上海二手房，小阳春正在酝酿！
2月全市二手房成交量约1.67万套，其中二手住宅成交量站上1.5万+套。
由于春节因素影响，上海二手房实际上从元宵节（2.12）之后才开始启动；
更要命的是，2月真正只有两个周末在冲量。
但我们依然能感受到二手市场的回暖势头。
1.上周末两天（2月22日、23日），上海二手成交2513套。
高于2024年1-11月所有周末，仅次于2024年12月的两个周末，接近2020年后的最高水平。
2.上周（2月17-23日）头部中介二手房带看量为18.7万组。
高于5.27新政（15.51万组）、9.29新政（15.47万组）的峰值，来到近1年的最高水平。
这些优异的指标都在说明，3月份上海楼市小阳春已悄然逼近。
2025年2月份
上海二手房总成交约1.67万套
同比上涨120.6%，环比下降9.27%
二手住宅总成交约1.5万套
同比上涨122.28%，环比下降6.84%
全市小区基价约56531元/㎡
同比下降9.63%，环比下降0.37%
01
成交量在快速复苏
在做2月半月报的时候，我就说：
“2月上半程，上海二手房就还没有完全发力。”
结果评论区有小伙伴留言：
“2月份不行，3月份好不到哪去。”
现在数据出来了，大家自行对比下：
2月，全市二手房成交约1.67万套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等）；
二手住宅方面，成交约1.5万套。
我拉了下去年9.29新政后，房地网每周的二手房成交量走势。
相比上半程，2月下半程成交量在快速复苏，已经接近甚至要超越年前的周度成交水平。
（本周2月24-27日，房地网成交量4119套，预计周末两天冲量，全周站上6000套无压力）
放量成交的背后，代表着二手交易活跃度的提升。
年前的交易热度，在2月下半程接续上了。
02
房价仍在小幅微跌
在做2月半月报的时候，同时我还有个预判：
“2月环比1月的基价，还很难实现逆转。”
现在数据出来，果然验证了我的预判。
一房一万最新数据显示，2月全市小区基价约为56531元/㎡，同比去年下降约9.63%，环比上月下降约0.37%。
（小区基价：小区成交还原价，即更贴合真实交易的市场价，规避二手小区房源价格做低的情况）
上海二手房价，已连续下滑22个月，大致追平至2017年4月。
当前房价仍未止跌。
但在小幅微跌的背后，上海二手房价跌幅却在持续收窄。
同时基于“政策托底+预期引导”，市场信心和预期在逐步修复。
接下来小阳春持续成交放量、激发流动性，上海二手房价或有望加速筑底企稳。
03
房东卖房压力加大
我不止一次的听到过：
“现在的房东，真的是有需求才会卖房。”
啥叫有需求，就是真的要置换。
在这个时间节点还打算卖房，那就是有不得不卖的理由。
我有一位朋友在年初就有卖房打算，准备卖了普陀老破大再平价换到长宁/徐汇。
但她一直要等到3月份挂牌，因为觉得小阳春热度高，可能更快出手。
昨天（2月28日）我问了她下，果然挂牌了，但她说：
“我感觉价格有点不行。”
她的“压力”，主要还是来自于——挂牌量，又增加了。
数据显示，截止2月28日，头部中介二手住宅挂牌量约10.96万套，较上月底（10.57万套）上涨约3.7%。
挂牌价格方面，当下挂牌均价约59910元/㎡，较上月底（60048元/㎡）下跌了约0.23%。
所以，成交量在复苏，挂牌量却也在同步增加。
这样的楼市基本面，就决定了当下的二手市场，仍旧是：
以价换量。
从房东信心指数也可以看出这一点。
最新（2月17日当周）房东信心指数8.42%，已经低于年前约10%的水平。
虽然调价占比提升，但房东们非常理性。
想要快点卖掉，降价是最有效的办法。
04
结语
上海二手楼市就如同一座冰山，冰山之上也许风平浪静，冰山之下却暗流涌动。
此次此刻，通过2月份二手成交数据，我们可以感知到3月份楼市，必然将呈现的以下2大特征：
1.3月份大概率迎来小阳春
根据2月下半月成交节奏和热度，我初步估算3月房地网二手房成交量，突破2.5万套没有悬念。
2.小阳春是建立在以价换量的基础上
挂牌增压，决定了“以价换量”是小阳春的底色。
而基于3/4月份成交量的放大，或也决定了最近传的“松限购”可能又变成了一阵风，吹吹也就过去了。
“托而不举”，“稳”依旧是上海楼市的主基调。
对于茫茫多的挂牌房东来说，当下唯一值得欣慰的是，最近自家挂牌的房子，来看房的客户变多了。
伙伴们对即将到来的3月楼市，又是怎么看的？
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