今年就是十四五的收官之年。

2025年上海将全面完成中心城区剩余的零星二级旧里以下房屋改造。

截至2024年底，全市剩余12万m²，涉及36个地块、4000余户居民。（来源：澎湃新闻）

这其中，黄浦首当其冲。

年年都在拆，根本拆不完......是黄浦的真实写照。

旧改艰难漫长，黄浦区终于开始“收获的季节”。

去年爆发的豪宅供应，多在黄浦。2024年上海新房成交总额为5392亿元，其中黄浦区以956亿元占比18%。

一方面是城市更新迫在眉睫，一方面是市场欢欣鼓舞，

2025年，黄浦拆迁支出预算为264亿元，与上年执行数186亿元相比，增长42%。

收官之年，不得不加大马力。

对2024年动迁工作的梳理与盘点后，我们发现黄浦区新的拆迁基本集中在外滩，还有已经进入动迁尾声的老城厢进行补充辅助。

一房一万制图

01

2025年黄浦拆迁重点，转向外滩

伴随着外滩街道的动迁动作，今年年初《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。

方案涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，共14个街坊，约3476户涉及拆迁。

这是近年来上海城央规模最大的一次。

01、02更新单元位于上海“黄浦江、延安路-世纪大道”十字发展轴交叉点、“一江一河” 世界级滨水区的交汇处，是将上海多个核心地标囊括在内的绝对精华段。

至2035年，外滩-01、02更新单元规划常住人口规模约0.6万人。其中外滩-01更新单元常住人口规模约0.4万人，外滩-02更新单元常住人口规模约0.2万人。

常住人口与现在相比将大幅缩减。

根据规划，其旧改地块只有少量住宅，更大目标是功能性空间改善为主，主要包含教育、文化设施、商办用地。

150、151街坊为约200米高建筑，预计会是一线江景房，60-70米限高的可能会是普通高层住宅，这种好位置，不出意外都会是大户型豪宅产品。

外滩更新单元规划图及街坊分布

《规划方案》规定的更新进度总体上是从北向南逐步推进。

从现状来看，01更新单元的动作确实更快。

外滩166、167、168街坊二轮征询已经生效，签约率高达98.84%，算上公开的各种奖励赔款单价约为15万/㎡，30m²的房子可获得拆迁总额大约在700万左右。

172、173街坊均已搬离未来将是洛克·外滩源二期，相当于一期体量的1.7倍。而 174、175 街坊正是洛克·外滩源旧改更新地块。

今年开年，苏州河华侨城苏河湾宝格丽酒店对面的149和151街坊，旧改项目房屋征收二轮征询酝酿期内签约率实现100%。

01更新单元的各个街坊基本以尘埃落定，速度不可谓不快。

而02更新单元的地段更好，涵盖南京东路步行街，拆迁成本会更大。

2018年初，上海就开展了“外滩第二立面”（即非临江的外滩建筑群）的功能置换工作，因此进度也并不慢。

不同与靠近滨江沿线的所谓“外滩第一立面”，靠西偏向内陆第二立面长久以来密布着各种不和谐的老旧建筑，是外滩街道的一抹灰色。

目前区域内已基本完成更新的有160街坊（老市府大楼项目）、163街坊（大丸百货）、179街坊（外滩 • 中央商场）等。此外，还有圣三一堂、中南大楼、沙美大楼、外滩艺术中心一期（四川中路185号）、卜内门洋行等单体老大楼完成更新改造。

接下来，已经是偏零星旧改的收尾工作了。

更新后沙美大楼的立面，来源网络

02

2025年黄浦新房供应重点，仍在老城厢

虽然外滩是当下黄浦旧改的新重点，但其未来的规划住宅、规划常住人口规模不多，因此黄浦新房供应的主力仍在老城厢。

作为上海中心城区唯一以传统地域文化为特色的历史文化风貌区，它和外滩一样，蕴含着上海滩饱满的历史，还有着传统江南水乡文化与近代海派城市文化交融累叠的独特之处。

老城厢夜景，来源网络

老城厢是何时开始“拆”的，已经难以追溯。

从2002年前的拆旧建新为一时风尚，到2002年被定为历史文化风貌区，以至近年来“拆改留”到“留改拆”的转变。

黄浦的新房以及待入市地块大多源于此。

以复兴东路为横轴、河南路为纵轴，老城厢划分为四大象限，其中福佑地块所在区域为第一象限、露香园地块所在区域为第二象限、文庙所在区域为第三象限、乔家路所在区域为第四象限。

一房一万制图

但若论老城厢近期的开发重点，肯定是在北侧，实际上是在以方浜路-昼锦路为轴的周边区域，被官方称为“蓝绿丝带”。信息来源：2021年编制《上海老城厢“蓝绿丝带”更新规划》

因为老城厢的这部分，与新天地、外滩正处于一条直线，更容易形成联动效应，未来价值也会更高。

位于此处的露香园·天誉还有少量房源在售，目前主力在售建面约489㎡，同时还有少量建面约299/400㎡户型。

金陵路改造计划由嘉里集团承接，作为嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合体项目，预计将于2027年至2029年间分期竣工。

配套住宅嘉里金陵华庭即将认购，首开均价 18.9 万/m²，建面约270-640m²。

福佑地块也早已修整完毕，由上海城投打造，等待入市。

这也是为什么老城厢2024年旧改的各地块半淞园、小东门、老西门街道这些黄浦偏南的位置。

老城厢的新房市场，也会上演“你方唱罢我登场”的好戏，不过目前的重点仍在北部。

03

很多住宅，都在黄浦重大工程清单里了

今年，黄浦区计划推进的重大工程建设项目70个，总建筑面积845万平方米。这些重大工程中，其中不少都包含住宅。

金陵东路二期项目：

占地面积约为5.0万平方米，总建筑面积约为41.0万平方米，将以风貌保护为核心特色，计划建设成为具有标志性的超甲级办公塔楼和富有历史风貌的高端商业区。

金陵东路的嘉里金陵华庭首开即将认购。

黄浦区C020102单元096-2、097-4地块：

位于新天地板块，占地面积为2.8万平方米，总建筑面积达到13.2万平方米，规划包括高端城市度假酒店、特色商业街、风貌低层住宅和高品质高层住宅。

其中钻石住宅地块于去年10月由建发+新加坡丰隆集团拿下，这是新天地时隔21年首次卖地，预计未来售价将看齐翠湖天地。

大兴街717-719地块项目：

地面积约3.7万平方米，总建筑面积达11.8万平方米。该项目涵盖高层住宅、历史风貌建筑、配套公共服务设施以及商业用房等多种建设内容。

去年4月，中崇投资集团及中崇滨江对上置集团有限公司进行收购，也意味着这一核心地段的中崇大兴街项目正式重启。

日前，规划首次公开，项目将分为北区和南区。北区规划了四栋75-100米的高层住宅，层数分别为20层、24层和27层。

南区则规划了一栋标志性的150米超高层住宅，设计层数为41层，将成为区域内的地标性建筑。

最小户型面积也将达到400m²，最大户型面积则有望达到约800m²。

董家渡金融中心（绿地外滩中心）项目：

业态融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括 300米超高层为首的4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业涵盖高端商业中心及开放式休闲商街，另有超高层星级酒店及8幢高端住宅楼。

仅28席、建面约719-799㎡、总价约1.2亿-1.8亿的外滩·天幕1715就在此处。

乔家路A片区：

位于上海老城厢历史文化风貌区第四象限，将以传承、修复、再生老城厢风貌为出发点。

建成后，将打造成传统与创新融合的文化商业活力街区、藏品级低密度住宅社区。

绿发新梓园就是乔家路A地块，有望今年下半年入市，主推小高层、多层、中式风貌别墅，包括少量建面约100㎡小户型。

写在最后：

综上我们发现，整个上海只有黄浦有资格，将重大工程与住宅项目、历史与未来、上海与国际结合得如此美妙生动。

在十四五收官之际，一个新与旧、质与美交织的新黄浦正在显现，也正因如此，黄浦的豪宅总能受到青睐，成为富豪们的首选。

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