最近基本跑遍了徐汇各个板块，最后的最后，才轮到上海南站。

也许挑选板块的顺序，就无意中暗示了南站在人们心中的排位。

哪怕是外环外的华泾，也凭借华之门规划风生水起了一阵，二手房价正式后来居上，不再垫底。

南站，早就成了徐汇最后的洼地。

位于长桥的海上清和玺，虽然卖得相当不错，但去年刚入市时，也因位置与价格饱受争议。

总之，关于南站，我听到的评价多以负面居多，带着这样的有色眼镜踏足这片土地，发现它好像并没有想象中那么不堪。

它也许不是宏大叙事下金光闪闪的徐汇，却有着岁月静好的另一种美。

房价垫底的同时，也常年是徐汇二手交易最活跃的市场之一。

01

当教育成为唯一长板

一房一万板块天梯图中将华东理工、上海南站、植物园、长桥都包含在内。

我也按照从西到东的顺序，从梅陇三村开始，沿着梅陇路-百色路，开始了对南站的逐一探索。

一入眼，徐汇梅陇商业中心的上海市第二食品商店就流露出一种老派，接着是占地面积相当大的华东理工大学，以及上海体育大学，远处还有几栋新建的徐汇区中心医院大楼。

工作日的下午这段街道十分静谧。

到了汇成X村组团，街景转换到另一种氛围，密集的底商覆盖了所有你能想到的衣食住行，嘉陵菜场“碳水一条街”小吃遍布，搭配着不算少的行人，烟火气瞬间陡增。

比起千篇一律的商场，多种多样的街边小店反而更让人流连忘返。

这种平凡明明随时可见，但还是让我心生好感。

细想一下原因，可能是百色路一带底商虽多，但都有色调统一有不失特色的店招、汇成苑X村依次排列，但明显都美丽家园了一番、还有干净宽敞的人行道......

很明显，这是经过深度改造的一段路，与一般老破小聚居区的脏、乱、杂的刻板印象很不一样。

我带着好奇，搜索了一下“百色路”，发现它确实在2023年进行了新一轮对道路、商铺、小区等的全方位改造，属于徐汇区全要素“美丽街区”道路治理及市容景观提升工作的成果。

如果说，徐汇滨江让我看到徐汇谋篇布局的大开大合，那这次踩盘足以让我窥见徐汇在细枝末节之处，对于城市的治理之道。

再之后，就是大家熟知的上海植物园了，春日里一片盛景，工作日也满是游客。

与植物园相邻，是几乎与其融为一体的小区——天然居，这个2003年建成的“植景房”是南站板块少有的标杆式大平层商品房。

转出百色路，穿过上中路，走到中环之外，才来到所谓的长桥组团，生活氛围明显差了点意思。

长桥新村、罗秀新村虽然也做了改造，但绝对称不上美丽家园里的”封面作品“，一旁还有化工厂、高压线有碍观瞻。

除此之外，把长桥和滨江生生截断的龙吴路也是一大痛点。

但不得不说，南站板块房龄稍新的商品房，也多集中在长桥。

如2011年的华沁家园、2008年的华滨家园、2007年的书香逸居、2003年的徐汇新城等，还有眼见着交房的汇成·南街里、地产·尚海悦庭，去年底刚刚上市的新房海上清和玺，承包着板块内的置换需求。

整体逛下来，路上虽然热闹，行人却多以老人为主，到了四点以后，开始偶遇一群群嬉笑玩闹的学生。

老年人与青少年的浓度，将南站整个板块的优劣势呈现得很分明。

底商应有尽有但还是缺乏大型商业撑场面，1号线擦边而过，3号线到上海南站就戛然而止，姗姗来迟的15号线、继续擦边而过的23号线（在建）对板块内部的辐射也很有限。

说到底，这还是个不太有吸引力的老旧板块。

唯一有吸引力的，也就是那些密密麻麻的学校了。

上海中学头牌镇场，各种小学、中学、大学，甚至是特殊学校应有尽有，到了要将住宅淹没的程度。

虽然教学水平各有高低，但身在徐汇总归不会太差，再加上性价比高的老破小密布，南站居高不下的二手成交量大多也是这么来的。

最近，体职院附小、长桥二小合并至上海小学，长桥中学合并至徐教院的小道消息传得火热，真假还未确认，但也足够中介们兴奋一阵了。

教育资源，渐渐成为南站板块唯一的长板。

02

南站腾飞，有两张底牌

行程的最后，我才来到今天的主角——上海南站。

一开年，经历了6个月更新，正式升级为高铁站的上海南站就狠狠刷了一波存在感。

位处中心城区、三轨交汇、丝滑的入站体验、幻视樟宜机场的圆顶透光天花板与绿植，还有可可爱爱、用水果元素标识的网约车上车点......

这一切，让升级完的上海南站香得不得了。身处北区的我，有15号线作伴，也不由得将上海南站作为优选项。

车站顺利升级，徐汇”下只角“的标签却很难撕掉。

拖累板块发展的不是刚刚才接轨高铁的南站，而是作为老车站的所在地，长久以来的落后、割裂、鱼龙混杂。

不过这一点上，我们可以再给南站一点时间，目之所及，它正在努力变得”时尚“。

车站南广场一边，曾经的仓储、园区建筑正在拆除，大规模的土地储备正在进行中。

石龙路、龙川北路路口已经建好的大型保租房社区造型前卫，连锁商户齐备，还有马路对面的社区食堂、菜场作为生活补充。

最大的改变，总体量约70万方、以POD(PARK x TOD)为理念的徐汇万科中心，有着对标东京中城的潜力。

虽然姗姗来迟，但多了领先传统商场的优势，让“15分钟社区生活圈”和“公园20分钟效应”完美重叠。

我在商场转了一圈，招商不俗、高绿化率带来的商业与自然的呼应、一脚迈入地铁站的露天下沉式构造......都让人眼前一亮。

除此之外，配套的几栋办公楼进驻了小米、李锦记、字节跳动等企业，南站周边终于顺理成章地有了些许产业补充。

南站重新走入人们的视野，也就是这两年的事。

2023年7月，徐汇首次提出了五大功能区规划沉寂已久的南站作为徐汇中城功能区，有了发展的目标与位置。

再加上去年年初，徐汇正式将南站作为国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区进行打造。

徐汇的动作很快，南站的焕新也似乎马不停蹄。实则，正如12年前就拿下徐汇中心地块的万科，直到去年三期商业部分才正式开业。

南站今天的变化，是蛰伏了很久，才等到自己的重生时刻。

南站板块另一个久违的兴奋点，来自上海植物园。

徐汇滨江“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万级产业组团成绩显著，最新的第七组团——中央公园已提上日程，并开启了国际方案征集。

这将会是靠近徐汇滨江的最后百万方规划，未来还有望在龙吴路上方，建设一座观景桥梁，用来串联植物园与滨江地带。

另外，不断升级的上海南站将逐步达到每年近3000万的长三角客流，上海植物园周边约8.87平方公里，就是最适合吸引客流的“公园城市示范区”之一。

不久的以后，这里将成为链接中城功能区和西岸滨江功能区联动的重要支点。

今年应该会有详细的规划细则公示，到时我们可以再做分析。

不过可以确定的是，周边还有三副宅地整装待发，完善南站的住宅链路。

03

写在最后

走完南站板块，我摘下了对它的有色眼镜。对比徐汇的其他板块，它的步调是太慢了些，甚至处于停滞状态。

但当它开始加速，蜕变也许就在一夕之间。

走完很多板块，我得出的感悟是：一片土地最合适的未来，已经刻在了它的来路。

而这句话的最好诠释，就是南站。属于它的故事不是翻篇重写，而是给泛黄的书页缀上新的批注。

无论是火车站还是植物园，当它们保留着旧时的回忆，带着更新后的面目出现，应该会给人更与众不同的感动。

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