在上海楼市的“徐静黄”金字塔中，静安始终是个矛盾的存在。
它没有黄浦那种与生俱来的贵气，也不似徐汇浸润百年的书卷气息，新静安、老静安之间仿佛泾渭分明，分化、割裂始终存在。
自2015年原静安区（经济强但面积小）与原闸北区（经济较弱但土地资源多）合并后，至今已有10年。合并初衷是以强带弱，十年荏苒，这场区划调整的剧本走向也令人玩味。
新静安借助产业政策和土地储备快速崛起，逐渐撕去闸北的"下只角"标签，大宁、苏河湾也一跃成为新兴中产及高端居住区。而老静安受限于城市界面老旧和更新缓慢，逐渐显露出疲态。
今年我们来结合产业、楼市发展来聊聊：新老静安合并十年，到底谁输谁赢？
01
新静安新贵崛起，老静安豪宅失守
在上海顶豪市场的激烈竞争中，老静安正逐渐掉队。
过去五年，黄浦区接连推出中海顺昌玖里（备案均价17.2万/㎡，户型290-540㎡）、翠湖六集（备案均价21万/㎡，户型437-1352㎡）等顶豪项目；
徐汇滨江则有云锦东方（备案均价16.5万/㎡、户型176-467㎡）、香港置地启元（备案均价17.8万/㎡，户型258-548㎡）持续加码。
而二手房数据揭示了一个更为残酷的现实：在"徐静黄"三区的竞逐中，静安已明显落后。
回溯近十年二手次新（2011年后近期商品房）成交均价走势，2015年成为关键转折点。彼时静安尚能以微弱优势领先徐汇，但随后徐汇的强势崛起彻底改写了格局。
十年间，徐汇二手次新房价涨幅高达197%，而静安仅为122%，差距之悬殊令人唏嘘。
反观老静安，其供应困局尤为突出。2020年以来，三个板块加起来新房供应量不足千套，且供应主力户型为90-200㎡；
200㎡以上户型几近绝迹，与徐汇、黄浦的顶级豪宅几乎没有可比性。
就算是2024年市区豪宅供应爆发之年，老静安仅推出昌平云岸、信达信安里两个项目，单价13-14万/㎡的定位在顶豪市场显得格格不入。
更深层的危机在于城市更新的迟滞。
近年来，南京西路的旧改停留在"缝缝补补"，张园改造虽提升了文化体验，但商业定位偏向游客经济；静安寺周边仍以90年代老公房为主；江宁路鸿印里等旧改项目体量不足5万方，难以形成规模效应……
城市更新的零星化，难以拯救城市界面；少量的新房供应，仅靠地段情怀也难以吸纳更多购买力。
与此同时，老静安还面临着来自新静安迅速崛起的压力。
近年来苏河湾通过静安大悦城、苏河湾万象天地、以及华侨城苏河湾等连片开发的住宅，成功塑造自己的滨水豪宅形象；
甚至于大宁，也不满足于自己的中产定位，中建玖合大宁新盘放风价高达16万+/㎡。
这种此消彼长的态势，使得静安区陷入“老钱守成、新贵拓疆”的尴尬境地。
我们再聚焦看，静安区各个板块。
2024年，南京西路二手次新均价约24万/㎡，仍遥遥领先；但西藏北路凭借苏河湾的崛起，二手次新高达约15万/㎡，位列第二；不夜城、曹家渡如今也几乎不相上下。
甚至彭浦借着大宁和市北高新产业的东风，二手次新十年涨幅高达197%，位列全区涨幅第一名。
而江宁路虽然只从2015年的第二名，掉到第三名，但二手次新十年涨幅仅且58%，远远弱于静安区其他板块。
除了新房供应比较稀缺外，更深层次的原因是，静安区的产业布局向新静安倾斜。
02
合并十年，新老静安的产业走向
十年前正是2015年，那一年静安与闸北合并，比较有差异化的两个区“联姻”，有点像穷小子嫁给了白富美。
这种先天差异，注定了今日的割裂感仍在延续。在大家心中，新老静安的隔阂始终存在。
老静安，由南京西路、江宁路、曹家渡组成，以高端商业、国际商务和成熟居住区为核心，在老上海人心中要比新静安好。
而新静安，则由大宁、西藏北路（内含苏河湾）、不夜城、彭浦组成，以产业升级、旧改更新和新兴居住区为发展重心，更受新上海人喜爱。
示意图
受制于发展成熟、面积较小，静安区将更多的产业规划放在面积更大、土地储备更多的新静安。
在静安区"十四五"规划蓝图中，共有四大产业功能区：除南京西路外，苏河湾、大宁、市北三大增长极均落子新静安。
它们分别以金融商贸融合、"文创+科创"协同、"云数智链"创新为发展主轴，与南京西路传统的高端服务业形成鲜明对比。
商办市场的表现，更折射出静安区的发展变迁。
今年一季度，南京西路商办空置率仍在提高，虽然在核心区内还能维持13.2%的空置率，但租金跌幅领跑核心区，日均租金更是下滑了1.19元/㎡。
反观大宁与苏河湾板块，商办空置率逐渐下降：大宁从去年Q1的29.9%已降至今年Q1的26.9%，苏河湾也从去年Q2的58.6%已降至今年Q1的43.1%。
在核心区商办空置率普遍拔高的当下，还是尤为难得。
随着徐汇滨江、前滩、大宁、苏河湾等新兴区域的崛起，即便是南京西路这样传统核心区，也不得不面对商办市场整体下行的压力。
对于静安区来说，南京西路之外，苏河湾、大宁、市北正在重塑区域的产业基因。
诚然，相较其他核心区，南京西路的空置率表现尚属优良。但租金下行颓势，已然道出了这个老牌商圈面临的现实挑战。
03
低调发力的老静安
十年变迁，静安的故事仍在继续。
新静安的崛起是上海城市扩张的必然——产业驱动、土地红利和客群迭代；老静安的困境，暴露了中心城区更新的共性难题：如何在历史底蕴与现代化功能间找到平衡。
打眼一看，老静安的更新步伐或许不如徐汇、黄浦那般大开大合，但也在低调发力。
据统计，老静安去年共启动了7个零星旧改项目，总动迁套数超过1810套，总面积超过6.76万平方米。
这些项目均位于老静安核心位置，包含南京西路沿线以及衡复风貌区。其中23街坊、巨鹿路项目均位于衡复风貌区，之前大量刷屏的“再见巨鹿路”所说的动迁地块就在于此。
而作为老静安核心的烫金地块，位于苏州河与石门路交汇处的静安65街坊，所在区域将作为上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群——东斯文里，全面启动城市更新，规模将超越新天地。
根据规划，将通过修缮改造引入石库门风貌酒店、合院办公、艺术街坊等多元业态，旨在成为苏州河畔融合金融、文化、旅游的世界级滨水地标。
此外，梅泰恒商圈也在持续升级，如恒隆广场亿级香奈儿旗舰店入驻；梅龙镇广场去年8月正式停业，启动为期3年的全面改造，预计2027年完工。
梅龙镇广场网传效果图
一切的变化，也印证了老静安的蓄势重生。
地段价值仍是最强大的基本盘，2024年曹家渡宅地以11.4万/㎡的楼板价创下全国第二高价，可见老静安土拍价值依然坚挺。
未来，随着更多优质地块释放（如65街坊风貌保护项目）和品质开发商的介入，老静安有望依托不可复制的历史肌理与黄金区位，重塑上海顶流形象。
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