牛市时，土拍是烈火烹油，给房价上涨提供预期。而牛转熊时，土拍又变成悲观的标志。每一次土拍的意义，除了价格数据，其实整个行业也在关注，作为三线城市，连云港土拍更视为风向标，或者说楼市的预期。

为什么连云港的土拍很重要？

新房市场层面，连云港毕竟不是发达城市，房地产交易量仍以新房为主。截止2017年底，连云港的新房交易额已经高达377亿元。鉴于地价与新房的正反馈关系，而新房价格某种意义上又是二手房的风向标。因此，土拍重要性不言而喻。

自年中，连云港土地市场已经几乎是瞬间由夏入冬，盛极而衰。土地市场的寒意，也蔓延到新房市场。对于连云港，土拍的题眼在于原新海新区，因为这是连云港这两年最大的增长极板块，土地供应多且关注度最高。

昨日，连云港再次出让了3幅地块，除了猴嘴北1块居住用地，主城区的商业用地，另外1宗来自原新海新区的花果山大道西。

土拍结果如下：

空窗近2个月，原新海新区终于迎来1宗土地出让。据了解，22#地块引来4家房企报名竞拍，金辉、中骏、利群和某房企。几乎每家都有着拿地的决心和诚意。而该宗地最终被我们的老面孔“金辉”以楼面价4481.9元/㎡、溢价率17%竞得。

市场不是凉成那样了吗？怎么报名的房企还这么多？有点意外。22#地块最后的溢价率达到了两位数——17%。市场不是凉成那样了吗？怎么还不底价成交？有点意外。

于是，我们来谈谈这块地的本身。22#地块起拍楼面价3818.6元/㎡，加上配建幼儿园、社区用房等其他成本支出，应该在4千出头。而9月份苍梧六期南地块起拍楼面价高达7406元/㎡。对比上次出让的“苍梧六期南”土地，该宗地诚意十足。目前，距离最新的新房财信铂悦府成交均价在15000元/㎡。虽然地王没有逃脱掉“高处不胜寒”的处境，但22#地块起拍楼面价对比周边的四季金辉、港利锦绣江南等二手房成交价（1万二三），还是有一定的盈利空间。

地块方正，容积率<2，给房企比较大的操作空间。要说该宗地最大的弊端，应该是距离高速太近。关于高新区“高速噪音问题”，有关媒体已经报道过多次。经过协商，其他楼盘的购房者们已经和有关单位、房企达成了协议，购置隔音屏障。在购房者变得越来越聪明的前提下，希望未来参与建设的房企们也能与时俱进吧。

根据22#地块的竞拍条件，需配建同品质、同标准的300套小户型的毛坯限价房。其中169套由市消防支队官兵购买，131套由市城建控股集团。对于房企来说，300套限价房的最大风险是能否及时回款。而为了保障房企正常回款，有关部门也给予规定即逾期三个月不付款的，竞得人可以在完善用地手续（即补交按市场价与8200元/㎡限价计算的土地出让金差额）后自行对外销售，另外169套应由消防支队官兵购买的限价商品房未购置完毕的，照此办理。

不过这里也出现一个问题，怎么判断这些限价房源最终是用来“住”的呢？相信有关部门会有一定的规定吧。

位于猴嘴北的20#地块新开发的商品住宅全部用于开发区范围内纳入棚改计划的房屋征收项目安置房，安置房销售价格由连云港经济技术开发区管委会会同有关部门确定。该宗地最终毫无悬念地被高科拿下。

21#地块是金凤二期的商业用地，被同城地产拿下。总建筑面积6502.33平方米（其中商业5681.68平方米、社区办公501.15平方米、水泵房155.71平方米、配电房163.79平方米）。

结语：

毫无疑问，现在是冷淡期，即便是连云港增长极板块原新海新区，也是明显降温态势。而这样的阶段，基本宣告本轮房产牛市的结束。

然而，这并不意味着悲观。

只有这样的稍冷淡阶段，相当于房价之前走得太快，超过了城市发展的步伐，产生了一定泡沫，然而泡沫也并不意味着此刻戳破——而在于用城市发展去夯实价值，把泡沫变成合理估值。稍微冷淡一些，才有机会，而且，在价格扭曲的房地产市场，出于政策、开发商定价策略、现金流危机的几大因素之下，会产生较多笋盘。

2016年，原新海新区房价7千；

2018年，原新海新区房价1.3万。

地价也从伊始的1千+到9千+、7千+以及目前的4千+，相对并不高的地价尽管降低了房价的预期，但却给板块发展提供了一个时机。当很多人觉得原新海新区凉了的时候，其实才恰恰是原新海新区稳步发展的时候，排除房产干扰，扎扎实实推进产业。

其实，这里不单指原新海新区，还应包括整座城市。