰城的基础上,在在建宝龙广场。
这些城镇,都将进入双商综时代。
而瑞安城区、乐清城区,若几个在建项目顺利推进,将进入多商综时代。
那么,温州郊县的商业竞争,将更加激烈。
既然地段不占优势,只能继续提升运营水平,将其打造成更高端、更具特色、更有魅力的商业综合体。
若只是继续开一座同质化的商业综合体,就很难吸引其所在板块以外的消费者,反而实质上成了一座社区商业。
然而,受城镇等级影响,郊县的商业综合体,同质化不可避免。想要招引更优质的商管团队、业态、品牌,本身就很难,需付出更大的努力。
比以前好多了[鼓掌]