马上过年了，很多网友咨询房博士，最近西安二手房市场怎么样？

只能说，乱世出英雄，各有各的本事，有盘挂牌半年也卖不出去，有盘暴雷却躺赚.....

01

太魔幻！西安有业主入手

暴雷盘却躺赚80万？

要说，西安二手房的行情，真是太魔幻了，有的业主一直降价都无人问津，有的业主买了暴雷盘却还赚了？

看到这个成交信息的时候，房博士一度以为自己看错了，还反复确认了好几个网站，确认无误。

这个房源就位于航天新城的“问题盘”康桥悦蓉园，这套房源2024年1月8日成交，建面143㎡的四室户型，成交总价297万，成交单价20738元/㎡，带看2次，降价1次，原价320万，也就是降价23万。

果然还是哪句话，没有买不出去的房子，只有没有最低的价格。

言归正传，我们查了一下该楼盘新房的开盘均价在1.3万元/㎡，现如今首套二手房成交，每平可净赚7000元/㎡，143㎡户型的话，可赚100万。

我们再抛去中介费、装修费、税费等各种费用的话，减掉20万的话，也就是这位业主至少要赚80万。

打开领导留言板，一片投诉，一片负面，多次延期交付、强制交房、车位漏水、物业问题、门禁问题、车位问题等等，最关键的是开发商康桥已经暴雷。幸运的是被纳入“保交楼”名单，才能完成交付。

但就是这么一个“负面缠身”的楼盘刚满2年上市交易就赚钱，实属让人大跌眼镜，要知道好多万人摇楼盘都没有这待遇，比如紫薇东进。

为什么“暴雷盘”康桥悦蓉园的二手房却能赚钱呢？

相信，这也是广大网友比较纳闷的地方，其实，房博士分析了一下，优势还不少：

1、地段好，配套齐全。项目地处航天新城，曾经的红盘聚集地，距离地铁4号线飞天路站约1公里，一路之隔即航天城第四小学，东北侧紧邻西安航天城第一小学，航天城第一中学。900米处即明秦王世子遗址公园，这样的地段基本优胜西安大部分楼盘。

2、妥妥的次新房“王者”。项目去年刚刚交房，建成年代2021-2022年，房龄刚刚满2年，简直是妥妥的次新房，要知道，次新房的躺赚系数本来就高于普通二手房，更何况还是这么年轻的一个小区，简直是次新房中的“王者”。

还记得房博士在在之前的文章《炸裂！西安超30个小区入手或许可实现躺赚！》中详细写到次新房的优势，扫了一下600多家房龄在10年之内的小区，他们目前涨跌行情如何？我统计了一份表格，感兴趣的可以扫码回复【600+次新房】限时免费领取完整表格。另外，还可回复【次新房成交】领取成交榜单。

2、洋房社区 项目产品自身硬。

小区整体品质较高，属于比较抢手的洋房社区，绿化率高，舒适度也高，户型整体设计都比较方正，比较新颖，曾经也是“千人摇”的网红楼盘，尤其是洋房，更是一房难抢，这样的产品应该是比较受追捧的。

至于后面所说的监管资金挪用、多次延期交付等问题，在房子拿到手的那一刻基本算是解决了，可以看出，延期交付这样的问题盘，我们还是不应该放弃，保交付还是很值得去关注的。

这个案例告诉我们，核心地段的优质资产，依然能够带来可观的收益，需要注意的是，除了地段要足够核心，产品也一定要格外能打。

02

挂牌量猛增！

西安房东加速内卷！网友：年后再说

我刚查了下，西安目前的挂牌量已无限接近23万套，太猛了！

图|2.7诸葛找房截图

要知道，挂牌量的的激增对房东来说可不是一个什么好事，它可能意味着房东卖房竞争更激烈，价格内卷，转手困难，成交周期被无限拉长等等。而这些特征，悄无声地，已经逐渐成为西安大多数“热门小区”的通病。

但对购房者来说是一大利好，因为房子多了，可以随便挑，而且谈判主动权也占在自己手里，有可能还能淘到好房子。

图|西安各区挂牌房源量统计图

图|西安各区挂牌房源量饼状图

扫了一下西安各区的挂牌量，发现挂牌率超过5%的区域有：雁塔、未央、高新、曲江、长安、碑林、莲湖、高陵。

挂牌率3%-5%的区域有：新城、灞桥、浐灞。

挂牌率小于3%的：有经开、大兴新区、西咸新区，其中大兴新区挂牌量最低，0.61%，低于1%。

西安13区中，高挂牌的区域占比过半，而高挂牌的队伍里，尤数未央、高新最猛，其中未央挂牌量3.5万套，占比15.57%。高新挂牌量3.2万套，占比14.17%。

低挂牌区域主要分布在远郊区域，这个也不难理解，基数低，挂牌量少。

由此可见，挂牌猛涨，成交低迷，房价下跌，这就是当下西安二手房市场的现况，而未央、高新、雁塔的房东“最卷”，在西安，卷的最高境界就是看谁降的最低，甚至还出现港务区的绿城西安全运村的业主抱团涨价的事件。

房博士记得去年年底房博士写过一篇文章《从2.5万/㎡到1.4万/㎡！西安某业主几乎“腰斩”，小区业主集体怒斥》，里面提到曲江南湖边有个小区翠竹园某业主挂出了一个房源，184㎡四室大平层，挂牌总价在268万，算下来均价只有1.4万/㎡左右，业主群都炸锅了，要知道，2年前只能2.5万/㎡才能入手买到，均价直接砍了一半！

所以，西安现在的状况是不降价卖不出去，降价太狠更会拉低小区整体的成交均价，损害的是小区整体的利益，这些业主陷入了“降价不行，不降也不行”的纠结中。

然后，挂了卖不出去，新的房源再上，就会出现挂牌多-降价卖-成交差-继续降价卖-有房东“砸盘”-刺激更多房东挂牌出逃的某种恶性循环中。更可怕的是，背后凸显的卖房难、卖房内卷，连西安远郊区也无法幸免。

于是有网友说，不管了，不管我要买房还是卖房，都等年后再说，毕竟现在来说，过年最大。

梳理完区域的挂牌量，我发现网友还是一脸懵，灵魂发问，那么到底西安“高挂牌”小区都是哪些？我统计了一份《西安各区挂牌TOP20小区榜单》，每个区都有，共涉及几百个小区，感兴趣的可以扫码回复【各区挂牌TOP20】限时免费领取。

03

西安超300个“僵尸盘”

危！

一直以来，二手房市场是楼市冷暖的一个风向标，它是购房者和房东之间的博弈场，也见证着市场的疯狂。

在挂牌量激增的西安楼市，越来越多的小区即使降价70万，40万，20万，挂牌三四个月甚至长达一两年都卖不掉。

西安二手房分化已经非常明显，有小区房东底气十足，房价一直坚挺，偶尔降个1万、2万试试水；也有的房东刚一交房就躺赚，比如之前的华润置地未来城市、前文提到的康桥悦蓉园，也有的房东扛不住，忍痛降价，砸盘离场，降价比较猛，甚至直接打“骨折”，但是90天0成交的盘一大批，房博士就全市上千个小区筛选出了西安各区300多个“超难卖”的小区，这些小区危险了。

我统计了一份《西安超300个“超难卖”小区》，每个区都有，90全部“0成交”，感兴趣的可以扫码回复【超难卖】限时免费领取。

备注：本文数据统计自贝壳找房，在贝壳网上无成交，不代表其他渠道无成交，数据仅供参考。文中数据为手动统计，如存在略微偏差欢迎指正。

这些超难卖小区，都有几个非常明显的特征：

一是：价格太高高，导致成交速度缓慢，比如香榭御澄；二是：户型规划不合理、奇葩户型成“烫手山芋”；三是优质地段，老旧小区、厂区家属院，这一类房子最大的特点就是：房龄老，梯户比高、居住环境一般，虽配套成熟，但居住舒适度欠佳。

写到这里，也并非要diss某个小区。而是从小区挂牌量、成交情况，给大家提供多一种维度，去做比较。

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