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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前,因与其他公司有纠纷,恒达集团名下一批资产被拍卖。
这则新闻,还引发了市民对该集团开发的瑞安湖岭温泉小镇的关注,因为该项目已停工数月。
该项目由恒达集团于2021年竞得地块,号称投资100亿元,打造一座以温泉为主题的度假小镇。
项目一期于2023年6月开盘,推售共计327套房源,包含洋房、叠墅以及合院产品,均为70年产权的住宅。截至当前,来自温州房地产信息网的数据显示该盘仅去化37套,去化率约11%。
然而,该项目停工已有一段时间,期间恒达集团也发生了重大变故。后续若无其他开发商接盘,该项目短时间内将难以重启。
那么,这37位准业主,收房也将遥遥无期。
瑞安温泉小镇效果示意图无独有偶,位于洞头的青山岛旅游度假区,当初号称打造“海上迪士尼”,如今也同样停工已久。
该项目的公寓产品,曾于2021年1月、2023年7月分两期开盘。截至当前,该盘也才销售了94套,去化率约19%。最近,听说项目正在与第三方洽谈整体收购。
青山岛旅游度假区效果示意图同样位于洞头的精灵海岸,当初号称打造一座魔法庄园,原计划去年年底交付,如今过去近1年时间,也没能如期交付。
该项目的公寓产品,曾于2021年4月开出一期房源,共约500套酒店式公寓,迄今售出69套,去化率约14%。
精灵海岸效果示意图不难看出,文旅项目暴雷,已在温州频频发生。
至于其他文旅项目,即便可售住宅、商业物业能顺利交付,但也普遍存在相关文旅配套未兑现的问题,导致项目价值受影响。
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这类文旅项目,为什么普遍出现这样那样的问题呢?
当然,各个项目、各个房企,大多都有各自不同的原因。
比如,青山岛旅游度假区,连车都开不进去,出行只能坐船,自然不受购房者青睐。
但是总体来看,这些文旅项目过度依赖房地产开发,导致楼市下行后无法正常循环。
温州这些文旅项目,大多由小开发商投资打造,高度依赖住宅、类住宅销售来回笼资金,然后投入到文旅设施的建设之中。
而当这些文旅项目远离城区、县城,甚至远离城镇,其项目附带的文旅设施,更是住宅、类住宅的重要配套与卖点。
在此情况下,两者可谓相辅相成,缺一不可。
购买这些文旅项目住宅、类住宅的购房者,一般用闲钱购买,几乎不会用作第一居所,某种程度上多余的,可有可无。
不少购房者,也是被周边山水环境及文旅规划蓝图所吸引,一时冲动下单。
然而,自2021年年中以来,楼市下行,购房者几乎仅有刚需、改善等第一居所的自住需求,且大多是有急住需求的。
不急住的购房者,几乎都非常犹豫,观望情绪严重。
就连市中心的房子都在跌,这些远郊的房子,谁敢买?
像这类文旅项目的住宅、类住宅,本身就不太会去常住,自然被排除。
经济下行后,消费者对未来预期不乐观,认为“现金为王”,不会花几十万甚至上百万买这种多余的住宅。
既然住宅卖不掉,开发商自然缺乏继续建设文旅设施的资金。
那么,这些文旅项目停工甚至烂尾,就不可避免了。就连卖出去的住宅都保证不了,更别说文旅设施了。
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倘若接下来楼市好转,这些文旅项目,还有未来吗?
其实,只要去一些早期开发,已经建成交付的文旅项目,看看它们的现状,就会发现,这些项目大多很慌乱,住宅、类住宅空置率极高,商铺大面积空置,二手房价值更是几乎没有。
只有个别酒店或少量娱乐项目,在节假日或旅游旺季,会有一些人气。前提在于,这些文旅配套能建成投用。
比如,文成的嘉南美地、安澜云邸、天鹅堡等项目,购房者可以去实地查看一下。
地产行业有这么一句名言:做住宅是小学生,做商务楼、度假村等是中学生,做商业地产是大学生,做城市综合体是研究生。
文旅项目远远不止是住宅、度假村那么简单,更像是一个综合项目,需要开发商有强大的资金实力、文旅资源等。
而温州这些文旅项目,大多是由小开发商操盘,甚至有些开发商此前根本没有房地产开发经验。
也就是说,开发这些文旅项目,大多是“小学生在做大学生甚至研究生的事”。
他们既缺乏资金实力,又缺乏文旅资源,更没有成功塑造文旅IP,哪怕建成了,后续运营也可能存在问题。
当然,最近几年折戟的不仅是这些文旅项目,部分开发商也因其他项目而折戟。但文旅项目对房开要求更多,所以项目集中暴雷也就很好理解了。
可以看出,如果说这些项目从未思考过长期经营,只是为了短期挣快钱,那么这些文旅项目的后续,很难被看好。
而真正由大型投资集团打造、注重长期运营的文旅项目,温州却很少。
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可见,这些缺乏资金实力、文旅资源的小开发商,及他们所开发打造的文旅项目,抗风险能力极差。一旦市场行情发生变化,就易出现重大波折,甚至就此折戟。
对于买了这些文旅项目的购房者来讲,倘若文旅设施不兑现,即便住宅、类住宅能交付,也很难获得应有的生活与价值。
而那些连住宅、类住宅都无法交付的文旅项目,购房款更可能打水漂。
因此,一般情况下,不建议购房者买这种文旅项目的住宅、类住宅。
就算真的交付了,很难按原先所设想的那样去居住、生活、体验,闲置是大概率事件。
因为那些早期开发、已交付的文旅项目,都已经提供了现成案例。
当然,如果本来就是当地居民,想要买一套用于改善居住。或者,真的很喜欢某一类景观,是可以的。
即便如此,也需考察开发商的资金实力、资源整合能力等,尽可能买现房。
而对于有关部门来讲,也应尽全力处置这些文旅项目,尽可能引进真正有资金实力、文旅资源的大型投资集团,打造能长期运营的真正文旅项目,以提升当地文旅吸引力。
否则,这些停工、烂尾的文旅项目,不仅让购房者遭受了重大损失,更是成为当地一道疮疤,影响着文旅形象。