最近在一房一万的数据粉丝群里，我经常会刷到的一句话：

“上海的新房和普通人已经没关系了。”

每每看到这句话，基本都是在土拍后，又或者某个新楼盘出现了“放风价”。

动辄30%、40%的土拍高溢价，未来市区铁板钉钉的高价新房，让不少人从去年底直呼不可思议，到如今的接受现实。

毕竟上海市区的新房豪宅，今年依然卖的还不错。

似乎也给了土拍市场，甚至普通买房人一个接受土拍涨价的理由。

在这样的背景下，那些房龄在10年至多15年左右的次新房，顺理成章的进入更多人的眼帘。

没有早中期商品房的“高龄”陈旧，宜居性不错，或许还能搭着新房和板块未来的风头，让房子保值增值。

那些散落在热门地块周围的二手次新房，究竟是否真的受到土拍影响？

上海的次新房市场究竟又怎样了？

新房和次新房之间，究竟是相互抬轿子，还是相爱相杀？

01

土拍的影响力，究竟几何

既然要分析土拍对次新房的影响，那么我们首先就要选取这次研究的样本。

很显然，大宁和新杨思是两个不错的选择。

一来，两者的土拍时间分别发生在去年的9月14日和11月27日，已经历了一段长时间的发酵，能更全面的看到市场从房东到买家之间的行为变化。

再加上地块将建造的产品和“放风价”都已经广为流传，对周围二手市场的有了实打实的影响。

好了，我们先看大宁。

首先我需要为各位小伙伴梳理一些基本信息：

从目前网上流出的大宁中建地块面积段来看，基本为128㎡—280㎡左右，可以定义为改善+豪宅产品。

“放风价”大约是在15-16万（最终都以开发商公布为准）。

再从近两年大宁成交的次新房价格来看，其中的标杆毫无疑问的为大宁金茂府。

理解完这些，我们来看两个问题。

第一个问题：土拍之后，不同次新房的挂牌价有什么不同？

为了看的更细致，这里我们把金茂府按照中建地块的120㎡进行了划分。

比较耐人寻味的情况出现了。

早在9月中旬地块刚拍出之后的一段时间，由于当中还混着9.29新政和央妈放水的情况，我们只能隐隐看到一个趋势：

整个地块周围的二手次新房挂牌价有轻微上涨的趋势，但三者整体波动上并没有太大差异。

时间的分界线出现在12月底。

当时坊间开始流传开16万的”放风价“，而且项目的户型面积段也在之后流出。

大家发现没有，这时候三者之间开始出现了很明显的价格分化。

简单来说，金茂府120㎡以上＞金茂府120㎡以下＞非标杆次新。

甚至于非标杆次新继续进入轻度的以价换量通道，而标杆次新的价格依然水涨船高。

具体到挂牌价来看。

大宁金茂府120㎡以上户型的挂牌价最高峰出现在1-2月之间，一度达到17万+,相比于去年9月的涨幅一度高达8.4%。

小区的小户型大致的高峰期也出现在同期，最高涨幅约3.8%。

非标杆的挂牌价在后续没有出现过明显的高点，更多维持住了9月的水平。

金茂府超脱市场主流的价格反应，必定脱不开土拍＋新房的影响。

我们可以明确的一点是，大宁的土拍对周边市场有影响，但并不相同。

利好最明显的是标杆次新房中，和待售新房接近的户型房源。

第二个问题：到底是房东的一厢情愿，还是买家也在共鸣？

房东们的情绪高涨很好理解，但买家们是否买账，才是土拍到二手的闭环关键。

这里我们就直观的来看一下作为标杆的金茂府的月均成交量有什么变化。

即使在过去市场好的情况下，金茂府无论大小户型，月均成交情况基本没有超过1套。

明显的变化发生在新政和土拍后，大户型月均成交增涨达到了3倍！

其中12月时，金茂府的140-200㎡户型交易了7套！

要知道大户型的挂牌价涨幅也非常明显，在这样的情况下，大户型成交还能快速增长，只能说明一点：

买家的的确确认了土拍给的“账”！

我们再看另一个例子。

去年11月27日，华润置地、越秀、中能建联合体，以40.37%溢价率拿下的新杨思地块，也就是首开均价在10.72万/㎡的翡雲悦府。

目前公开的面积段为120-140㎡高层及170-220㎡的叠拼，简单说是改善及以上的大户型。

我以同样的方式，锚定了周围的标杆：最新挂牌单价在10-11万左右的嘉宝前滩后院和凯利海华府。

有意思的是，这一次涨幅最大的竟然是非标杆次新房。

从去年9月的92459元/㎡上升到最新的96294元/㎡，涨幅4.1%。

当然标杆盘的大户型也出现了不错的涨幅。

个人揣测，一方面新房的首开均价并不高，甚至和标杆盘10-11万的单价还有一点小倒挂，从而形成了一定的价格牵制。

另一方面，普通次新由于原本价格就不高，反而有了比较适度的上涨空间。

由于目前大宁中建项目的最终定价还没有公布，是否会对金茂府的大户型造成价格压制暂不好说。

但从上述两个地块来看，我们有3点思考和探讨：

1、新房入场价整体上是锚定周围标杆楼盘做重点参照的。

2、新房和次新之间，到底是互相抬轿子，还是彼此相杀，取决于新房的定价能否实现一个新的平衡。

3、从土拍后续来看，土拍对周围二手房的影响极其有限。

02

全市的次新房，现在究竟怎样了

前面我们聊了受到土拍和新房影响下的次新房价格变化。

但说真的，它们只是当下二手市场中为数不多的幸运儿。

更多的次新房还被裹挟在尚未企稳的房价洪流之下浮沉。

这里我复盘一下整体的基本面，给近期想寻觅次新房的小伙伴做个参考。

注：这里的次新房＝数据中的”近期商品房“。

很明显，房龄对于房价的影响力相比于环线而言，要重要许多。

尤其在中期和早期商品房中，存在着一个”断崖式“的价格跌幅。

顺着这个思路我们延伸一下：

在郊环购房时，如果目标是中期商品房，并还有置换打算的买家，建议不要选购面积过大的户型。

因为考虑自住时长，未来房龄折旧后，这里的老房子价值稳定性很脆弱。

但这张表的数据也确定了一个趋势：这届的购房人对房龄的执念远超环线。

说完了次新房好的一面，我们再以吹毛求疵的要求来拆解，还是能明显找到一些隐藏在当中的价值鸿沟。

比如当我用主流面积段+环线来拆解后...

从2023年6月至今的较长周期去看，各环线的次新房面积越小，抗跌能力越弱已然是共性。

但切换成短周期来看，目前次新房的跌幅重点心已转移至200㎡以上的大户型。

联想到这一年多来的豪宅新房供应，或许给次新豪宅的压力开始显现。

当然，数据下也出现了一个相对安全的条件范围：

110-200㎡+外环线以内，无论长期还是短期看，整体的情况相对安稳。

其实无论是从土拍个案，还是次新房的基本面，我们能看到它的价值并没有被市场全然拖累。

一旦出现直接利好，次新房的反应也相对最灵敏。

所以当下的市场，你是否愿意为了次新房，而选择牺牲环线？评论区见。

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